Как продвигается процесс достройки ЖК "Опалиха о3" от "Урбан Групп", обанкроченного государственной корпорацией ДОМ.РФ - АИЖК. Куда после съемок исчезли строители из Митино О2? Куда после съемок исчезли строители из Видного города месяц назад? Куда исчезли после съемок строители из Опалихи о3? Когда будет вывезен мусор, о котором отчитались?
Протокол встречи инициативной группы с представителями Дом.РФ (АИЖК) 11 октября 2018
1. Дом.рф попросил составить шорт лист вопросов и список недоделок для сданных домов до понедельника. Состоится (ориентировочно 19.10) встреча с представителями сданных домов.
2. Дом.рф сообщил, что опубликованы сроки сдачи социальной инфраструктуры.
3. Был затронут обсуждавшийся на прошлых встречах вопрос о роли Сбербанка в голосовании кредиторов домрф сообщил о том, что на момент 11.10.2018 (10 дней до закрытия реестра) Сбербанк до сих пор не встал в реестр кредиторов как залоговый кредитор. Домрф выразил большое сомнение в том, что Сбербанк будет противодействовать домрф и голосовать против передачи квартир дольщикам.
Представители Опалихи: дольщики задают эти вопросы, потому что читают законы. По ЗОБ Сбербанк может противодействовать передаче квартир, потому что у него в залоге земля.
4. В 16 доме проектная документация менялась 4 раза, нет ясности с материалом отделки фасада. Как будет выполнен фасад?
Представитель техзаказчика: мы сможем ответить на этот вопрос только после анализа всей проектной документации и после экспертизы и обследования дома. Обследование в Опалихе начнется в октябре. Постараемся его завершить к концу февраля. Мы будем стараться перекрыть сроки обследования, которые опубликованы на сайте.
5. Согласно дорожной карты до Q1 2019 будет проведен анализ, запланировано выделение 6 млрд рублей МО + 6 РФ + МО на всю инфраструктуру, не ограничиваясь только детсадами и школами, но Минстрой МО этого не подтверждает (вопрос был задан на встрече с администрацией Красногорска). В результате, возникает понятный вопрос: чья тогда ответственность за достройку объектов социальной и технической инфраструктуры (детсады, дороги, парковки)
Ниденс: Не знаю, что комментировала администрация Красногорска. ПО финансированию есть распределение. И жилые дома и социальную инфраструктуру будет строить один застройщик, который будет определен до февраля. По жилью это 50 на 50 Федеральный бюджет и МО, а социальная инфраструктура - за счет бюджета МО. Будет осуществлен транш генподрядчику через соглашение с фондом.
Но администрация Красногорска на последней встрече не подтвердила. И школы нет в графике строительства социальной инфраструктуры, который был опубликован домрф сегодня.
Роман Чабров: Школа не находится в рамках проекта «Урбан Групп», это отдельная программа. Ее строил не Урбан.
Ниденс: Роман, поднимите всю документацию и проясните ситуацию со школой, кто строил, какая программа. Объем строительства остальной инфраструктуры будет определен в рамках следующих соглашений с МО. По остальной инфраструктуре это уже вопрос к администрации.
6. У ЖК Опалиха О3 огромные транспортные проблемы. Ввиду нарушения Застройщиком использованных при проектировании утвержденных постановлением Правительства Московской Области от 17.08.2015 N 713/30 "Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Московской области" нормативов обеспечения парковочными местами и ввода домов в эксплуатацию ДО сдачи парковок, на которую ссылается проектная документация этих домов или организации временного размещения автотранспортных средств, в ЖК катастрофически не хватает парковок.
Многочисленные письма регуляторам эффекта не возымели. Как будет решаться эта проблема? Будет ли обещанная надземная парковка? Кто будет достраивать подземную парковку?
Вопрос направлен на рассмотрение Администрации Красногорского района
На встрече с администрацией никакого решения по данному вопросу озвучено не было кроме признания наличия серьезной проблемы, Минстрой также не прокомментировал факт выдачи ЗОС и РНВЭ с нарушением требований законодательства.
При этом, дом.рф совершенно справедливо подтверждает, что "Все объекты будут сданы в полном соответствии с требованиями действующего законодательства". Вопрос актуален, особенно в свете дорожной карты, подразумевающей сдачу домов с большим количеством квартир в ближайшей перспективе. Ситуация с транспортной и пешеходной доступностью катастрофическая"
Ниденс и Роман Чебров: На прошлой встрече с администрацией поднимался этот вопрос. Администрация Красногорска может сделать, например, парковочные карманы в рамках программы благоустройства города.
