Вы знаете, что при аренде квартиры вам нужно подписывать договор аренды. Не все важные условия договора регулируются Гражданским кодексом РФ. В договоре следует отразить всё то, что вы сочтёте существенным. Договор должен быть вашим помощником, когда арендодатель начнёт вести себя недобросовестно.
Рассмотрим типичные проблемы, с которыми может столкнуться арендатор при аренде квартиры.
Платежи по договору аренды.
Достаточно часто возникает недопонимание между сторонами договора аренды именно из-за не четкого прописывания в договоре порядка внесения платежей.
Важно указать, какие именно платежи оплачиваются арендатором, помимо арендных. Что бы в будущем арендодатель не требовал лишних платежей, например, за текущий ремонт, капитальный ремонт, ремонт техники, и т.д.
Не заключайте "валютных договоров", курс доллара растёт, а с ним будет расти размер арендной платы.
Чаще всего возникают проблемы с возвратом депозита. Указывайте закрытый перечень основания удержания депозита арендодателем, чем детальнее вы пропишите условия его возврата, тем проще будет забрать деньги.
Пропишите в договоре, что на весь срок найма арендная плата остаётся неизменной.
Срок договора.
Если вы заезжаете на долгий период, то и настаивайте, чтобы в договоре был указан весь срок аренды, иначе вы рискуете, что хозяин не продлит договор или будет манипулировать вами при окончании его действия, поднимать стоимость аренды.
Помните, что если вы добросовестный арендатор, то арендодатель не может вас выгнать из квартиры.
Максимальный срок аренды квартиры - 5 лет.
Важно, если срок не указан, то договор автоматически действует на 5 лет.
Имущество арендодателя.
Практически в 80% случаев арендодатель пытается обязать вас купить новую технику в квартиру, если старая сломалась, либо требует починить технику за ваш счёт.
Если вы при заключении договора договоритесь об условиях ремонта или замены имущества, то это избавит вас в будущим от лишних трат и проблем с арендодателем.
Составляйте опись имущества, фиксируйте все недостатки имущества, делайте фотографии. У арендодателя не получится удержать депозит, если вы докажете, что недостатки квартиры существовали на момент вашего въезда в неё.
Расторжение договора.
Не соглашайтесь указывать в договоре условие об одностороннем расторжении договора. Не давайте возможности арендодателю выгнать вас из квартиры, если вы исполняете договор добросовестно.
Предусмотрите неустойку, если арендодатель будет требовать расторжения договора.
Что делать если выгоняют.
Отдельно я напишу на эту тему статью. Сейчас разберем вкратце порядок ваших действий.
Требуйте от арендодателя письменного извещения вас о его намерении расторгнуть договор. Если вы получили уведомление от арендодателя, то внимательно посмотрите договор, не нарушили ли вы какие-либо из его условий. Если вы уверены в своей правоте, то сообщите об этом также в письменном виде арендодателю. Обязательно сохраняйте все подтверждения оплаты договора. Если судебное разбирательство начнётся, то вам помогут любые доказательства, подтверждающие вашу добросовестность.
Если в результате неправомерных действий собственника вы понесли убытки, обязательно зафиксируйте их, и в суде вы можете взыскать с хозяина их. Помните, договор это не просто бумажка, а взаимообязывающий документ, и прав у вас на помещение ровно столько, сколько прописано в договоре и законе.
Меры воздействия на арендодателя.
В соответствии с Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", если вы пребываете в квартире более 90 дней, хозяин обязан вас поставить на регистрационный учёт (временный), если он этого не сделает, то будет оштрафован. И полиция будет его штрафовать до тех пор, пока он не зарегистрирует вас. Это может быть отличным способом для борьбы с арендодателем. Вы можете напомнить ему о требованиях закона, если арендодатель ведёт себя нагло.
Также отличным способом для борьбы будет указание арендодателю на обязанность по уплате налогов, и ваше желание платить за аренду через банковские счета. В большинстве случаев арендодатели не платят налогов, а значит должны вести себя в рамках договора, чтобы не получить требования от налоговой о подачи декларации (за неуплату налогов предусмотрена ответственность вплоть до уголовной).
Не лишним будет упомянуть о вашем конституционном праве на неприкосновенность жилища, это значит, что никто, против вашей воли не может лишить вас законного права проживать в квартире или проникнуть в неё без вашего согласия.