И вот первым регионом Северо-Запада, который объявил войну устаревшим форматом жилой застройки стала Ленобласть. В последние дни октября губернатор Александр Дрозденко сделал довольно таки неожиданное предложение, о чем пресса не могла умолчать, а именно, цитата:
"Чтобы обеспечить небогатые слои населения жильем, застройщики выдумали такую форму, как квартиры-студии. Они могут быть по площади 18, 22, 26 кв. м. По факту туда заселяется не один человек, а два, три или даже целая семья. Застройщикам выгодно строить студии, они быстро продаются, но для нас это несет большую нагрузку, потому что мы строим социальные объекты исходя не из метража, а из потребностей. Чем больше квартир-студий, тем больше нагрузка на бюджет. Предлагаю с 1 января не принимать проекты планировки со студиями. Мы сами себя загоняем и загоняем в угол и все думаем, как будем отсюда выбираться. С одной стороны, на нас могут обидеться те люди, которые не купили квартиры, но с другой стороны, они к нам еще не приехали ".
Свое предложение губернатор аргументировал не только нагрузкой на социальную сферу, к которой вернемся далее, но и обратил внимание на несоответствие придомовых территорий и парковочных зон к количеству квартир в строящихся домах- и в самом деле это так, убедиться в этом может каждый желающий.
Ленобласть в очередной раз пытается поставить застройщиков в определенные рамки, в данном заявление просматривается желание уйти от эконома к комфорту и это отчасти грамотное предложение. Ведь, если обратить внимание на поэтажные планы уже построенных домов, то увидим следующее: количество квартир-студий на этаже часто превышает 50%, а в некоторых домах и вовсе соотношение запредельное.
Если вдаваться в аналогию времени, то эти дома со стороны напоминают современные общежития, благо места общего пользования у каждого индивидуальные. В виду большой эксплуатационной нагрузки власти, предлагая нововведения, предвидят стремительный износ инженерных сетей и вполне вероятно на чьи плечи это ляжет- конечно на областные.
Читателю хотелось бы напомнить, что это не первое регулирование со стороны региона. Так, еще в начале 2019 года, было преподнесено ограничение этажности жилой застройки и застройщиков ограничили в этажах до 9-12 в зависимости от статуса поселения. Примерно в это же время Ленобласть анонсировала отказ от выкупа социальных объектов по программе "Социальные объекты в обмен на налоги" и с 1 января 2018 года в течении трех лет выкуп соцобъектов осуществляется с коэффициентом 0,5 от стоимости объекта, с 2021 область будет выкупать с коэффициентом 0,3, с 2024 года с коэффициентом 0,1. Наверняка за данные соцообъекты в итоге заплатит покупатель, застройщик же окажется в данном случае посредником, включив стоимость соцобъектов в цену квадратного метра.
Анализируя предполагаемые пятна застройки, можно прийти к выводу, что следующие дома вероятно окажутся класса комфорт и возможно станут достойным лицом области. В силу предложений губернатора установить минимальный метраж для студий 20 метров, застройщики будут вынуждены этот комфорт класс строить, либо вообще отказаться от проектирования студий в пользу однокомнатных, минимальный метраж которых на данный момент составляет 31 метр. Для покупателя это прежде всего выльется переплатой: либо за класс жилья, либо за дополнительные метры.
Ограничительные меры в большей степени возникли не из-за социальной нагрузки, огромную лепту внесла транспортная составляющая. Власти Ленобласти вовремя поняли и осознали, что со стороны огромных микрорайонов в перспективе невозможно будет въехать в Санкт-Петербург. Уже сейчас проблема транспортной доступности остро стоит в районе Кудрово и Мурино, а также со стороны Колтушского шоссе. Стоит вспомнить, что первая и единственная станция метро Девяткино была открыта еще в далеком 1978 году, последующие станции Янино и Кудрово появятся в лучшем случае через 10 лет.
В свете грядущих изменений(поправки к ФЗ-214), а также действующих и предлагаемых инициатив, застройщикам в Ленобласти придется максимально точно планировать маркетинговый план и сметную составляющую, чтобы строить с выгодой для себя. С другой стороны автор прогнозирует потерю ликвидности у земельных участков, разрешения на строительство которых еще не получено.
Что же получит в итоге покупатель?- Наряду с ростом стоимости произойдет градация качества домов: одни будут строить из рук вон плохо, другие же застройщики сохранят марку дабы не потерять бренд на рынке закадья.
Что же получит область?- Ленобласть как регулятор в перспективе должна получить новый кластер домов, эксплуатационные расходы которых будут минимальные, при этом контроль за качеством застройки возрастет как и риски потерять девелоперов на любом этапе строительства.
Для оценки нововведений потребуется время. Основным показателем эффективности станет объем выданных разрешений на строительство в 2019-2020 году. Как отреагируют на данные изменения застройщики сложно предположить, но хочется ждать интересных проектов, которые привлекут покупателя.
Ставьте лайки, подписывайтесь на канал.