На вопросы граждан по удостоверению сделок с недвижимостью на "Дне недвижимости", который провела Уральская палата недвижимости, ответила нотариус, кандидат юридических наук Ольга Филиппова.
Нотариальные сделки с совместной собственностью супругов
– Заключён договор покупки квартиры в простой письменной форме. В нём указано, что денежные средства за покупателя платит третье лицо (как правило, это родители покупателей). Означает ли это, что второй супруг не вправе претендовать на приобретаемое имущество?
– Это ошибочное мнение. Нет гражданско-правовой конструкции о том, что если оплата производится третьим лицом, то данное лицо должно участвовать в договоре. Поэтому в данном случае можно прибегнуть к конструкции договора дарения денег, а затем подписывать договор купли-продажи. И, в случае возникновения спора между супругами, в суде будет неоспоримое доказательство принадлежности денежных средств, их безвозмездное получение одним из супругов. И, как следствие, признание квартиры единоличной собственностью одного из супругов.
Гражданский кодекс предусматривает два варианта конструкций для закрепления правового статуса принадлежности имущества в браке. С целью раздела имущества супругов может быть заключено соглашение о разделе совместно нажитого имущества или брачный договор.
– В какой момент могут быть заключены брачный договор и соглашение о разделе имущества?
– Брачный договор может быть заключён и до государственной регистрации брака (в этом случае он начинает действовать с момента заключения брака) и в любое время в период брака (п. 1 ст. 41 СК РФ). Соглашение о разделе имущества супругов может быть заключено в период брака или после его расторжения. Исходя из этого брачный договор могут заключать лица, вступающие в брак, или супруги, а соглашение о разделе имущества – супруги или бывшие супруги.
Брачный договор и соглашение о разделе общего имущества супругов подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ).
В брачном договоре можно установить режим общей совместной, общей долевой или раздельной собственности.
В соглашении о разделе имущества можно установить только режим общей долевой или раздельной собственности.
– Какое имущество может быть указано в брачном договоре и соглашении о разделе?
– Брачный договор может регулировать режим имущества, которое было приобретено ранее и которое будет приобретено в будущем. К примеру, в брачном договоре можно предусмотреть, что всё недвижимое имущество, которое будет приобретено в браке, будет считаться собственностью того супруга, на чьё имя оно приобретено. Также брачным договором может быть изменен и режим единоличной собственности супругов – в части имущества, которое было приобретено ими до заключения брака либо по безвозмездным сделкам (п. 1 ст. 42 СК РФ).
Соглашение о разделе имущества определяет имущественные права и обязанности супругов в отношении уже имеющегося у них имущества.
Таким образом, по содержанию брачный договор может быть шире соглашения о разделе имущества.
В том случае, когда происходит переход права от одного супруга к другому, необходимо представить договор в Росреестр для регистрации перехода права. В том случае, когда перехода права собственности нет, стороны просто разделили имущество и закрепили право единоличной собственности, необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о внесении в реестр брачного договора либо соглашения о разделе в качестве документа основания возникновения права.
Ещё вопросы из зала от слушателей семинара «День недвижимости»:
– Можно ли переоформить квартиру с мужа на жену? Что для этого надо?
– Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.
В том случае, если имущество приобретено в период брака и стороны в настоящий момент времени находятся в браке, осуществить переход права от одного супруга к другому возможно посредствам конструкции брачного договора.
Если имущество является единоличной собственностью одного из супругов либо приобретено в период брака на безвозмездной основе, то супруг вправе подарить такое имущество второму супругу.
По общему правилу деньги в браке являются общей совместной собственностью супругов, поэтому продать супруг второму супругу может только в том случае, если есть брачный договор, по которому закреплено, что доходы супругов являются единоличной собственностью каждого супруга.
– Человек вступает в наследство, но ему нужно подтвердить родство, нотариус отказывается делать запросы по подтверждению родства. Прав ли он?
– Установление факта родства между наследодателем и наследником входит в обязанности нотариуса, но подтверждение данного факта входит в обязанность наследника. В рамках нотариального производства по наследственному делу нотариус вправе запрашивать информацию, но не все органы и организации обязаны нотариусу отвечать на запросы. Без документального подтверждения нотариус не имеет права осуществлять производство по наследственному делу в отношении данного наследника по закону.
– При продаже гаражного бокса, находящегося в единоличной собственности, и земельного участка под ним, находящегося в долевой собственности, сделка должна быть нотариальной?
– Скорее данный вопрос относится к компетенции Росреестра. На наш взгляд, в данном случае нотариальная форма обязательна, так как предметом договора является доля в праве. Что касается отказов от права преимущественной покупки, то ст. 250 Гражданского кодекса РФ была изменена. Она говорит, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли, кроме случая продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Таким образом, отказы от сособственников земельных участков не требуются.
Автор Светлана Соловьёва, газета "Есть вариант!"