Дмитрий Некрестьянов, партнер адвокатского бюро «Качкин и партнеры» о том, как вести себя арендаторам при смене собственника торгового центра.
Одно из страшных средневековых проклятий Древнего Китая звучало так: «Чтоб ты жил в эпоху перемен». Это и понятно. Перемены — всегда стресс: разрушаются прежние договоренности, рвутся связи, меняются планы и изо всех шкафов начинают «сыпаться скелеты». Если это происходит изредка, встряска даже может пойти на пользу делу. А если «интересные времена» затягиваются — кричи караул. Смена собственника торгового центра — форс-мажор для его арендаторов, которым приходится проявлять чудеса дипломатии, чтобы пройти этот этап без потрясений. Вести диалог с новым собственником нелегко. Для этого нужно четко знать возможные риски и собственные права.
1
Изменение арендной платы
Как правило, новый собственник стремится с порога повысить доходность торгового центра. И самый очевидный способ это сделать — повысить арендную плату.
Рекомендация:
Чтобы не попасть в число тех, кому повысят арендные ставки просто потому, что так захотелось, нужно четко и недвусмысленно прописать в договоре порядок изменения арендной платы: причины, регулярность и размер повышения платежей.
2
Утрата устных договоренностей,
затрудняющих эксплуатацию помещения
Новый собственник — это новая команда. Поэтому все договоренности, которые были с прежними людьми, могут обнулиться с их уходом. И заново придется договариваться обо всем — от условий разгрузки товара до координации маркетинговых акций и режима уборки магазина.
Рекомендация:
Все достигнутые устно договоренности лучше оформлять в письменном виде: или письмами, или дополнительным соглашением к основному договору.
3
Принятие собственником решения о
реконцепции ТРЦ и «выпадение» из
формата
Еще один распространенный способ повысить доходность ТРК — ротация арендаторов в процессе реконцепции. Как правило, ее начало стремятся приурочить к массовому завершению договоров аренды. Но бывает, что арендатора пытаются переселить до истечения договора.
Рекомендация:
Если вы сталкиваетесь с желанием собственника вас подвинуть, стоит занять конструктивную позицию и как минимум попытаться добиться для себя каких-то выгод от переезда, если становится очевидно, что «бороться с океаном» не получится. Стоит помнить, что арендодатель не может отказаться от исполнения своего договора с вами без веских на то оснований. Кроме того, у добросовестного арендатора есть преимущественное право на продление договора аренды и право перевести на себя права арендатора. Это весьма действенные рычаги в переговорах.
4
Изменения состава оказываемых услуг и
уровня сервиса в ТЦ
К сожалению, в борьбе за доходность новый собственник нередко начинает работу с сокращения расходов. Очень часто это оправданно. Но бывают ситуации, когда это приводит к ухудшению качества сервиса на объекте и снижению уровня положенных арендаторам услуг.
Рекомендация:
На старте отношений стоит прописать в договоре аренды тот минимальный набор услуг, который вам необходим для нормальной деятельности.