Снижение процентных ставок по ипотечным кредитам
Уходящий год в банковском секторе ознаменован падением ставок по жилищным кредитам. Картина процентных ставок в четвертом квартале 2017-го года выглядела так:
1)займы на приобретение квартир в новострое предлагали под 9,81% годовых;
2)вторичный рынок немного дороже – 10,02%.
Более 4-х млн. человек купили жилье посредством ипотеки. Общий объем банковского портфеля составляет колоссальную сумму – 5 трлн. руб., из которых большая часть – кредиты, выданные под 12-14% годовых. Преимущество при понижении процентных ставок для покупателей очевидно – ежемесячный платеж по займу снижается на одну пятую. За весь период кредитования человек экономит 40% суммы займа.
Со снижением ставок по ссудам увеличивается спрос на перекредитование. Это становится выгодным, а в критических ситуациях – единственным правильным решением для заемщика. Аналитические прогнозы гласят – снижение процентов по кредиту до 7-8% увеличит популярность процедуры рефинансирования. Пик популярности припадет на 2020-й год. Ипотечное кредитование в будущем году станет более востребованным, доступным.
Особенности мировой практики кредитования жилья
Сравнивая программы жилищных займов и их рефинансирование РФ и США - разница очевидна. Америка разработала математические модели, позволяющие оценивать связь темпов досрочного погашения ссуд, перекредитований с колебанием процентных ставок. Проанализировав расчеты, максимальное увеличение досрочного погашения портфеля происходит в момент роста разницы от нуля до двухпроцентных единиц. Потом идет рост – увеличение разницы до трехпроцентных единиц. Как результат – полная амортизация займового портфеля за 36 месяцев.
Банковская система РФ тоже не стоит на месте. Разница (три процентных единицы) достигнута, отстает только развитие системы перекредитования. Финансовым учреждениям необходимо разработать ключи, и донести возможности рефинансирования заемщикам.
Способы рефинансирования
Чтобы перекредитовать проблемную жилищную ссуду, заемщик может:
1. Обратиться в банк, где оформлялась ипотека. Снижение процентной ставки происходит в пределах существующего кредитного договора.
2. Обратиться в новое финансовое учреждение, оказывающее услугу перекредитования. Понижение ставки происходит на основании подписания нового ипотечного договора.
Заинтересованность банков в снижении ставки по займу не велика. Поэтому перекредитовывать банк заемщика будет на более высоких процентах – это относится к финучреждению, где изначально оформлялся кредит. Поэтому заемщик, решившись на рефинансирование, отдаст предпочтение новому кредитору. Но здесь не все так просто – рынок банков, рефинансирующих ссуды, не велик и распределение средств, происходит не равномерно.
Место Сбербанка среди всех участников, занимающихся перекредитованием
Общий объем средств, выделенных на программы рефинансирования, составляет 4,2 трлн. руб. Основных игроков на рынке пять, где особая роль отведена Сбербанку РФ. Доля средств, выделенных для перекредитования, Сбербанку составляет больше половины общей суммы (2,6 трлн. руб.). От этих распределенных средств зависит возможность кредитора осуществлять рефинансирование действующих займов иных финучреждений. Самыми большими проблемами кредитора являются:
1) ограничение капитала;
2) инфраструктура.
В сложившейся ситуации, конкурировать со Сбербанком иные финансовые учреждения просто не могут, а обходиться собственными средствами не всегда есть возможность. Если посмотреть на ситуацию положительно – прогнозы специалистов отрасли гласят – через несколько лет объемы досрочного погашения, по действующему портфелю достигнут 1,2 трлн. руб., а рефинансирование дойдет до 2,3 трлн.
Происходить процесс роста будет постепенно. 2018-й – рефинансируется до 20% общего кредитного портфеля, при ставке 12-14% годовых. Сумма составит 900 млрд. руб. Все подсчитать не получится, так как перекредитование оформляется в виде изменения кредитного договора. Развитие рефинансирования припадет на 2020-й год, когда программа будет доступна широким массам, приобретающим жилье в кредит.
Цифры и факты аналитиков
При полной популяризации продуктов перекредитования от кредитора произойдет рост доли рефинансирования до 30-34% общего портфеля. Значит, существующий кредитный портфель, построенный на процентной ставке 12,5 (до 4-х трлн. рублей из общей суммы – 5 трлн.), изменится. Рефинансирование будет происходить на выгодных условиях для заемщика, поскольку заметно снизится процентная ставка, на сколько, делать прогнозы еще рано. Процесс будет протекать плавно, на протяжении трех лет.
Делаем выводы
При снижении процентных начислений на жилищные ссуды, их популярность вырастет, но предугадать финансовую стабильность непросто.
Поэтому вопрос перекредитования будет оставаться волнующим и острым для заемщиков всегда. Финансовые учреждения должны развиваться в этом направлении и усовершенствовать инструменты перекредитования ипотек.