Но это строительный объект и у администрации нет юридических оснований это сделать.
Ниденс: Роман, проработайте этот вопрос с Администрацией Красногорска, чтобы была ясность.
7. На встрече 07.08 с дом.рф представителем КУ было заявлено, что КУ не будет противодействовать в судах общей юрисдикции по нежилью тем, кто подал в СОЮ до банкротства, однако по делу 2-4057/2018 в Мособлсуде КУ противодействует рассмотрению дела и направила возражение на частную жалобу, поданную дольщиком:
КУ обязана по закону действовать в интересах должников и кредиторов. По закону КУ должен обжаловать. Но на практике суд все равно встает на сторону дольщиков. Но обжалования идут там, где есть какие-то правовые нарушения. Если правовых нарушений ни со стороны процессуальных, ни со стороны материальных норм нет, если это не нарушает права кредиторов, то обжаловать не будут.
Комментарий от автора вопроса: "обжалование было в апелляционной инстанции. Видимо, в 1й инстанции выбрана стратегия не обжаловать, в апелляционной – да".
8. На встрече с дольщиками всех ЖК, участвующих в пикетах (28.08.2018), домрф была озвучена просьба провести переговоры с Банком России о субсидировании процентной ипотечной ставки на время завершения строительства. Состоялись ли такие переговоры и какова позиция Банка России по этому вопросу?
Дом.РФ: Мы не обращались к Банку России с этой темой. Мы провели внутренне совещание, где приняли решение встречу не проводить. Снижение ставки для дольщиков операционно организовать не просто. Во-первых, если делать, то нужно делать для всех дольщиков России. А таких домой в стране очень много. Во-вторых, это должна быть федеральная инициатива с изменениями в законодательстве (законодательная инициатива). Мы предложили инициативу с рефинансированием.
9. По страховым выплатам: Если дольщик подает заявление в страховую компанию на получение страховки, страховая компания производит страховую выплату, после чего в соответствии с законом (или правилами страхования) страховая компания оповещает об этом КУ. Какие действия будут проведены КУ? Исключение из реестра и только после произведения выплаты СК? Смена кредитора? А также в случае требования страховой о возврате выплаты, будет ли дольщик включен обратно в реестр требования ЖП?
Дольщики: "Касательно страховых выплат у дольщиков много вопросов. Остаются ли дольщики в реестре? Как происходит замена стороны?"
Представитель КУ: Получить и квартиру, и страховую выплату нельзя. Нет, нет и нет. Однозначно право требования денежных средств после выплаты страховки переходит к страховой в порядке регресса по договору имущественного страхования, если не предусмотрено иное. Нужно смотреть ст. 956 ГК, п. 1 и п. 2.
Только после получения выплаты дольщику страховая или сам участник долевого строительства обращаются с заявлением о смене стороны. Страховая встает в четвертую очередь. В старом ЗОБ была четкая норма о порядке замены участник строительства на страховую компанию. Но 214ФЗ изменили, так как исключили нормы об обязательном страховании, и норму из ЗОБ убрали. Случился правовой провал. У нас сложилось мнение, что исключение должно проходить по решению суда, но на данный момент юристы еще прорабатывают этот вопрос. О том, как будет происходить замена стороны мы сообщим дополнительно. Я имею ввиду, надо ли будет подавать заявление в АСМО либо будет достаточно по аналогии со старой редакцией ЗОБ просто подать заявление КУ. Но замена в любом случае может быть проведена только после выплаты.
Дольщики: А если дольщик заявление не подпишет о замене стороны?
Представитель КУ: С заявлением может обратиться и страховая компания. Тут либо, либо.
Дольщики: ну а если все-же страховая потребует деньги обратно?
Важно отметить, что уже сложилась судебная практика о том, что страховая не сможет требовать выплату у дольщика обратно, если ее уже произвела. Она должна или сразу отказать на этапе рассмотрения заявления или уже не сможет требовать возврата. Я сейчас не помню номер дела, но могу скинуть Вам его по почте. Если вдруг, страховая попросит возврат выплаты, право требования дольщика в РЖП будет восстановлено. Однозначно будет восстановлено.
Дольщики: а что будет с квартирой?
Перейдет в составе имущества и обязательств к новому застройщику. Застройщик сможет продать после достройки дома.
