В жизни могут часто встречаться ситуации, когда у нескольких человек в собственности находится одно и то же жилое недвижимое имущество. Осуществлять правомочия по владению, пользованию или распоряжению они вправе в равной степени, если только ими не будет определен иной вариант осуществления этих прав.
Законодательно выделяют два вида общей собственности:
- совместная;
- долевая.
Определить размер долей в первом случае не представляется возможным, во втором – доли определены соответствующими юридическими документами. В частности, жилье, какое приобрели в собственность за время брака и оформили на одного супруга, будет считаться совместно нажитой собственностью. Те не менее, несмотря на то, что, согласно документам, определяющим право собственности, квартира принадлежит только одному супругу, распоряжаться ею он вправе только лишь с согласия другого супруга (нотариально заверенного). Супруги при необходимости могут установить принадлежащие каждому части с помощью брачного договора. Тогда они могут свободно распоряжаться принадлежащими им по праву собственности долями.
Действующим законодательством установлено правило, по которому распоряжаются долями, находящимися в собственности. Так, распоряжаться общим долевым имуществом можно лишь с согласия его собственников. ГК определяет, что лица, которым принадлежит недвижимость, согласно праву собственности, могут завещать, продать, даровать или же иначе распорядиться долей.
Встречаются случаи, в которых человек захотел выставить на продажу часть собственной квартиры, какая принадлежит ему и находится в общей собственности. Для этого ему предстоит соблюсти ряд условий, предписанных действующими нормами. Гражданским кодексом определено, что собственник, пожелавший продать часть жилой недвижимости, должен уведомить письменно всех собственников этого имущества о продаже доли недвижимости. Варианты, с помощью которых возможно это сделать, следующие:
- телеграмма, отправляя ее с уведомлением о вручении;
- заказное письмо с уведомлением;
- уведомление через нотариуса (выдается подтверждение об отправке уведомления).
Действующим законодательством не конкретизировано содержание извещения, тем не менее, в нем следует указать существенные пункты соглашения, а также конкретную цену своей части. В случае если имеет место продажа части недвижимости с рассрочкой/отсрочкой, необходимо указать сроки уплаты.
Приобретатель недвижимого имущества может потребовать от продавца доказательства, что остальные сособственники уведомлены о предстоящей сделке и условиях этого договора и не изъявляют желания приобрести указанную долю.
Осуществление продажи доли стороннему лицу возможно, только если остальные сособственники не захотят приобретать долю, или же в ситуации, когда по прошествии месяца со времени получения оповещения о продаже и условиях сделки никем из совладельцев доля не будет приобретена. Если собственником будет нарушено условие о преимуществе приобретения, то каждый из владельцев недвижимого имущества может потребовать через суд переведения на него прав, распространяемых на владельца. Если после того, как собственник известил остальных владельцев жилой недвижимости о процессе продажи собственной доли, изменилось хотя бы одно существенное условие совершаемой сделки, то сособственники должны быть уведомлены снова.
Распространены ситуации, когда наследниками долей в недвижимом имуществе выступают далекие родственники. О совместном проживании, конечно, не может идти и речи. В подобных ситуациях наследникам остается только продать квартиру и поделить денежную сумму между собой пропорционально унаследованным долям. Такой вариант возможен в случае единогласного согласия на продажу недвижимости всех владельцев. На практике же встречаются ситуации, в которых кто-то из участников не соглашается на продажу части квартиры, принадлежащей ему. Тогда осуществление купли-продажи такой недвижимости становится невозможным, и единственным выходом остается реализация лишь своей доли.
Большинство граждан считает, что желающих приобрести долю недвижимого имущества найти крайне сложно, но в действительности это не так. Существует немалое количество организаций-посредников, которые готовы выкупить часть жилого недвижимого имущества, будь это дом или квартира. Такой вариант купли-продажи приемлем тогда, когда продавца главным образом заботит исключительно вопрос получения денежных средств за долю недвижимости и не интересуют отношения нового владельца с другими совладельцами.