Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС, объясняет, почему у девелоперов нет возможности снижать себестоимость строительства.
Чтобы понять, если ли у строителей резервы для снижения цены жилья, давайте разложим его себестоимость на блоки.
Наиболее крупными статьями затрат девелопера являются приобретение земельного участка, строительно-монтажные работы и подключение к сетям, а также накладные расходы. Стоимость земельного участка составляет от 10% до 30% в объеме инвестиций в проект.
К сожалению, сегодня у нас нет открытого рынка, где покупатели могут торговаться и сравнивать предложения.
Если собственника земли не устраивают условия продажи, он может просто на время отложить сделку. В теории владельцы участка могут снизить аппетиты и цены. Однако такое происходит крайне редко. Обычно лендлорды не торопятся с продажей и ждут наиболее выгодных для себя условий. В связи с этим по этому блоку резерв для снижения себестоимости строительства минимален.
Строительно-монтажные работы дают больший простор для коррекции затрат. Снизить стоимость некоторых позиций, например, бетона, можно за счет тендерных процедур, современных проектных решений, глубины контрактирования, качественной работы с подрядчиком и т.д. Однако это не даст нам кратной экономии. Мы просто получим чуть лучшее предложение, чем в среднем по рынку.
Купить бетон в два раза дешевле застройщик все равно не сможет.
Следующая крупная статья затрат — подключение объекта к сетям электро-, водо- и теплоснабжения. Стоимость подключения — это фиксированная величина, которая определяется монополистами: «Ленэнерго», «Водоканалом» и ГУП «ТЭК». В Петербурге нет возможности провести тендер среди 10 поставщиков ресурсов и выбрать оптимального по соотношению «цена/качество». В большинстве случаев застройщик вынужден работать с одним поставщиком, который диктует цены.
Третий блок — это накладные расходы, к которым относятся все затраты на управление компанией: зарплата рабочих, линейного и топ-менеджмента, расходы на обеспечение жизнедеятельности офиса, на рекламу и т.д. Основная статья расходов в данном блоке — это персонал.
Ценные кадры стоят дорого, они не дешевеют, поэтому резерв для оптимизации и здесь небольшой.
Вместо этого можно работать с производительностью труда. Также можно снизить расходы за счет вертикальной интеграции. Например, у нас в группе создана своя генподрядная структура и проектно-конструкторское бюро. Это позволяет не привлекать сторонних подрядчиков.
Теоретически оптимизацией себестоимости строительства можно заниматься бесконечно, но на практике всему есть предел. Конкуренция на рынке крайне высока, и застройщик, для которого важно качество, не может сильно сокращать расходы на квалифицированный персонал, хорошие строительные материалы и приобретать дешевые, но неликвидные участки.
Более того, сейчас на рынке наблюдается обратная тенденция: чтобы поддерживать баланс цены и качества, нужно говорить более об управлении ростом себестоимости, чем о ее снижении.