Если вы возьмете этот заголовок и попробуете прогуглить его, то увидите фантастическое количество публикаций на тему инвестиций в недвижимость абсолютно любого региона. Если же этот заголовок перевести на английский и поискать - результатов будет раз в двести больше. Все советуют всем инвестировать в недвижимость. Почему, знаете?!
Многие только потому советуют инвестировать, что в этом заключается их работа. Работа: советовать. И они таким образом банально продают. Пусть и не всегда банальными способами. Потому всегда стоит помнить: если кто-то рассказывает вам о том, что есть неплохая идея для инвестиций - идея уже плохая. Но есть несколько "но", имеющих отношение и к недвижимости вообще и к Санкт-Петербургу в частности, о которых тоже стоит знать.
1. Недвижимость удовлетворяет базовую потребность.
Пока люди живут - они будут жить где-то. И именно недвижимость удовлетворяет потребность человека в безопасности, потому - востребована она будет всегда. Применительно к Санкт-Петербургу, важно понимать еще и то, что при любом варианте развития событий в долгосрочном периоде, любых возможных кризисах или еще каких неурядицах, именно Москва и Санкт-Петербург будут теми двумя городами, качество жизни в которых всегда выше среднего по России. И стоимость жилья здесь наиболее близка к рынку.
Понять же, каким образом формируется цена на квартиру в том же Нижнем Новгороде, где она близка к питерской, а родственные застройщику банки кредитуют его проекты и одновременно дают ипотеку вам по одному лишь ему понятной схеме - не представляется возможным.
2. Инвестировать в недвижимость просто.
Есть множестов разных подходов к инвестициям, есть спекулянты и трейдеры, есть компьютерные программы и истории успеха... Есть много всего. Настолько много, что путаешься уже не в том, что есть - а уже даже в специалистах по всему тому, что может быть. Но недвижимость действительно проще: надо просто понимать, что не бывает сказки и мгновенных доходностей, никто не заинтересован в том, чтобы обогащать лично вас, но одновременно с этим - деньги покупателя нужны всем. Просто старайтесь действительно видеть то, что происходит или будет происходить.
Для начала: определитесь в том, что лично для вас является ценностью в жилой недвижимости. Коммерческие объекты интересны только для арендного бизнеса, для частных инвестиций наиболее интересен ритейл. Особенность инвестирования в коммерческую недвижимость заключается в том, что ее, как правило, приобретают для дальнейшей сдачи в аренду. И при долгосрочной аренде новый арендодатель получает стабильный рентный доход. Но это - немного другие деньги и закономерности. Потому мы будем говорить только о жилье.
С большой долей вероятности можно утверждать, что ваше видение ценности жилья совпадет с общерыночным представлением. И абсолютно точно - с общерыночным в одном из его сегментов: квартира, квартира в конкретном районе / направлении, дом, дом за городом ии в черте города (есть и такие), таунхаус за городом и т.п. В большинстве случаев целые группы людей хотят одного и того же. Потому, в любом случае у вас найдутся единомышленники. И потом постарайтесь найти ценности уже в том самом чуть более точно сформулированной цели: комфорт, транспортная доступность и т.п.
Можно ограничиться всего тремя пунктами - они будут определяющими. И никогда не стоит включать в первые три цену недвижимости. Просто потому, что деньги вообще и в данном случае - особенно, они лишь мера измерения. И как только вы расставите приоритеты в ценностях - деньги найдутся. Это одно из чудесных их свойств.
3. Инвестировать или нет?
Не удивляйтесь, никогда не поздно задать себе этот вопрос для проверки намерения. Если вам просто нужно место для ночлега и вы еще не определились со своими исканиями - квартиру выгоднее арендовать. В большинстве случаев. Но точно также не исключен и вариант, что у вас есть жилье и вы рассматирваете варианты сделать немного денег из денег. Почему нет?! Давайте посмотрим вот на какие штрихи:
а) Даже при ухудшении макроэкономического фона рынок недвижимости развернется вниз не раньше, чем через полгода-год. Но российский рынок недвижимости, хотя и находится все еще в начале пути своего становления, уже преодолел не один кризис. Поэтому говорить о серьезных угрозах его развитию в нынешней, достаточно стабильной ситуации, на мой взгляд, не совсем уместно.
б) Доходность европейской недвижимости не превышает 5-7% против 11-15%, которые гарантирует недвижимость России. Санкции не нашли должной поддержки в бизнес-среде, а это значит, что все равно участники рынка станут искать и находить варианты инвестирования и совместной работы. Вряд ли это будет значительный поток, но связи и контакты, наработанные годами, просто так не прервутся.
