Приобретение коммерческой недвижимости – необходимое условие для развития бизнеса и прекрасная инвестиционная возможность.
Но, как и во всех сделках с недвижимым имуществом, рынок коммерческой недвижимости не является исключением. И он имеет «подводные камни», которые, к сожалению, очень часто приводят не только к финансовым потерям, но и к полному краху фирм и предпринимателей. Существуют, конечно, риски рыночные, макроэкономические, но бывают и риски, присущие именно конкретным сделкам.
Во-первых, рискованно покупать объекты некапитального строительства. Как правило, к данному типу недвижимости относятся мобильные сборно-разборные, контейнерные или передвижные постройки. Они могут быть в кратчайшие сроки разобраны и увезены. И легкость демонтажа, кстати говоря, является существенным риском. С одной стороны, ничего особенного в сделках с такими павильонами нет. Но надо понимать одну простую вещь – подобная недвижимость не плавает в воздухе, а стоит на земле. И если земля не является собственностью продавца и находится в аренде, то весьма велика вероятность того, что в конце концов объект «попросят» убрать и вывезти без какой-либо компенсации. Как правило, местные власти отдают землю в аренду, предприниматели возводят на ней ресторанчики, кафе, киоски, павильоны, работают, а потом перепродают объекты. Так может длиться годами и десятилетиями, пока у города вдруг не возникнет нужда именно в этой земле. Тогда местные власти спокойно разрывают договоры аренды и понуждают собственников сносить объекты некапитального строительства. Попытки некоторых собственников переоформить недвижимость в объекты капитального строительства немедленно пресекаются судами, которые, изучив правоустанавливающую документацию, признают такой перевод незаконным.
Еще одна опасность для владельцев разборных павильонов – федеральные программы. С февраля 2016 года в Москве начался снос находящихся у станций метро павильонов, которые местные власти посчитали самостроем. В период с февраля 2016 года по февраль 2017 года было снесено 97 объектов. Соответствующие полномочия чиновники получили благодаря последним поправкам к Гражданскому кодексу, принятым в июле 2015 года. Никогда еще в Москве так массово ничего не сносили. Так что при покупке коммерческой недвижимости, в первую очередь, следует выяснить, к какому типу она относится и проверить правоустанавливающие документы.
Во-вторых, одной из опасностей является наличие обременений со стороны третьих лиц по кредитным договорам, сделкам купли-продажи, а также иные запреты и аресты. Например: продавец реализует свой объект, скрыв наличие обременения, получает предоплату, но в процессе сделки банк предъявляет свои права на заложенное имущество. В итоге, покупатель рискует не только упустить сделку, но и лишиться внесенных средств.
По такой же схеме происходят и двойные продажи – мошенники получают от нескольких покупателей задаток, но дальше Росреестра дело не идет, поскольку дважды зарегистрировать право собственности на один и тот же объект физически невозможно. А покупателю предстоят длительные судебные разбирательства, которые не всегда приносят успех.
В-третьих, при покупке коммерческой недвижимости может возникнуть ряд проблем с переоформлением инженерных коммуникаций, особенно если это происходит уже после сделки. Если документы содержат какие-либо неточности или ошибки, то их исправление сопряжено со значительными расходами. Помимо юридических формальностей, следует учесть, что различные виды деятельности требуют разных затрат энергии и ресурсов.
Несмотря на возможные неприятности, связанные с покупкой коммерческой недвижимости, избежать убытков и проблем можно. Главное, внимательно отнестись к подбору объекта и заключению сделки.
Очень важно, проверить объект на юридическую чистоту.
В первую очередь проверьте прошлое недвижимости – обо всех предыдущих операциях расскажут выписки из Росреестра, в них также содержится информация о наличии запретов и обременений.
Во-вторых: ознакомьтесь с правоустанавливающими документами на интересующую коммерческую недвижимость – из них можно узнать, кому принадлежит объект и признан ли он капитальным.
Чтобы избежать проблем со сносом строения, узнайте, не планируется ли в вашем районе реализация строительных или дорожных программ.
Что касается инвестиций в коммерческую недвижимость, то эксперты советуют новичкам вкладывать деньги в покупку готового бизнеса, а именно в стритритейлы, с надежным арендатором . В этих сегментах риски финансовых потерь считаются самыми низкими.
Вы всегда можете получить бесплатную консультацию по телефону +7(495)988-00-68
С Уважением, команда HEADS Realty