Любые сделки, предусматривающие интересы несовершеннолетних детей, априори являются прецедентом, требующим максимальной осторожности и предусмотрительности. Не секрет, что эта категория сделок усложнена особенностями правового регулирования, несоблюдение которых может повлечь недействительность сделки.
Лица, не достигшие совершеннолетнего (до 18 лет) возраста, начиная с 14-летия, приобретают некоторую свободу в совершении сделок по объектам недвижимого имущества, однако эта свобода обусловлена контролем и согласием представителей интересов несовершеннолетнего гражданина.
Последствия несоблюдения условий
При несоблюдении этого условия, любая сделка подлежит оспариванию и может быть признана судом недействительной. В свою очередь, контроль представителя за проведением сделки купли или продажи квартиры, владельцем которой является несовершеннолетнее лицо, должен быть предварительно одобрен органом опеки.
Оформление согласия опеки предполагает сбор определенного пакета документов и предоставление паспортов участников сделки, документов, определяющих права владения на продаваемый объект имущества, справки из домовой книги, выписки из БТИ.
Заключение по согласию органов опеки должно содержать условия, определяющие, что доля несовершеннолетнего не может быть уменьшена, а условия проживания ухудшены.
Согласие от органов опеки требуется также для оформления других сделок, таких, как обмен имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, залог недвижимости, дарение, аренда, раздел, наследование или отказ от него, выдел доли все другие сделки, основанные на рисках уменьшения объекта недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему лицу.
Порядок регистрации
При регистрации сделки купли-продажи несовершеннолетнее лицо имеет право подписывать документы и представлять их в Росреестр самостоятельно. К таким документам относятся:
- заявление;
- документы, идентифицирующие личность несовершеннолетнего лица и его представителей;
- договор о сделке купли и продажи;
- правоустанавливающие документы (свидетельство права собственности, паспорт и т.д.);
- согласие представителей несовершеннолетнего и одобрение органа опеки на совершение сделки.
Другие документы, предоставляемые на государственную регистрацию, могут быть затребованы по факту признания в судебном порядке несовершеннолетним лицом достижения полной дееспособности и подтверждения прав распоряжения объектом недвижимости без согласия представителей.
При покупке квартиры покупателю следует обращать внимание на проживающих в квартире несовершеннолетних лиц. Проверка наличия всех необходимых документов, подтверждающих законность сделки, может гарантировать отсутствие рисков, связанных с интересами несовершеннолетних и оспариванием сделки в суде.