Верховный суд РФ в деле о расторжении договора купли-продажи земельного участка (Определение ВС РФ от 2 октября 2018 г. N 127-КГ18-20, далее – «Определение») по мнению автора ошибочно применил положения статьи 37 Земельного кодекса РФ в связи с чем создал прецедент, который ударит по стабильности рынка недвижимости, а также стабильности оборота земельных участков.
Ошибочность толкования заключается в следующем.
В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ «Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации… вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.»
Из содержания статьи следует, что покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора только в случае, если продавец предоставил покупателю заведомо ложную информацию.
Между тем, Верховный суд РФ делает противоположный вывод:
«Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре.»
Далее на основании данного ошибочного толкования Верховный суд РФ приходит к ошибочному, но уже логичному выводу о том, что «Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.»
Из этого следует, что продавец земельного участка теперь должен предоставлять покупателю земельного участка всю информацию, касающуюся земельного участка, а учитывая, что количество такой информации стремиться к бесконечности, покупатель почти всегда сможет обвинить продавца в неполноте данной информации.
Как правильно нужно было применить закон в данном деле.
В Определении не упоминается о факте предоставления продавцом какой-либо заведомо ложной информации. Наоборот, в Определении цитируются пункты договора, которые не могут быть истолкованы как предоставление заведомо ложной информации
«В пункте 6 договора указано, что покупатель удовлетворен качественным состоянием земельного участка, установленным путем визуального осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.»
«Согласно пункту 9 договора до его подписания земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не передан по договору ренты или в другое пользование.»
В мотивировочной части Верховный суд РФ указывает на то, что продавец якобы умолчал о том, что земельный участок находиться на территории военного городка (хотя из текста договора и иных письменных доказательств этого не следует).
Между тем, для подобных случаев в Гражданский кодекс РФ включены следующие статьи:
«Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения»
«Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств»
Более того, в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" пункт 99 указывается, что «Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).»
Вывод:
На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что покупатель должен был оспаривать сделку купли-продажи земельного участка на основании статьей 178 или 179 Гражданского кодекса РФ, а не на основании статьи 37 Земельного кодекса РФ.
Практическое значение:
С практической точки зрения это означает, что признать недействительным договор на основании статей 178 или 179 Гражданского кодекса РФ на много сложнее нежели на основании статьи 37 Земельного кодекса РФ.
Поэтому в ближайшее время количество покупателей желающих освободить себя от обязательств по договору купли-продажи земельного участка путем расторжения договора на основании статьи 37 Земельного кодекса РФ резко возрастет.