Советы от руководителя налогового и правового департамента МКК "ЮстФинанс" Евгения Ларина.
Сам арендую квартиру и считаю, что мне очень повезло с собственником. Но везет не всем и при аренде квартиры часто можно столкнуться со спорами, которые закончатся в суде. Чтобы не доводить ситуацию до крайностей лучше заранее предусмотреть все спорные моменты в договоре найма жилого помещения.
К сожалению, большинство собственников и арендаторов просто предпочитают скачать договор из Интернета. В таких договорах редко содержится что – то кроме общих фраз. В итоге собственник квартиры обнаруживает, что в его квартире уже живет не только сам арендатор, а и его бабушка, тетя, внучатый племянник и троюродный дядя Петя. А арендатор не может доказать, что долг по коммуналке возник по вине предыдущих квартиросъемщиков.
В этой статье рассмотрю на что нужно обращать внимание при составлении договора найма жилого помещения и что можно и нельзя делать обеим сторонам договора.
На что смотрим при подписании договора?
Глава 35 ГК РФ регулирует правовые отношения по договору найма жилого помещения. Там указано, что собственник (наймодатель) квартиры должен предоставить квартиросъёмщику (нанимателю) недвижимость в пригодном виде, а тот обязуется вовремя платить за нее и за коммунальные услуги.
Перед подписанием договора Вам как нанимателю необходимо:
1. Убедиться, что имущество действительно находится в собственности наймодателя. Ранее право собственности на жилье подтверждалось бумажным свидетельством о госрегистрации прав, которое выдавал Росреестр. Но с 15 июля 2016-го такой документ заменили выпиской из ЕГРН, которую можно получить и в электронной форме. Выписка позволяет определить, является ли лицо единственным собственником и не установлены ли обременения (арест, залог) в отношении этой недвижимости.
2. Убедиться, что договор подписывает управомоченное лицо. Для этого собственник должен предоставить паспорт, а если договор заключает его представитель, то понадобится нотариально удостоверенная доверенность. Если видите расхождения паспортных данных с выпиской из ЕГРН или доверенность представителя закончилась раньше – требуйте объяснений и отказывайтесь от подписания договора, пока не проясните все спорные моменты.
Что указываем в договоре найма жилого помещения?
1. Как и куда платить. Нужно определить платите ли Вы наличными средствами или банковским переводом. В любом случае каждый платеж должен быть надлежащим образом оформлен: если это безналичная оплата, то необходимо указывать назначение платежа; если расчет производится в наличной форме, то необходимо оформлять расписку о получении денежных средств за аренду квартиры, либо отражать получение денежных средств в акте – приема передачи.
2. Можно ли приезжать родственникам и гостям и на какой срок. Часто арендаторы считают, что можно подселить друга или родственника в квартиру, не уведомляя об этом собственника квартиры. Это не так. Статьи 679 и 680 ГК РФ требуют получения согласия собственника квартиры для вселения новых постоянных жильцов и/или проживания временных жильцов. Иначе наймодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке ввиду его несоблюдения.
3. Какие ремонтные или другие работы можно или нельзя проводить в квартире без согласия наймодателя. В соответствии ст. 678 ГК РФ наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Поэтому имеет смысл все крупные изменения согласовать с собственником, а иначе будете выселены. Однако помните, что текущий ремонт в соответствии со ст. 681 ГК РФ обязанность нанимателя жилого помещения, тогда как капитальный ремонт уже будет обязанностью наймодателя. Это общие правила, которые будут действовать, если их не прописать в договоре.
4. Прописать замену сантехнического оборудования, электропроводки, окон, дверей, покрытий пола и потолка. Смотрите предыдущий пункт, здесь просто приведена специфика.
5. Определить судьбу неотделимых улучшений и порядок выплаты компенсации их стоимости. Такими улучшениями может быть установка натяжных потолков в квартире, покраска стен и т. д. Если улучшения были произведены с согласия наймодателя, то тогда Вы имеете право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора. Если улучшения согласованы не были, то требовать возмещения расходов нельзя (п. п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ)
6. Зафиксировать возможные ограничения и запреты для сторон. Например, прописать как часто собственник может приходить и проверять состояние квартиры. Этот пункт лучше всего прописывать, потому что бывают собственником может быть бабушка, живущая по соседству, которая будет наведываться к Вам каждый день. Собственник в свою очередь может запретить Вам курить и заводить домашних животных и другое.
Что еще нужно знать?
1. Обязательно составляйте акт – приема передачи жилого помещения. В нем заинтересованы обе стороны. Он подтвердит сам факт передачи жилого помещения арендатору, который например может не заплатить за 2 последних месяца, потому что может сказать, что вообще квартиру не снимал. Также он подтвердит, что все имущество в квартире передавалось в определенном количестве и исправном состоянии. Уделяйте акту особенное внимание и проводите тщательный осмотр квартиры и имущества, перечисленного в акте!
2. В арендуемой квартире нельзя устраивать склад или офис. Снова обращаемся к ст. 678 ГК РФ: наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии
3. Если в съемном жилье прорвало трубу и затопило соседей, то по общему правилу ответственность за произошедшее несет собственник недвижимости. Квартиросъёмщик будет нести ответственность лишь в том случае, если сам стал виновником аварии. Аналогичная ситуация и с повреждениями от пожара.
4. Нельзя менять замки в квартире. Если Вы задолжаете по платежам за аренду, наймодатель не сможет менять замки, чтобы Вас «проучить» и лишить возможности забрать Ваши вещи. Высший Арбитражный Суд РФ в своем информационном письме от 11 января 2002 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указывает на то, что право на удержание вещей должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорное имущество оказалось в его владении на законном основании. И вещь должника нельзя удерживать путем захвата, разъясняет ВАС. Аналогично Вы не можете менять замки, не уведомив наймодателя и не выдав ему новые ключи, иначе это считается ограничением доступа к имуществу законного собственника.
Даже если собственник квартиры или же арендатор (смотря какой стороной договора Вы выступаете) кажется Вам абсолютно адекватным человеком, не стоит игнорировать написанное в этой статье, потому что споры могут возникнуть по самым непредвиденным обстоятельствам, а человек может производить ошибочное первое впечатление. Предусматривайте все спорные моменты в договоре и Вы сможете избежать неприятных ситуаций.
