Когда без юриста не обойтись.
Ни на ком наши люди не экономят так, как на юристах, полагая, что смогут разобраться в сложной ситуации собственными силами. Любой практикующий адвокат скажет, что обращаются за консультацией, как правило, постфактум, то есть когда неприятность уже случилась и для того, чтобы разобраться в ней, требуются огромные затраты и куча времени. А всего лишь нужно было обратиться за небольшой консультацией до самого события, и неприятности просто бы не наступили.
Наиболее чреваты неожиданными сложностями сделки с недвижимостью. Нельзя сказать, чтобы наши граждане совсем уж не знали о сложностях в вопросах купли-продажи жилья. Они знают, но предпочитают читать онлайн-консультации в Интернете или посоветоваться с бывалым соседом. Разумеется, Интернет бывает полезен, но он не может заменить собой юриста хотя бы потому, что у Интернета нет права адвокатского запроса. А именно запросы адвоката помогут выявить все подводные камни предстоящей сделки.
Мы сделали небольшую подборку часто встречающихся проблем при совершении сделок с недвижимостью. Не для того, чтобы помочь вам решить эти проблемы самостоятельно. Самостоятельно вы их не решите. А для того, чтобы вы знали, в какой момент вам обязательно потребуется консультация юриста.
Прописанные и не проживающие граждане
Доброжелательный продавец квартиры во «вторичке» предъявляет вам документы, удостоверяющие его исключительное право собственности на квартиру по результатам приватизации. Казалось бы, сделка чистая.
Но предположите, что через неделю после продажи вы получите повестку в суд. И выясните, что бывшая жена владельца предъявила иск в суд о признании приватизации недействительной, поскольку были ущемлены ее права. Одновременно она просит суд признать недействительным и ваш договор купли-продажи. А вы даже и не знали о том, что она была прописана в купленной вами квартире.
Совет: если у вас есть основания полагать, что в квартире могут быть прописаны другие люди, не расспрашивайте об этом соседей. Идите к юристу. Он сможет проверить, кто и на каком основании прописан в квартире, и объяснит, что надо сделать, чтобы снять их с прописки до того, как вы подпишете договор купли-продажи и отдадите деньги.
Подозрительные дети
К сделкам с большой степенью риска относятся:
1. договора купли-продажи жилья, в котором были прописаны в недавнем прошлом несовершеннолетние;
2. договора купли-продажи жилья, одним из собственников которого является ребенок или подросток.
Обе эти категории сделок являются оспариваемыми в интересах детей. Поэтому крайне важно, чтобы у продавца имелась апробация сделки от органов опеки и попечительства.
Очень опасно для сделок жилье, на которое был затрачен материнский капитал. С виду все может казаться очень чистым, но если не было произведено выделение доли ребенку, вы рискуете остаться и без денег, и без жилья. Самостоятельно выяснить, был ли затрачен маткапитал на приобретение жилья, вы не сможете. Это сможет сделать только адвокат, обладающий правом адвокатских запросов.
Наследники
Еще одна возможность потерять все. Наследование – это законный способ оформления прав собственности. Но покупая квартиру, полученную собственником по наследству, надо убедиться, что через месяц в суде не появится иск о признании вашей сделки недействительной по причине, что наследников было несколько, но они не знали о смерти наследодателя.
Юрист сможет выяснить обстоятельства наследственного дела и уберечь вас от возможных рисков.
Проклятые доли
Сделками с очень высокой степенью риска являются договоры купли-продажи долей в недвижимости, поскольку само отчуждение долевой собственности ограничено рядом условий, начиная с необходимости извещения сособственников. Юрист сможет проверить, была ли соблюдена собственником доли процедура подготовки отчуждения свой части.
Банкротство
Процедура объявления продавца банкротом – настоящая беда для покупателя, о которой он даже не догадывался. Договор купли-продажи жилья может быть оспорен кредиторами продавца, если в течение 3 лет после сделки будет объявлена процедура банкротства. Основанием для оспаривания может быть желание продавца вывести квартиру из конкурсной массы. Адвокат или юрист до заключения сделки по отчуждению смогут проверить, нет ли в отношении продавца процедуры банкротства и нет ли за ним крупных долгов.
Недееспособные продавцы
Это одна из самых распространенных мошеннических схем. У квартиры, как правило, «чистые» документы, и сделка проходит без сучка и задоринки. А через некоторое время счастливый покупатель получает повестку в суд, где выясняется, что продавец был недееспособен и в период умственного затмения тайно от опекуна продал квартиру. И теперь опекун, в интересах опекаемого, просит признать сделку недействительной. А куда опекаемый дел деньги за квартиру, он (опекун) не имеет ни малейшего понятия. У рядового покупателя квартиры нет возможности выяснить дееспособность продавца. Это может сделать только юрист с правом адвокатского запроса.
© Закониус, 2018 г.