Мы уже говорили о том, что недвижимость – это традиционный для россиян инструмент планирования персональной пенсии. Кто не читал – «Пенсионер про альтернативные инструменты для персонального пенсионного плана (ППП)».
Однако в общественном обсуждении этой темы есть миф о том, что данный инструмент не относится к жилым помещениям, а только к торговым и офисным помещениям. Бытует мнение, что жилая недвижимость (частные дома, квартиры, комнаты) не дает того соотношения арендного потока к стоимости приобретения недвижимости, который делает такую инвестицию экономически оправданной
Это отчасти так. Действительно, в нашей стране рынок аренды квартир и комнат резко отличается от аналогичных рынков во всем мире. На мой взгляд это объясняется бесплатной приватизацией жилья, что привело к оторванности ставок аренды от инвестиционной составляющей – люди получив квартиры в собственность «на халяву», т.е., не вложив денег в ее приобретение, руководствуются не нормой прибыли на такие инвестиции, а только ситуативным спросом на такое жилье. Этим же обусловлено и качество сдаваемого жилья – в советские времена все строилось государством и только для личного потребления жильцами. Никто не думал о соответствии архитектурных планировок спросу и предложению на рынке аренды квартир. Никто не проектировал и не строил специально для аренды.
Все это привело к диспропорции между рыночной стоимостью таких квартир (высокой из-за «неарендных» характеристик) и рыночной ценой их аренды. Это можно легко посмотреть на сайтах недвижимости. Например, это соотношение на основе данных ЦИАН на 01.10.18 в доме, где живет моя семья в Крылатском (Москва) таково:
Доходность 4,6-5,7% годовых в рублях ниже ставок по вкладам в приличных банках (6-7,8%) и ниже ставок по ипотечным кредитам банков (10%). Это подтверждает тезис о неэффективности покупки квартиры для сдачи ее в аренду. Но это не ставит крест на других способах.Не буду перебирать все варианты, остановлюсь лишь на самом экономически выгодном (по моему мнению и только в современных условиях) – строительстве частного дома для покомнатной сдачи в наем.Если бизнес-идею формулировать коротко, то частный арендный дом — это жилой многокомнатный дом, специально спроектированный с целью извлечения предпринимательской выгоды от сдачи комнат в коммерческий наем физическим лицам для среднесрочного и долгосрочного проживания. Эта форма предпринимательства объединяет два вида деятельности, которые по отдельности массово освоены россиянами – строительство частного дома и сдача квартир (комнат) в аренду. Однако пока очень немногие пробовали совместить это в одном бизнесе, хотя примеры есть. Такие дома в соответствии с Градостроительном кодексом РФ можно строить на землях поселений с целевым назначением ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), СНТ (садовое некоммерческое товарищество), ЛПХ (личное подсобное хозяйство). Застройщиками могут быть как физические лица, так и ИП (индивидуальные предприниматели) и юридические лица. В соответствии с Классификатором целевого назначения земельных участков такие дома также можно строить и на землях для рекреации и для гостиничного бизнеса. Более подробно о юридических тонкостях подбора подходящего земельного участка расскажу в других статьях.Основными арендаторами в частных арендных домах из нашей практики являются молодые семьи, отпочковавшиеся от родителей, студенты, приехавшие из других регионов и не живущие в общежитиях, офицерские семьи и семьи, работающие в Москве и Подмосковье. Подробнее о подборе арендаторов, маркетинге арендного дома расскажу отдельно попозже.Как правило, арендные дома строятся вблизи с транспортными магистралями, позволяющими арендаторам быстро и дешево добираться до их места работы и учебы. При их архитектурном планировании учитывается спрос арендаторов на отдельные санузлы, возможность хранения и приготовления пищи, стирки и т.д. Подробности типовых проектов арендных домов мы обсудим отдельно.Параметры частных арендных домов должны соответствовать местным ПЗЗ (правилам землепользования и застройки), но обычно это дома от одного до трех этажей, площадью от 150 до 500 квадратных метров, с количеством комнат от 7 до 22 штук метражом от 15 до 25 квадратных метров.В этой статье я остановлюсь только на общих цифрах финансовой модели таких арендных домов, уже работающий в Подмосковье для сравнения с другими видами арендной недвижимости.Калькулятор проекта частного арендного дома (на примере нашего 3х-этажного дома площадью 480 кв.м. с 21 комнатой на 30 человек) упрощенно выглядит так:
Итого бюджет проекта арендного дома «под ключ» составил около 22,5 млн. руб. или около 47 тысяч рублей за кв.м. общей площади.
Среднемесячный арендный поток от этого арендного дома составил 408 000 руб., расходы на его управление составили около 10 % от арендного потока, а чистый арендный поток без учета налогообложения – 367 000 руб. в месяц. Если грубо посчитать эффективность такого актива путем деления чистого годового арендного потока на сумму инвестиций, получим 19,6 % годовых, а это уже совсем другое дело в сравнении с доходностью бизнеса по покупке и сдаче в аренду квартир в Москве. Определенно, этот расчет верен для случаев консервативной стратегии «Построил-Сдал в аренду-Держу». Для более рискованной стратегии «Построил-Сдал в аренду-Перекредитовался» доходность на капитал будет уже около 36,7% годовых (кредит 15,7 млн. руб. под 12% в рублях аннуитет на 30 лет). А при допущении, что арендный дом можно продать уже через пару лет после начала строительства дома как бизнес за 10 годовых чистых арендных потока за вычетом суммы кредита, т.е. за 28,4 млн. рублей при остатке капитала после перекредитования в сумме 6,7 млн. руб., доходность на капитал грубо составит 210% годовых, что совсем неплохо для операций с недвижимостью.
Правда, признаюсь, что мы пока не искали покупателей – нам нравится процесс эксплуатации арендного дома и получение ежемесячного арендного потока как неплохой прибавки к пенсии, хотя если решимся на повторение проекта в другом месте…