9. Вопрос: в ситуации, если при приемке квартиры окажется, что площадь больше, чем по дду, то как будут соотноситься денежные требования участника строительства к застройщику-банкроту и требования застройщика по доплате? Ведь наши обязанности по дду не отменяются в связи с банкротством. Можно ли будет перекрыть требование застройщика по доплате согласно ДДУ в случае с увеличения площади больше чем на 1 кв.м. нашим требованием в 3-й подоочереди 3-й очереди?
Представитель КУ: Первое. Норма погашения требования кредитора путем предоставления отступного существует в ЗОБ. Но это только для имущества должника, которое не было продано с торгов (имущество застройщика, которое не смогли реализовать на торгах, мы не говорим о домах, это материалы и движимое имущество) и зачеты между разными очередями и разными обязательствами не допускается.
Второе. Вас ждет процедура смены застройщика. После того как появится новый застройщик, он принимает обязательства по ДДУ от застройщика-банкрота, а все Ваши требования считаются погашенными. Реальный ущерб и все требования исключаются из ржп. Обязанности по доплате за дополнительные метры у Вас будут уже перед новым застройщиком.
Третье. Существует судебная практика, которая говорит о том, что перекрыть доплату денежными требованиями могут только те дольщики, которые обратились за денежной выплатой
Дополнение от автора вопроса: речь идет о денежной выплате вместо РЖП в рамках дела о банкротстве.
10. По срокам строительства:
а) Возможно ли сокращение срока строительства, поскольку сдача всего ЖК Опалиха О3
фактически зависит от всего лишь двух домов на ранних стадиях строительства, в отличие от всех остальных ЖК - там объемы недостроя и
домов на ранних стадиях больше, где-то нет даже инфраструктуры коммуникаций. Соответственно в Опалихе О3 и весь объем работ существенно
меньше, а исходная дата начала продаж и строительства была раньше, чем в других ЖК.
б) Каковы сроки проведения экспертной оценки построенного и принятия решения о дальнейших действиях?
в) Каким образом планируют уложить в ограниченные сроки проведение гос. экспертизы, чтобы не сорвать обозначенные в дорожной карте сроки
строительства?
г) Кто несёт ответственность за заявленные сроки? (Фамилии и ответственные лица/организации, официальные документы). Какая ответственность предусмотрена за срыв сроков?
Ниденс: По срокам говорить пока рано. Только после обследования можно будет говорить о сроках. Обследование по всем домам мы постараемся завершить до конца февраля. Мы посмотрели проектную документацию и нормативы. Во многих случаях проектная документация соответствует тому, что построено. Там, где не потребуется изменения проектов, будет сохранена стара проектная документация и госэкспертиза не потребуется. Если нам нужно будет вносить изменения в проект, то это тогда нужна госэкспертиза и это полюс какие-то сроки. За сроки отвечает фонд (перед Вами) и генподрядчик и подрядчик (перед нами).
Представитель 7 дома: "можно уточнить сроки по 7 дому? в какие сроки будут выданы ключи?"
Дом.РФ: На прошлой неделе был подписан договор с Крокус Групп по 7 дому. Срок сдачи 7 дома сохраняется - это 25 декабря. По практике передача ключей — это 2-3 месяца. Сдача 7 дома будет представителями КУ. Скоро мы опубликуем памятку по получению ключей. Это собрание, разные организационные вопросы.
11. В СМИ появилась информация о том, что Крокус Групп возьмет еще 9 домов по разным ЖК. Какие дома возьмет Крокус Групп в Опалихе?
Ниденс: Мы сейчас проводим переговоры. Мы надеемся, что договор будет подписан до конца недели и мы озвучим эту информацию. Предполагается, что в Опалихе Крокус возьмет еще один дом. Но давайте дождемся факта. Для справки, сейчас проводится обследование 17 дома.
12. По действиям:
а) Какие действия предполагаются в связи с несоответствием проектной документации, например согласно ПД залит монолит под внешнюю отделку фасада плиткой, а в договорах ДДУ отделка с кирпичём?
б) Действия в случае если экспертная оценка выявит грубые нарушения в существующих незавершенных объектах строительства (марка бетона, состояние арматуры, нарушенная
гидроизолиция и пр.)?
