В начале августа «Полиграф.Медиа» рассматривало нюансы корректного оформления сделки по покупке квартиры или дома. В продолжение темы «Полиграф.Медиа» подготовило подробную инструкцию по правильному оформлению сделки купли-продажи земельного участка и регистрации перехода права собственности на участок от продавца к покупателю.
В первую очередь необходимо убедиться, что продавец участка является его законным собственником
Для этого продавец должен представить:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, выданное до 15.07.2016, либо выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), выданную после 15.07.2016. Выписка действительна на день ее выдачи, поэтому заказывать ее нужно непосредственно перед сделкой.
- Правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения продавцом земельного участка в собственность (ранее заключенный договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.).
Алгоритм оформления сделки после ознакомления с документами на право собственности
1. Заключение договора купли-продажи земельного участка
- Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются его предмет и цена.
- В описании предмета договора необходимо точно указать адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, в которую входит земельный участок, и вид его разрешенного использования. Также желательно указать сведения о правоустанавливающих документах продавца, дате и номере государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРН.
- Необходимо определить точную цену земельного участка и порядок расчетов между сторонами. При этом расчет может быть произведен как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на участок. То же относится и к фактической передаче земельного участка по акту приема-передачи. В договоре можно предусмотреть, что договор одновременно является и актом приема-передачи.
- Однако, несмотря на то, что законодательно требования к моменту оплаты не закреплены, время передачи денег за покупку земельного участка лучше всего связать с моментом государственной регистрации и не передавать деньги раньше, с целью предотвращения в будущем возможных проблем.
- Можно в момент заключения сделки заложить денежные средства в банковскую ячейку с возможностью их получения продавцом только в случае регистрации перехода права собственности, при предъявлении договора с отметкой Росреестра.
- Договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Несоблюдение этого условия влечет недействительность договора.
- Договор подписывается в трех экземплярах (по одному экземпляру для сторон договора и третий экземпляр для Росреестра).
Обязательного нотариального удостоверения договора закон не предусматривает. Исключение составляют, в частности:
- сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;
- сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, которые подлежат нотариальному удостоверению.
2. Подготовка документов и представление их в территориальное отделение Росреестра
- Заявление на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за покупателем (может заполняться непосредственно в отделении Росреестра перед подачей документов);
- Договор купли-продажи земельного участка с приложением акта приема-передачи (в трех экземплярах);
- Паспорта участников сделки (если документы подает представитель, необходимо представить нотариальную доверенность с соответствующими полномочиями и паспорт представителя);
- Нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка (если участок приобретался в период брака). Учтите: если такое согласие не будет получено, договор впоследствии можно признать недействительным.
- Документы, подтверждающие право собственности лица, отчуждающего принадлежащий ему земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, выданное до 15.07.2016, либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), полученная после 15.07.2016).
Далее необходимо заплатить госпошлину за регистрацию права собственности и перехода права на земельный участок. Размер госпошлины при регистрации права собственности на земельный участок составляет:
- 350 руб. в отношении участка, предназначенного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, а также участка из категории земель сельскохозяйственного назначения;
- 2 000 руб. - в иных случаях.
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения.
Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов:
- непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ;
- почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (в этом случае подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально, договор купли-продажи и доверенность представителя - нотариально удостоверены, а также приложены копии документов, удостоверяющих личности);
- в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.
О ходе оказания услуги (например, о поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) заявитель может быть уведомлен посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона.
Государственная регистрация проводится в течение 7 рабочих дней с даты поступления в Росреестр заявления и документов, а в случае подачи документов через МФЦ - в течение 9 рабочих дней с даты приема заявления. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов.
3. Получение выписки из ЕГРН
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН. В указанный сотрудником Росреестра срок необходимо явиться в отделение Росреестра и получить выписку из ЕГРН, после чего при необходимости произвести окончательные взаиморасчеты между сторонами и передать по акту земельный участок (если это не было сделано ранее). Также выписка может быть направлена заявителю в электронной форме.
Моменты, на которые стоит обратить внимание при покупке земельного участка
- Покупайте земельный участок, границы которого установлены в соответствии с нормами действующего законодательства. В противном случае могут возникнуть споры с соседями по вопросу местоположения границ. Выяснить, установлены ли границы земельного участка в результате межевания, можно, посмотрев выписку из ЕГРН или Публичную кадастровую карту.
- Обращайте внимание на категорию земельного участка и вид разрешенного использования, особенно если собираетесь возводить на нем капитальное строение.
- При покупке участка платите за то количество земли, которое прописано в правоустанавливающем документе, а не за то, сколько занято забором. Зачастую владельцы участков, устанавливая ограждение, самовольно захватывают часть земель общего пользования. Не нужно верить словам продавца, что можно легко дооформить «прирезок». Скорее всего, это сделать нельзя, в противном случае собственник земельного участка сделал бы это сам.
- Обязательно проверьте земельный участок на наличие возможных обременений. Под обременением понимаются различные ограничения, которые наложены на возможное использование земельного участка. Возникнуть они могут в результате договора или в силу закона.
Возможные обременения
- арест — данное ограничение накладывается судебными органами и связано, чаще всего, с наличием непогашенных задолженностей;
- залог (в том числе и при ипотеке) — в этом случае недвижимость выступает обеспечением по какой-либо сделке и может быть затребована залогодержателем при определенных условиях;
- сервитут — под ним понимается ограниченное право пользования землей, предоставляемое третьим лицам (например, право прохода через участок или прогона сельскохозяйственных животных);
- ограничение в возможности использования земли (например, запрет на размещение определенных объектов в природоохранных зонах) и т. п.
Все из перечисленных выше ограничений, наложенных на землю, подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре. Поэтому информация о наличии или отсутствии обременений также должна обязательно отображаться в выписке из ЕГРН.