Продать ипотечную квартиру не так просто, как кажется на первый взгляд. От обычной сделки купли-продажи в данном случае будут иметься существенные отличия.
Порядок действий можно выделить следующий:
- Для проведения сделки необходимо получить согласие кредитора, т.е. банка, который изначально выдал ипотеку.
Продажа ипотечной квартиры - это процедура более длительная и сложная, нежели продажа квартиры, находящейся в полной собственности продавца без наличия лежащих на ней обременений.
Чтобы реализовать сделку, необходимо первым делом встретиться с сотрудником банка, чтобы узнать, что необходимо конкретно предпринять для продажи жилья.
Все необходимые требования изначально прописываются в ипотечном договоре. Если разбираться в юридических понятиях нет ни сил, ни времени, будет проще получить консультацию от сотрудников банковского учреждения.
Нужно искать покупателя
Покупателя на ипотечное жильё можно искать своими силами, а можно обратиться в риэлторскую контору. Найти покупателя самостоятельно будет значительно сложнее, поскольку далеко не все горят желанием вступать в сделку, где объектом является ипотечная квартира.
Когда к сделке привлекается посредник в роли риэлторской фирмы, то доверие у потенциальных покупателей будет куда больше, поскольку сделка будет сопровождаться профессиональными юристами риэлторской конторы.
Внимание! Иногда заёмщики стремятся расположить к себе потенциальных покупателей, заключая «взаимную» сделку, т.е. сделку, когда продавец ипотечной квартиры покупает менее комфортабельное жильё покупателя, а тот взамен делает то же самое – продаёт своё жильё и покупает ипотечное.
Специалисты советуют подобные сделки не производить, поскольку велик риск возникновения проблем при их заключении. Поэтому лучше будет вначале продать ипотечную квартиру, а уже затем, имея деньги на руках, приобретать новое жилье.
- Нужно выбрать способ продажи
После того, как согласие от банка на продажу получено, а покупатель найден, остаётся продать ипотечную квартиру.
Сделать это можно двумя способами:
Способ №1: замена заёмщика.
В данном варианте лишних телодвижений делать не нужно, поскольку суть проста - покупатель элементарно становится новым плательщиком по кредиту, тогда как бывший заёмщик, уступивший своё место, просто получает деньги в оговоренном размере.
Естественно, подобная замена сопровождается перезаключением ипотечного соглашения и перерегистрацией квартиры через регистрационную палату.
Стоит отметить, что банки не очень любят менять заёмщика на новое лицо. Причина в том, что необходимо проверять нового заёмщика на предмет его платежеспособности и имущественного положения.
Способ №2: досрочное погашение кредита
Вариант основан на досрочном погашении кредита покупателем квартиры, т.е. покупатель, желающий приобрести ипотечную квартиру, досрочно погашает вместо заёмщика ипотечный кредит, после чего квартира переходит в полную собственность заёмщика.
Только после этого заключается договор купли-продажи, по которому продаётся квартира. При этом заёмщик от покупателя получает за квартиру сумму, за вычетом тех средств, которые пошли на оплату долга по кредиту.
Осуществить подобную сделку можно как согласовывая это с банком, так и без подобного согласования. Подобная схема не нарушает никаких договоренностей между заёмщиком и банком, поэтому никаких подводных камней иметь не будет.
Источник - Как избавиться от ипотеки.
