Темой нашей сегодняшней статьи является погашение ипотечного кредита в Испании: как зарегистрировать прекращение долговых обязательств и как сэкономить время и 1.000 €, совершая все формальности самостоятельно.
Когда заемщик оформляет погашение ипотечного кредита в Испании, он должен совершить определенные регистрационные действия, а именно, внести специальную запись в Реестр собственности, которая будет означать, что жилье свободно от обременений.
Расходы на погашение ипотечного кредита в Испании
Эта процедура не такая уж и сложная, но требует определенных временных и денежных затрат. Денежные затраты во многом зависят от того, кто возьмет на себя обязательства по регистрации погашения ипотеки: вы сами или ваш банк. Что происходит с расходами, если вы перепоручаете процедуру банку и его управляющей компании? Они возрастают со 150-300 € (приблизительно) до 1.000-1.300 €. Если вас это не пугает, оставьте всю работу банку. Если пугает, действуйте самостоятельно.
Нередки случаи, когда банки не торопятся представить данные в Реестр собственности (иногда до 5 месяцев, мотивируя это большой загруженностью, нехваткой персонала или иными причинами), что создает определенные неудобства владельцу. В первую очередь, если он решил продать недвижимость.
Один из испанских нотариусов метафорично сравнивает ипотеку с мертвецом:
«Погашенная ипотека – это мертвая ипотека, и ее следует похоронить, как любого другого мертвеца».
Метафора странная, но очень точная.
Как только выплачена последняя квота по ипотечному кредиту, владелец должен зарегистрировать погашение долга. Т.е. само по себе погашение ипотеки не изменит регистрационную запись в Реестре собственности, и там объект недвижимости по-прежнему будет иметь пометку об обременении.
Банк Испании на своем официальном сайте напоминает, что экономическое завершение ипотеки (как при условии планового погашения, так и досрочного) рекомендуется дополнять соответствующей регистрацией. Такая предусмотрительность поможет избежать проблем и сложностей в будущем (например, если вы решите взять новый кредит). Однако запись в реестре не является обязательной. Настоятельно рекомендованной – да, но не обязательной. Если владелец ничего не предпримет, расплатившись с банком, запись в Реестре собственности автоматически аннулируется через 20 лет. Но стоит ли так тянуть?
Согласно нормам действующего законодательства, ответственность за регистрационные действия лежит на заемщике. Нотариальные и регистрационные расходы не столь высоки, а процедура достаточно проста. Причем быстро и просто покончить с формальностями получится как раз в том случае, если вы сами займетесь этим вопросом, а не перепоручите дело банку и его управляющей компании.
Процедура завершения ипотечного договора
Первое, что должен сделать бывший заемщик – это обратиться в свой банк и получить от него сертификат о нулевом долге. В этом документе должно быть указано, что ипотечный кредит полностью погашен клиентом, и по нему отсутствует какая-либо задолженность. Банк Испании говорит, что коммерческие испанские банки должны выдавать такой сертификат бесплатно, даже если у самого банка имеется иное мнение на этот счет.
С этим документом необходимо обратиться к нотариусу, который оформит официальный нотариальный акт погашения ипотечного кредита — Escritura de cancelación de la hipoteca.
Сумма нотариальных и регистрационных расходов прописана в Королевском Декрете 18/2012 от 11 мая (Real Decreto 18/2012 de 11 de mayo). Они составляют минимум 90 € на нотариуса и 24 € на соответствующую регистрацию в Реестре собственности. В реальности суммы рассчитываются исходя из размера ипотечного кредита.
После того, как нотариус проверит сведения, необходимо будет решить вопрос с гербовым сбором – налогом на документированные акты (impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)). Этот налог регулируется на уровне автономии, т.к. в каждом регионе Испании действует своя ставка. Оплата налога является обязательной, без нее невозможно сделать соответствующую запись в Реестре собственности. Т.к. сама процедура погашения ипотеки освобождена от уплаты налога, все ваши действия будут заключаться в покупке соответствующей декларации, которая стоит 1-2 €, заполнении ее и представлении в налоговые органы. Сделав это, вы должны вернуться к нотариусу, забрать официальный нотариальный акт и представить его вместе с банковским сертификатом о нулевом долге и копией налоговой декларации в Реестр собственности. На основании этих документов Реестр внесет сведения о том, что объект свободен от обременений. Рекомендуем сразу после завершения процесса запросить выписку – Nota Simple Informativa – в которой будет указано, что недвижимость не является залогом ипотеки.
В дальнейшем, если вы решите свое жилье продать, и покупатель запросит выписку из Реестра, он сможет воочию убедиться в отсутствии обременений и ограничений. Но если вы не потрудились довести процедуру до конца, и в Реестре продолжает значиться ипотечный долг, многих потенциальных покупателей это может отпугнуть.
Почему не стоит затягивать процесс?
Как мы уже упомянули выше, банки щепетильно относятся к этому вопросу в случае предоставления нового кредита. Скорее всего, вам его просто не одобрят до тех пор, пока вы не поставите точку в своей предыдущей ипотечной истории.
В пользу скорейшего прохождения процедуры и незатягивания процесса говорит и то, что в банковской системе постоянно происходят какие-то изменения. Возможно, вы вспомните, что необходимо официально оформить погашение ипотеки лишь спустя несколько лет после выплаты последней квоты. Но за это время офис вашего банка успеет переехать, закрыться, объединиться с другим, банк будет поглощен или переименован и т.д. Не факт, что нужные вам документы найдутся быстро. И если у вас наметилась срочная продажа, есть большой риск упустить покупателя, который просто откажется ждать несколько месяцев, пока вы со своим банком найдете все необходимые архивы и пройдете необходимые формальности.
В случае возникновения трудностей обращаться с жалобой придется в Банк Испании, на что идут лишь единицы. Большая часть клиентов теряет время, дожидаясь ответов от своих банков. Банк Испании говорит, что конкретных установленных сроков для решения подобных вопросов не существует, но банки «должны руководствоваться интересами своих клиентов и идти им навстречу».
Что касается тех редких рекламаций, которые подают клиенты, они зачастую сопровождаются не только жалобами на задержку в оформлении документов, но и на взимание комиссии за выдачу сертификата о нулевом долге и на неявку доверенных лиц к нотариусу в назначенное время. Несмотря на то, что подобными процедурами занимаются управляющие компании, банк также несет ответственность за неисполнение обязательств перед своими клиентами и за ненадлежащее обслуживание и предоставление услуг.
Источник: sydorenkolawyers.com