Долг размером от 10 минимальных зарплат по ипотеке или по кредиту, обеспеченному заложенной квартирой — причина, по которой банк может забрать единственное жилье. Расскажем, как защититься от банка и сохранить квартиру.
Банк имеет право претендовать на квартиру в следующих случаях.
Выдержка из ипотечного договора:
«Ипотекодержатель (банк) приобретает право обратить взыскание на Предмет ипотеки (квартиру) независимо от наступления срока исполнения основного обязательства в следующих случаях: если в момент наступления срока исполнения обязательств по Кредитному договору они не будут выполнены, а именно: при полном или частичном невозврате в установленный Кредитным договором срок суммы кредита; или при неуплате или частичной неуплате в установленные Кредитным договором сроки сумм процентов, или при неуплате или частичной неуплате в установленные Кредитным договором сроки сумм неустойки (пени, штрафных санкций)».
Выдержка из договора залога на имущество:
«В случае неуплаты в установленный срок долга он погашается за счет средств, полученных от продажи заложенного имущества (квартиры)».
Выдержка из договора залога приватизированной квартиры:
«Обратить взыскание на заложенную квартиру до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства в случае нарушения Залогодателем следующих обязанностей:
— застраховать за свой счет заложенную квартиру на полную стоимость.
— принимать меры, необходимые для сохранения заложенной квартиры, включая капитальный и текущий ремонт».
Банк имеет право забрать квартиру в судебном порядке. На время разбирательств суд наложит запрет на проведение сделок с жильем.
Основание для судебного иска
Основание взыскания жилья — просрочка или невнесение платежей по ипотеке или кредиту, обеспеченному заложенным жильем.
Банк не заберет квартиру, если владелец:
— задолжал сумму не более 5% цены квартиры, определенной договором;
— задержал платежи менее чем на 3 месяца;
— просрочил платежи не более 3 раз в течение года.
Когда долг превысил 10 минимальных зарплат, банк имеет право претендовать даже на единственное жилье или его долю, если должник владеет долей квартиры.
Способы защиты имущества
Совет №1 — обратитесь к юристу
Для использования возможных ошибок банковских сотрудников записывайте разговоры и сохраняйте переписку. 2 пункт 12 статьи Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей» защищает несовершеннолетних от выселения. Закон Украины «Об основах социальной защищенности инвалидов в Украине» и Закон Украины «Об основах социальной защиты ветеранов труда и других граждан пожилого возраста в Украине» не защищает от выселения. Перепланировка помешает банку получить справку БТИ и сделает невозможной передачу права собственности. Затягивание процесса поможет выиграть время для погашения задолженности, для нахождения возможности признать действия банка незаконными, для защиты остального имущества, для отказа банка от судебного разбирательства из-за чрезмерного удорожания процесса.
Помощь юриста
У сотрудников банка есть опыт взыскания долгов и законного давления на должников. Кредитные организации стараются наладить связи с исполнительными службами и компаниями, занимающимися оценкой и торгами имуществом. Настоятельно рекомендуем найти грамотного юриста, подписать договор правовой помощи и защищать имущество совместными усилиями.
Банку выгоднее пойти на мировую, даже со снижением процентов, увеличением срока займа или кредитными каникулами:
если должник договаривается о реструктуризации долга;
если затянувшиеся судебное дело обходится банку дороже задолженности;
если банк считает дело проигрышным, но надеется договориться с должником о выплате денег.
Мнение юриста Андрея Гамаля:
«Один из методов защиты — длительные судебные разбирательства. Займите активную позицию: отвечайте на звонки, являйтесь в суд, изучайте законы и работу правовой системы. Пассивность контрпродуктивна.
Нотариально заверенное решение по согласию сторон — не всегда лучший выход. Суд дает больше времени и прав должнику, помогает защититься от незаконно предъявленных сумм.
Добивайтесь откладывания и переноса слушаний. Направляйте дело в апелляционные и кассационные органы. Подавайте встречные исковые заявления в другой суд. Гражданский кодекс Украины дает третьему лицу право подать иск об истребовании собственности из чужого незаконного владения или иск об устранении препятствий в пользовании своей собственностью — суд обязан рассмотреть и отклонить этот иск.
Постарайтесь защитить квартиру до того, как банк попытается продать ее на публичных торгах. Если не договориться с банком о стоимости имущества, цену назначит суд — как правило, цена будет меньше определенной актом оценки. Если квартиру не продадут на первых торгах, суд снизит цену до 75% начальной стоимости. Если квартиру не продадут на вторых торгах, суд снизит цену до 65% начальной стоимости. Обжалуйте публичные торги, требуйте признать их недействительность — 33 статья закона Украины об оценке имущества обязывает решать споры в судебном порядке. Если банк забрал квартиру, но задолженность осталась, задерживайте разбирательства по другому имуществу.
Постарайтесь заранее избавиться от другой собственности — подарите ее родственникам. Банк имеет право забирать до 20% официального дохода — если придется, увольтесь с официальной должности.
Банк может признать процесс нецелесообразным и пойти на мировую, сохранив право собственности на жилье за должником.
За время многолетних тяжб и споров, штрафы за невыплаты и просрочки будут несущественными по сравнению с суммой основного долга. 258 статья Гражданского кодекса Украины ограничивает исковую давность неустойки одним годом».
Сбор информации
Записывайте разговоры с сотрудниками банка, сохраняйте переписку и бумажные документы. Ошибки работников — это дополнительный инструмент давления на банк через прокуратуру или суд.
355 статья Уголовного кодекса защищает должника от принуждения к выполнению обязательств.
Защита детей
Суд имеет право переселить несовершеннолетних детей. В крайнем случае, банку придется разменять жилье. При этом, закон обязывает учесть минимальную норму жилплощади — 13,65 квадратов на человека. Если должник живет с детьми в небольшой квартире, банку невыгодно заниматься переселением, а само выселение незаконно.
Перепланировка
Обязательная стадия взыскания квартиры банком — предоставление справки БТИ суду. Самовольная перепланировка делает обязательной переоценку жилья БТИ. Без договора, направленного на передачу имущества во владение, подписанного должником, банк не имеет права подать запрос на переоценку ипотечного или заложенного жилья. Банк не имеет права вынуждать должника восстановить первоначальную планировку.
382 статья Гражданского кодекса Украины защищает должника от необходимости восстановить оригинальную планировку.
Крайние случаи
Если упустили возможность оттянуть или избежать потери жилья, и если долг превышает стоимость имущества, то банк продолжит требовать погашения даже после того, как заберет квартиру. Некоторые варианты договоров работают так: когда должник внес несколько платежей и отдал квартиру банку, долг считается полностью погашенным. Возможно, в этом случае будет разумным раньше отдать квартиру. Если условный долг — 100 гривен, вы вносили 10 гривен платежей и отдали квартиру, оцененную в 30 гривен, получится «сэкономить» 60 гривен.
В этом случае должник потеряет жилье, но избавится от долга.
Если квартира подешевела после подписания ипотеки, найдите родственников, которые выкупят жилье у банка. Если условная изначальная стоимость квартиры — 100 гривен, долг — 70 гривен, а жилье купят за 30 гривен, останется долг 40 гривен. Придется постепенно вернуть деньги родственникам, а остаток банковского долга — попробовать аннулировать.
В этом случае должник сохранит квартиру и доплатит за нее родственникам, а не банку.
Заключение
22 марта Верховный суд Украины запретил банкам отнимать недвижимость через суд Попытка банка забрать квартиру — это значительная неприятность, но не катастрофа и не приговор. У должника достаточно инструментов защиты и рычагов влияния.