Недавние решения государства по вопросу пенсионной реформы ставят перед большинством населения нашей страны вопрос: если государство больше не гарантирует нам патерналистский принцип жизнеустройства между правящим классом и народом «Вы не настаиваете на своих свободах и прикрываете глаза на нашу коррупцию, а за это мы обеспечиваем Вам всем плохонькую, но стабильную пенсию в старости», то что надо делать каждому, чтобы чувствовать себя с точки зрения личных финансов поуверенней и понезависимей от будущих решений такого государства? Особенно тогда, когда до пенсии еще ого-го сколько лет надо будет работать, а сил и здоровья будет уже поменьше, а места работы для пожилых будет уже не так много?
Ясное дело, надо делать собственный пенсионный фонд, куда откладывать ежемесячно или при случае часть своих доходов и инвестировать их в то, что приносит доход и вряд ли потеряет Ваши кровные. Дача денег в долг друзьям и родственникам, участие в финансовых пирамидах и в предприятиях начинающих предпринимателей не рассматриваются как слишком рискованные.
Что остается? Вклады в банки, ценные бумаги, валюта и недвижимость. Теперь о каждом варианте по порядку.
Вклады в банки – традиционный инструмент персонального пенсионного накопления. Его реальная доходность (доход за вычетом налога на доход физлиц (13% от суммы процентов по вкладам) и инфляции (в 2018 г. – около 4% годовых) относительно мала, что компенсируется небольшими кредитными рисками вследствие гарантий по банковским вкладам. НО здесь есть нюанс – правила государственных гарантий по вкладам меняются самим государством в одностороннем порядке и у старшего поколения в памяти как минимум 4 государственных дефолта по своим рублевым долгам – дефолт Сбербанка СССР, дефолт правительства РФ по ГКО в 1998 г., дефолт по негосударственным пенсионным фондам (ну а как иначе назвать заморозку их активов в интересах государства на несколько лет?) и дефолт по пенсионным правилам в 2018 г. (это тоже дефолт потому, что государство в одностороннем порядке отказалось платить большинству будущих пенсионеров пенсию в обещанные сроки). В этой связи, спросите себя насколько Вы уверены, что, когда будет выгодно, наше государство не откажется от своих обязательств по гарантированию вкладов (например, в форме банкротства Агентства по страхованию вкладов (АСВ)? Тем не менее в текущих условиях время на оформление вклада минимальное и особых финансовых знаний для выбора банка не нужно при условии соблюдения лимита на вклад в одном банке в размере 1,4 млн. руб., поскольку именно такова максимальная гарантированная сумма вклада. Ну и, конечно, надо не забывать вовремя открывать новые вклады на новых условиях, когда заканчиваются сроки старых вкладов. Ставки по долгосрочным (10 лет и более) крупным (от 1 млн. руб.) депозитам в рублях имеют тенденцию к снижению за последние 10 лет и коррелируют с инфляцией. Сегодня они составляют 6-7,8% без учета всяких фокусов расчета их капитализации.
Валютные вклады могут быть заслуживающим внимания инструментом, ставки по самым длинным вкладам составляют от 1% годовых по доллару на 10 лет, до 3% годовых по доллару на 2 года. При этом долларовая годовая инфляция сейчас составляет 2,46%. Валютные вклады минимизируют риски рублевой инфляции, лучше, чем просто доллар под подушкой, но дают низкую чистую доходность, сопоставимую с инфляцией. Т.е. копить с помощью вкладов можно, но приумножить не получится.
С точки зрения ликвидности (или иначе - способности вкладов превращаться в наличные деньги) текущие задержки выплаты вкладов возможны в случае дефолта банка. Банковские вклады выплачиваются после отзыва банковской лицензии в течение месяца, но в среднем возврат задерживается на 3-6 месяцев с даты прекращения выплат банком до начала выплат от АСВ через уполномоченные банки.
Инструменты фондового рынка: гособлигации, облигации корпораций, акции, ПИФы ценных бумаг, фьючерсы, опционы, валютные свопы, драгоценные металлы. Требуют специфичных финансовых знаний и постоянного внимания из-за своей изменчивости. Я бы не рекомендовал людям без профильного финансового образования инвестировать в них, поскольку риски по большинству инструментов для непрофессионалов велики (на уровне автоматов в казино или ставок на скачках).
Для целей пенсионного накопления из вышеперечисленных инструментов могут рассматриваться только государственные облигации 8,6% по 10-летним рублевым облигациям, ипотечные ценные бумаги (например, облигации АИЖК – 7,9% по 10-летним рублевым облигациям с ипотечным обеспечением) и корпоративные облигации крупнейших компаний (например, Газпрома 8,1% по 25-летним рублевым облигациям или Сбербанка от 0 до 11% по рублевым инвестиционным облигациям, привязанным к разным активам).
