Дом или коммерческая постройка, газопровод или гараж возведены без оформления? Это действительно проблема, ведь такие здания не продашь и не сдашь в аренду.
Расскажем, что делать владельцам «самоволок» для получения прав собственника.
Проверяем, точно ли постройка самовольная
Не всегда отсутствие разрешения на строительство означает, что постройка самовольная.
В п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ содержится список построек, на которые разрешение не нужно, и это:
- гараж на участке не под коммерцию (например, возведенный возле своего частного дома или в кооперативе);
- хозпостройки (сараи, летние кухни и т. п.);
- жилые либо садовые дома в городе или в садоводстве;
- газопроводы и другое оборудование для транспортировки газа, если давление в них не более 0,6 Мпа (т. е. до газопроводов высокого давления 2-й категории включительно).
ВАЖНО!
Некоторые регионы расширили этот список. Так, в Краснодарском крае не нужно разрешение на строительство, чтобы подвести к участку линию электропередачи напряжением до 20 кВ и длиной до 300 м. Узнайте в местной администрации, есть ли такие особые правила в вашем регионе.
Если разрешение не было нужно, оформить собственность несложно. Достаточно предъявить в Росреестр (например, через МФЦ) документ о собственности или аренде на землю (для сетевых объектов — о сервитуте) и технический план постройки, изготовленный кадастровым инженером.
ВАЖНО!
Для жилых и садовых домов действует особый порядок оформления — уведомительный, о котором мы уже рассказывали. Соответственно, там не оформить право собственности в Росреестре без уведомления местной администрации о строительстве.
Разрешение на строительство не получено: как оформить постройку в собственность
Предположим, неоформленное здание все же нуждалось в разрешении на строительство. Но таковое не было получено, а здание уже возведено.
Эта проблема решаема. Нужно подать исковое заявление в суд.
ВАЖНО!
Если самострой предназначен для коммерции и возведен предпринимателем, нужно обращаться в арбитражный суд. Во всех других случаях — в районный (городской) суд общей юрисдикции (выбираем суд по месту нахождения самой постройки, а не по месту своей регистрации, см. ст. 30 Гражданского процессуального кодекса, ст. 38 Арбитражного процессуального кодекса).
В заявлении указываем, что:
- Участок под самостроем принадлежит застройщику (находится у него в собственности или пожизненном наследуемом владении, бессрочном пользовании либо в аренде, если земля государственная).
- Участок можно использовать для размещения этого здания (например, маловероятно, что вам позволят оформить нефтебазу, окруженную продуктовыми складами и пищевыми предприятиями).
- Здание соответствует всем строительным, пожарным и санитарным нормам и безопасно для окружающих.
Ответчиком по иску будет местная администрация (п. 25 постановления Пленума Верховного суда РФ № 10). Просить у суда нужно признать право собственности на самовольную постройку (далее указать адрес, площадь и другие ее характеристики).
Документы для суда о праве на самострой и размер расходов
Решение суда в вашу пользу обеспечат правильно подобранные документы, прилагающиеся к иску:
- бумаги на землю (например, договор аренды, договор на покупку или дарение этого участка застройщику);
- документ о том, что на участке можно было построить здание определенного назначения (например, выписка из ЕГРН на землю, градостроительный план с указанием назначения участка);
- заключение строительно-технической экспертизы и справки из Роспотребнадзора и пожарного надзора, которые докажут, что постройка соответствует всем стандартам и никому не навредит;
- справка о присвоении адреса (поможет идентифицировать постройку);
- квитанция на оплату госпошлины.
Для судебного процесса надо запастись деньгами, т. к.:
- строительно-техническая экспертиза — мероприятие дорогостоящее (от 30 000 руб.);
- госпошлина платится в арбитражный суд в размере 6000 руб., в районный (городской) суд — в процентах от цены иска (например, при стоимости постройки от 200 001 руб. до 1 млн руб. — 5200 руб. и 1% от суммы свыше 200 000 руб.);
- исходя из предыдущего пункта, для оплаты госпошлины в райсуд понадобится справка об инвентаризационной стоимости объекта либо стоимости аналогичных объектов на открытом рынке (обойдется в несколько сотен рублей).