в) Для той же Финляндии рынок Санкт-Петербурга "кормит" практически всю страну (население которой меньше количества жителей в нашем городе). И не только санкции пугают западных инвесторов, но и перспективы того, что Китай начнет перекредитовывать российские банки. В таком случае, оставившие этот рынок не смогут получить его вообще никогда. А жить, как мы уже говорили выше, в Петербурге никто не перестает.
г) Банковские депозиты не являются сейчас, да и последние несколько лет, тихой гаванью. Как следствие, часть вкладчиков уже рассматривает альтернативу инвестирования средств в объекты недвижимости, в первую очередь для сдачи ее потом в аренду.
4. Недвижимость - это стабильность без волантильности.
И еще это - материальный актив, который можно потрогать. Покупка жилья и сдача ее в аренду поможет выжить, если из-за какого нибудь "второго витка кризиса" вы потеряете гарантированный доход. Что же касается "волантильности", то это звучит страшно, а на самом деле - просто. Квартиры не дешевеют и не дорожают в разы. И очень вряд ли владельцы квартир могут проснуться утром и почувствовать себя держателями акций Enron, которой больше нет просто потому, что в реальности ее не было уже давно.
Квартира или есть или нет. А если вы покупаете надежду на нее на очень ранней стадии, чтобы доходность была еще больше - просто посмотрите на то, что они ее застройщики уже построили раньше. И - какие банки кредитуют эту компанию. Есть банки, у которых вообще нет в портфеле сданных с задержкой домов. Это важный и не такой уж сложный показатель.
5. Недвижимость предоставляет "кредитное плечо".
Для того, чтобы понять этот очевидный момент, приведу пример: даже инвестиционную квартиру можно покупать с помощью ипотеки. Такую квартиру можно сразу сдать в аренду и покрывать основную часть ипотеки арендными платежами. Например, двухкомнатную квартиру в хорошем новом районе, а не какой нибудь "мышеловке" типа "Северной долины" или пахнущем аммиаком "Юбилейном квартале" (в народе - "Вонючий угол"), стоимостью 3,2 - 3,7 млн рублей можно сейчас сдать за 23 - 28 тыс. рублей. Взносы по ипотеке (при условии 20%-ного первоначального взноса) составят 30 тыс. рублей. Таким образом, реальные выплаты составят всего чуть более пары тысяч рублей в месяц. За остающуюся у вас в собственности квартиру. Ни в одной другой области инвестиции подобного плана невозможны.
6. Недвижимость - ликвидна.
Квартиру всегда можно продать. Это очень важно и не требует никаких пояснений для тех, кто уже совершал сделку купли-продажи. И выбор квартиры с точки зрения ее ликвидности - тоже важный нюанс. Кроме того, именно ликвидность является тем самым фактором, который удорожает ваше жилье. Или - не удорожает.
Настолько интересным будет район застройки в ближайшие 5-10-15 лет? Можно ли ваш район назвать "экологичным" и почему?! Будете ли вам приятно гулять вокруг вашего дома? Уверены ли вы в том, что напротив вашего дома не будет построено больше ничего? Будет ли со временем только удобнее добираться в ваш район на автомомбиле или общественным транспортом, на метро?! Не планируется ли у вашего дома каких нибудь автострад или магистралей, улучшающих доступность района в целом, но ухудшающих подъезд конкретно к вам? Не продает ли ваш застройщик квартиры оптом под "социальное жилье", которое (теоретически, конечно - но реальные случаи не такая и редкость) может стать потом приютом для асоциальных элементов или притонов с проститутками?! Задайте себе эти вопросы, если покупка квартиры для вас не спонтанное решение.
Для инвестора, желающего приобрести квартиру в новостройке с целью последующей перепродажи, особенно актуально обращать внимание на комплексный подход застройщика к возводимому им жилью. Так как именно такие объекты с продуманной жилой средой позволяют квартире становиться привлекательным объектом для покупки. Просто потому что это готовый, удобный, приятный для жизни мини-город. Нужно только быть внимательным при выборе: инфраструктуру обещают многие - не многие дают её фактически. И тут важен подход комплексный, европейский. Чтобы это уже в стандарте качества застройщика было неотъемлемой частью.
7. Обратите внимание на новые решения на рынке недвижимости.
На рынке появляется все больше интересных объектов, которые могут существенно подорожать в течение 2-3 лет. По самым разным причинам. Потому и обращайе внимание на то, чем застройщики привлекают ваше внимание. Всегда ли вы покупаете себе шубу только потому, что сейчас на нее "акция"?! А всегда ли вы поедете за шубой в Новое Девяткино? Знаете ли вы вообще что-то о Новом Девяткино? Так почему вдруг квартиры именно там "вас интересуют": потому, что там хорошо и ли потому, что реклама этих непостроенных еще квартир с обещанием скидок и низких цен смотрит на вас отовсюду?! Это только во сне мы не в состоянии вспомнить, с чего все началось - в реальности всегда можно проанализировать истоки своих "желаний".
