Изменения в законодательное определение понятия «дачи», которые начнут действовать с начала 2019 года – не все нововведения, затрагивающие российских дачников.
Как таковые, дачи исчезают из правовой нормы в России, но дачные домики по факту остаются, поэтому возникает масса вопросов. Главные из которых – как будут регистрировать дачные домики, какие строения на даче будут считаться недвижимостью и как их вообще нужно будет регистрировать?
С нового года вступят в силу изменения, внесенные в Гражданский кодекс России, по которым все некапитальные строения на земле не будут считаться недвижимостью. Речь идет о небольших строениях и сооружениях, не имеющих фундамент и размещенных на земле без оформления, как здание или дом.
А что с дачными и садовыми домами?
Министерство экономического развития России решило навести порядок в спорах о том, что можно считать недвижимостью, а что нельзя.
За бортом права собственности оказываются небольшие дачные домики, ограды (даже капитальные и крепкие), любые виды оборудования, бетонные и асфальтные дороги и пространства, парковки, киоски, вагончики на даче или возведенные из щитов, железа и дерева домики и т.п.
Проект поправок в кодекс предназначен облегчить жизнь граждан, которым больше не придется узаконивать свои строения и сараи с одной стороны, с другой избавит налоговые органы от постоянных размышлений – считать ту или иную конструкцию недвижимой и подлежащей налогообложению.
Учитывая, что российское законодательство очень сложное и запутанное, любое изменение в законодательную базу России, как правило, входит в противоречие с другими подзаконными и нормативными актами.
Нынешние изменения – не исключение, ведь после изменений в ГК России, понадобится менять и другие законы и акты, вплоть до инструкций работников Росреестра.
За основу изменений взят принцип, что любая постройка на земле считается неотъемлемой частью земельного участка.
Теперь, в целях упорядочивания, будет введено разделение всех строений на недвижимость и на дополнения к земельным участкам. Критерием разделения будет считаться «капитальность» возведенного сооружения.
Капитальный или некапитальный
Казалось бы, все просто: капитальный объект – это недвижимость и отдельный объект, некапитальный объект – часть земельного участка.
«Капитальность» же является критерием, которым пользуются в градостроительном законодательстве. Что это значит? Новые правила четко разделяют капитальные сооружения от некапитальных – если требуется разрешение на строительство, объект является капитальным, если не требуется – то объект будет частью земли.
Это большой плюс для собственников домиков, возведенных на дачных и садовых участках, которые не нуждались ранее в получении разрешения на строительство.
Теперь владельцы этих домов и домиков (построенных до августа нынешнего года, о чем будет сказано далее) не будут вынуждены регистрировать их как отдельные объекты недвижимости. Автоматически все некапитальные объекты становятся принадлежностью земельного участка. Соответственно, собственником таких сооружений является владелец земли, на которой объекты и расположены.
Регистрирующие органы тоже довольны – им не придется теперь ломать голову и терять время на узаконивание всевозможных «других» объектов – сараев, колодцев, площадок, ограждений и т.д. Но это все касается только тех, кто успел обзавестись садовыми домиками на своих дачных участках до 03 августа 2018 года.
Дачные дома до 03 августа 2018 года – некапитальные сооружения (кроме уже зарегистрированных, как объекты недвижимости).
Дачные дома после 03 августа 2018 года – капитальные.
Вроде все просто, но в нашу картину врывается Закон 340, принятый 03 августа 2018 года. В нем говорится, что с даты принятия закона все домики, строящиеся на дачах и в садах, должны иметь соответствующее разрешение на строительство. Ранее этого не требовалось, и построенные без разрешений на строительство домики регистрировались в Реестре недвижимости, как объекты недвижимости.
Теперь мы имеем три вида дачных домов:
1) Построенные до 03 августа 2018 года, зарегистрированные как жилые объекты недвижимости в ЕГРН.
2) Построенные до 03 августа 2018 года, но еще не зарегистрированные как объекты недвижимости в ЕГРН.
3) Строящиеся домики после 03 августа 2018 года.
Закон оговаривает, что если объект уже зарегистрирован в ЕГРН, хотя возведен он без разрешения на строительство до введения новых правил, он автоматически считается законным и зарегистрированным отдельным объектом недвижимости.
Если он не зарегистрирован как объект недвижимости, а построен был без разрешения на строительство, то он будет считаться частью земельного участка, а не отдельным видом недвижимости.
Ну а построенные после вступления в силу нового закона дачные домики, изначально должны быть оформлены как объекты недвижимости и иметь соответствующее строительное разрешение.
Если сооружение не считается недвижимостью, но оно уже было зарегистрировано в ЕГРН, как недвижимое имущество, по добровольному желанию владельца он имеет право убрать его из реестра, включив в список улучшений земельного участка в течении пяти дней со дня принятия Росреестром соответствующего заявления собственника.
Неопределенных объектов больше нет, как нет и налоговых доначислений на них.
В ГК России теперь будет действовать правило и по нему любой объект недвижимости будет считаться объектом недвижимости после регистрации в ЕГРН.
Таким образом, из законодательства исключается понятие «неопределенных объектов». Теперь любой объект будет или недвижимым имуществом, или улучшением участка земли.
Это тоже позитивная новость, ведь теперь налоговая не будет начислять имущественный налог в отношении многих сооружений, размещенных на земле.
Любое оборудование, даже вмонтированное в фундамент, автоматически считается частью земли, если оно не имеет записи в ЕГРН и не подлежит регистрации в этом реестре, за исключением жилого садового или дачного дома.
Единый недвижимый комплекс – теперь одно целое.
Новые изменения радостно встречены и владельцами так называемых ЕНК. Таковыми объектами считается ряд недвижимости, размещенной на земле в одном комплексе.
К таким объектам относятся различные заводы, фабрики, санатории, гостиничные комплексы и т.д., имеющие множество зданий, домов и сооружений. Теперь в реестре они будут значиться как единый объект, принадлежащий одному собственнику или нескольким в соответствующих долях.
Продажа таких объектов также будет осуществляться как одного объекта.
Регистрировать ЕНК можно одновременно, более того, зарегистрировав ЕНК, владелец имеет право добавлять в него другие объекты недвижимости, без требования оформлять на них права собственности отдельно, а затем записывать их в перечень ЕНК.
Увы, но применение ЕНК пока в России не особенно популярно, и за несколько лет действия этого понятия было зарегистрировано всего несколько тысяч ЕНК.
Каким образом новые правила будут реализованы на практике, пока неизвестно, ведь после внесения изменений в Гражданский кодекс, теперь придется изменить целый ряд других нормативных актов.
Немаловажна и позиция Росреестра - каким образом специалисты будут реализовывать на практике новые изменения?