Недвижимость – традиционный вид инвестиций для пенсионных накоплений. В России есть разновидности:
ПИФы недвижимости можно найти на бирже, их паи часто котируются (продаются и покупаются) в зависимости от чистой стоимости активов таких фондов, которые формируются из объектов недвижимости, арендных платежей, прибыли/убытков от купли/продажи зданий). Инвестиции в паи таких ПИФов требует внимательного изучения их инвестиционных деклараций. Как правило они не предназначены для привлечения инвестиций, а только лишь маскируют реальное владение коммерческими объектами недвижимости. Поэтому в отчетности многие показывают отрицательную доходность. ПИФ арендного жилья Кутузовский под управлением ДОМ.РФ – интересный пример, но согласно инвестиционной декларации этот фонд смешанный (т.е. в нем кроме недвижимости могут быть и ценные бумаги и валюта и другие инструменты) и пока нет ясности о его портфеле недвижимости и его доходности.
Самым популярным среди граждан России инструментом пенсионных накоплений является покупка на открытом рынке квартиры с целью сдачи ее в наем. Люди, покупающие квартиры для инвестиционных целей рассчитывают как на получение постепенно растущего рентного дохода, так и на рост рыночной стоимости арендных квартир. Средние ставки аренды однокомнатной квартиры в Москве составляют 30,6 тыс. руб., что составляет 5,7% годовых от средней по Москве рыночной стоимости однокомнатной квартиры (6,4 млн. руб.). С точки зрения налогового планирования рентный доход может быть налогооблагаем в размере 13% в случае НДФЛ, 4-8% в случае приобретения патента для индивидуального предпринимателя (ИП) в зависимости от размера арендной платы, 6% от дохода для ИП, 15% от прибыли ИП (арендный доход за вычетом процентов по ипотечному кредиту и расходов по содержанию квартиры). Считается, что если арендная ставка меньше 60 тыс. руб. в месяц, то выгоднее и менее хлопотно просто платить НДФЛ, если выше – выгодно делать ИП.
Этот рынок в своей значительной части вообще находится вне налогового контроля, поэтому доля нелегально сданных в аренду квартир очень велика и существенно влияет на средний уровень арендных ставок и криминальные риски такой деятельности.
Особенностью этого инструмента является краткосрочная волатильность цен на квартиры в Москве (динамика средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке за последние 18 лет представлена на графике), которая делает непредсказуемым финансовый результат выхода из проекта в случае срочной необходимости. Кроме того, поскольку такие квартиры проектируются для личного потребления собственниками, они не всегда эффективны с точки зрения отношения арендного потока к стоимости покупки – около 6% в год, что создает легенду об относительно низкой доходности таких проектов. В этом бизнесе существуют также существенные риски
амортизации квартиры вследствие неаккуратной эксплуатации арендаторами, которые плохо страхуются, несложно управляются на уровне здравого смысла при подборе арендаторов.
Хотя для входа на этот рынок у инвестора должен быть приличный собственный капитал, но это ограничение компенсируется условиями ипотечного долгосрочного кредитования со стороны банков (суммарные платежи по рублевому ипотечному кредиту Сбербанка на 30 лет в среднем составляют 8,8-10,2% годовых в рублях при аннуитетных выплатах).
Третьим вариантом инвестиций в недвижимость является инвестиция в проект строительства коммерческой недвижимости – инструмент для нашей страны новый, но заслуживающий внимания, поскольку за рубежом является самым популярным.
В данном варианте инвесторы принимают на себя строительные риски инвестиционного проекта, зато при проектировании и бюджетировании строительства улучшаются инвестиционные характеристики здания, в том числе стоимость строительства ниже цены приобретения готового здания в среднем на 30-40%, а соотношение арендной платы к стоимости строительства составляет приблизительно 16-20% годовых в рублях при стратегии «построил-сдал в аренду-держу». В зависимости от рискованности проекта можно рассчитывать и на большую доходность – около 32-40% годовых в рублях при стратегии «построил-сдал в аренду-перекредитовался-держу» и до 120-150% годовых в рублях при стратегии «построил-сдал в аренду-перекредитовался -продал» на горизонте проекта от полутора до двух лет.
Видами коммерческих зданий для таких инвестиций являются нежилые (офисные, торговые, складские) и жилые (арендные дома) помещения. Подробнее об этом варианте см. статьи «Что такое арендный дом» и «Как стать совладельцем проекта арендного дома».