Но доступность этого инструмента колебалась вместе с колебаниями всей российской экономики: если в 2015-2016 годах падение рубля и, соответственно, реальных доходов граждан привели и к резкому падению спроса на ипотеку, то минувший год показал совсем иные тенденции.
По оценке руководителя аналитического центра "Businessweeknews" Михаила Шеремета, по итогам 2017 года можно говорить буквально о скачкообразном росте ипотечного сегмента банковских услуг. В общей сложности было оформлено 1,1 млн. ипотечных договоров, стоимость которых достигла 2 трлн. рублей. В количественном выражении прирост по сравнению с показателями 2016 года составил 30%, а в денежном – даже 40%.
Общая стоимость ипотечного портфеля в итоге достигла к началу текущего года впечатляющего уровня в 5 трлн. рублей. При этом в данном кредитном портфеле всего 2,3% занимают ипотечные займы с просрочкой, и эта доля продолжает сокращаться. Это говорит, с одной стороны, о существенном улучшении качества ипотечных заемщиков, а с другой стороны, минимальных рисках зарождения ипотечного пузыря. Иными словами, это весьма устойчивый сегмент рынка банковских услуг.
Конечно, есть скептики, которые иначе оценивают ситуацию. Например, представитель «ВТБ Капитала» Андрей Сучков на IV Российском ипотечном конгрессе, который недавно проходил под эгидой компаний Cbonds и «Русипотека», напротив, бил в тревожный набат. По его мнению, наращивание доли ипотечных займов в общем кредитном портфеле банков может привести к серьезным проблемам, поскольку связано с определенным перекосом рынка.
Решение потенциальных проблем Андрей Сучков видит в секьюритизации ипотечных кредитов, то есть в выпуске банком своих ценных долговых бумаг, обеспечением которых выступает портфель ипотечных займов. Это, по его мнению, снижает риски банков и дает им дополнительные финансовые возможности. Но тут следует сделать поправку на тот факт, что Андрей Сучков в «ВТБ Капитале» занимается именно секьюритизацией, так что его алармистские прогнозы могут объясняться всего лишь корпоративными интересами.
Между тем, в 2017 году ситуация на российском ипотечном рынке объективно изменилась в лучшую сторону. И одна из главных причин – существенное снижение ставок по кредитам. Всего за год они упали с 13% примерно до 9% годовых. К середине 2018 года средняя ставка по ипотечным займам, по данным Центробанка, достигла уровня 9,79% годовых. Сейчас даже как-то дико вспоминать о том, что когда-то россияне брали ипотеку под 25-27% годовых.
Текущие ставки по ипотеки аналитиками оцениваются как рекордно низкие. В предкризисном 2008 году, когда ипотечный рынок тоже бурно шел на подъем, средняя ставка по подобным займам составляла 12,4%. Падение стоимости ипотечных кредитов по итогам минувшего года принесло массу позитивных перемен на этом рынке, которые пошли на пользу и самыми финансовым учреждениям, и заемщикам.
Первое. В 2017 году те или иные виды ипотеки оказались доступными уже примерно 40% россиян. И это при том, что пока не удалось переломить тенденцию к снижению реальных доходов населения. Для сравнения можно сказать, что в относительно благополучном 2012 году подписать ипотечный договор могли себе позволить лишь 29% россиян.
Второе. Сокращение общей стоимости ипотечных кредитов привело и к сокращению размера регулярных платежей. Причем при снижении ставки менее чем на четыре процента сокращение размера регулярных платежей произошло сразу почти на 20%.
Третье. Падают расходы домохозяйств на обслуживания ипотечных кредитов, и это улучшает качество жизни заемщиков. Высвобождаются средства на досуг, более качественные продукты, приобретение товаров длительного пользования. Это становится драйвером для развития других сегментов экономики.
Прогнозы на 2018 год в основном также позитивные – со стороны как самих банков или главного финансового регулятора страны, так и различных аналитиков. Так, в АИЖК считают, что объем ипотеки в текущем году составит более 2,5 трлн. рублей.
Позитивный настрой поддерживают и в Госдуме. Как считает глава думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков, в России имеются все основания для позитивных прогнозов. Инфляция сокращается, ключевая ставка продолжит свое падение – и все это приведет к падению стоимости ипотеки. Кроме того, Анатолий Аксаков указывает на то, что в российском ВВП объем ипотечных займов не дотягивает до доли даже в 5%. В развитых европейских странах его доля в разы больше.
Эксперты Аналитического центра АИЖК считают, что к концу 2018 года средняя ставка по ипотечным займам упадет до 8% годовых. С таким оптимистичным прогнозом согласны далеко не все. Так, аналитики Urban Group уверены, что средние ставки затормозятся на уровне 9,7%. При этом следует напомнить, что, по официальным планам Центробанка, средневзвешенная годовая ставка по ипотеке не должна превышать 6-7% с уровнем инфляции не более 4%. Правда, в ЦБ не уточнили, возможно ли это уже в нынешнем году, или они выстраивают планы на ближайшие несколько лет.
Впрочем, в России есть категория потенциальных заемщиков, которые уже сейчас могут оформить ипотеку всего под 6%. Это льготная ипотека для семей с детьми. Стартовала эта программа с государственной поддержкой, как это часто бывает, со Сбербанка. Ипотеку с пониженной ставкой можно получить при рождении ребенка в семье в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года.
Льготный тариф будет действовать три года – если это второй ребенок в семьи, и пять лет – если третий. Занять на решение квартирного вопроса можно будет до 8 млн. рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях или до 3 млн. рублей – по остальным субъектам РФ.
На реализацию данной программы правительством из госбюджета выделено 600 млрд. рублей, однако она вызвала такой интерес, что общая сумма заявок превысила 1 трлн. рублей. О своем желании участвовать в программе заявили почти три десятка банков. По прогнозам Минстроя России, реализация программы позволит стать новоселами примерно 620 тыс. семей.