Зачастую собственники помещений многоквартирного дома имеют общее имущество, которое при грамотном подходе может приносить неплохую прибыль. Например, при сдаче его в аренду третьим лицам. Но каким образом наиболее эффективно юридически построить процесс и кого уполномочить заключать договоры о передаче общего имущества в пользование от имени собственников?
Решения по этим вопросам принимает общее собрание собственников. Оно назначает уполномоченное лицо, выступающее от их имени, которым может быть кто угодно: УК, ТСЖ, один из собственников или, к примеру, риелтор. Поскольку доходы от использования имущества, которое находится в долевой собственности, по закону распределяется между участниками этой собственности соответственно их долям, то собрание МКД должно определить судьбу доходов.
Они могут быть выплачены наличными, зачтены в счет оплаты содержания имущества, перечислены в ремонтный фонд и так далее. Выбранное уполномоченное лицо, вне зависимости от того, кто оно, должно обеспечить исполнение данного решения. Также оно должно находить и предлагать условия о передаче объектов имущества в пользования третьим лицам, которые были бы наиболее выгодны собственникам МКД.
Все эти требования справедливы как для УК, так и ТСЖ. Но между ними есть существенная разница, о которой следует подумать собственникам МКД перед тем, как назначать уполномоченного. Выбор должен быть продиктован целями, которые преследуют собственники.
ТСЖ
В ЖК РФ есть специальные нормы, касающиеся ТСЖ. Товарищество – это некоммерческая организация, не имеющая самостоятельных интересов, отличающихся от интересов ее членов. Это очень важно, когда речь идёт о возникновении дохода ТСЖ в виде поступлений от аренды общего имущества. Ведь в том случае, если ТСЖ выбрано уполномоченным лицом, оно самостоятельно может искать арендаторов, устанавливать размер платы, вести расчеты, распоряжаться поступлениями. И тогда собственники могут быть уверены, что ТСЖ потратит деньги в конечном итоге в их интересах. Здесь налицо выигрышность статуса ТСЖ. Он, являясь юридическим лицом и субъектом, который имеет доходы, одновременно представляет собой не более чем объединение собственников помещений. Поэтому оно действует исключительно в их интересах.
Управляющая компания
Ситуация с УК обстоит кардинально иначе. В случае, когда уполномоченным лицом назначается УК, нет чёткой уверенности, что она будет действовать только в интересах собственников МКД. Это в первую очередь коммерческая организация, её цель – извлечение прибыли. И связана она с собственниками помещений договорными обязательствами. То есть, доход, который она получит от аренды, не может быть квалифицирован как доход от аренды общего имущества. Источником дохода для УК являются собственники помещений. А доход от аренды превращается в безвозмездные поступления. Таким образом, в договоре, утвержденном на общем собрании МКД, с УК должно быть прописано направление расходования доходов от аренды. Получив деньги от арендаторов, УК должна направить их в счет оплаты собственных услуг или в счет пополнения фонда на текущий ремонт. И только определённая доля платы за пользование общим имуществом (иногда половина всех поступлений) полагается непосредственно УК. Она идет в оплату управления домом, услуг по заключению договора с арендатором или другие цели. Это и будет доходом УК, но не за аренду, а по сделке с собственниками МКД.
Подписывайтесь на наш канал в Telegram