в) Как планируется поступить, если решения, принятые в имеющемся проекте, не пройдут повторную экспертизу? (Нормы ужесточаются в связи с прохождением Госэкспертизы, и не все принятые инженерные решения могут быть корректными, например, количество парковочных мест не соответствует никаким нормам).
Ниденс: Общего сценария нет. Все по результатам обследования. Если буду выявлены нарушения, несоответствие проектной документации тому, что построено, то придется менять проект и это приведет к сдвигу сроков. По каждому дому будем решать отдельно по результатам экспертизы.
13. Вопрос о строителях и отчетности поднимался 2 раза. В протоколе обсуждение объединено в одной пункте.
Куда после съемок исчезли строители из Митино О2? Куда после съемок исчезли строители из Видного города месяц назад? Куда исчезли после съемок строители из Опалихи? У нас просьба к Вам раз в 2 — 4 недели предоставлять информацию о ходе работ и о ходе обследования. Сколько строителей на площадке, на каких домах они работают, сколько единиц техники работает, какие конкретные работы выполнены. Просьба показать фотографии до и после выполненных работ, хотя бы ключевых. Просьба поставить камеры на все дома.
Ниденс: Я не знаю, как ответить на этот вопрос. Я не знаю, куда пропали строители. А если отвечать серьезно, то сейчас на площадке находятся 30 человек. Месяц назад не было речи о начале строительства. Это была работа по подготовке территории. Только сейчас начинаются работы по строительству. После подписания контракта произошла мобилизация. Мы рассчитываем, что видимые результаты Вы сможете увидеть на горизонте двух недель. У Вас есть камеры.
Дольщики: камеры показывают одну и ту же картину. Там никого нет. Камера 7 дома направлена на детский сад. У нас есть также пример. Домрф отчитался о 300 тоннах вывезенного мусора. Это примерно 50 камазов. Но люди, живущие в ЖК, не видели ни одного камаза с мусором. Кроме того, не на всех домах есть камеры. Например, камер нет около 18 дома.
Продемонстрированы горы мусора в Опалихе на дату 11.10.2018.
Ниденс: Мусор, очевидно, сдвинули с территории 7 дома в другое место, чтобы расчистить территорию для прохода техники. Если надо развернуть камеры куда-то в другую сторону – пишите, есть такой механизм. Претензию мы поняли, что нужно больше отчетности о работе подрядчика. Мы тоже думали о формате отчетности. Сейчас мы дорабатываем наш сайт, постараемся максимально размещать информацию на сайте. Камеры можно поставить, чтобы было видно все дома.
Состоялось обсуждение подключения камеры к 18 дому
14. Активные дольщики, не входящие в ИГ и представительство домов, хотели бы лично задать вопросы домрф, считая, что формат встреч в режиме вопрос-ответ с небольшим количеством представителей ЖК не позволяет акцентировать внимание на особо беспокоящих дольщиков проблемах. Просим провести встречу расширенного формата в рамках ЖК Опалиха по 5 человек от дома или предложить иной формат коммуникации с бОльшим количеством дольщиков.
Ниденс: Мы только что создали чаты отдельно для каждого ЖК. Давайте попробуем работать сначала в формате этого чата, а если потребуется встреча, то вернемся к этому вопросу.
Представитель 18 дома отметил, что впервые слышит об этом чате. Представители всех остальных домов уже были в этом чате. Состоялось обсуждение причин отсутствия представителя 18 дома в чате не для протокола, после чего было принято решения добавить 2 администраторов от 18 дома в чат с домрф.
15. Когда будет вывезен мусор, о котором отчитались?
На тот момент не было возможности вывести весь мусор. Мусор будет вывозиться по мере технологической необходимости от каждого дома.
16. Сколько из выделяемого на 18 и 19 года бюджета выделяется на O3?
Ниденс: На все ЖК будет выделено 6 млрд от МО и 6 млрд из Федерального бюджета. Там есть затраты по обследованию и по «осметчиванию» по каждому дому и, соответственно, по каждому ЖК отдельно. Мы сейчас не сможем сказать конкретную сумму по конкретному ЖК.
17. У нас вопрос по финансированию. В СМИ была озвучена информация о том, что в 2019 году Федеральный бюджет выделяет 6 млрд рублей и еще 6 млрд выделяет Правительство МО. Мы распечатали проект Федерального бюджета РФ и нашли там только 3 млрд для домрф. 3 млрд указано в приложениях 10 и 13. Возможно, цифры суммируются. Вы бы не могли уточнить вопрос по финансированию?
Ниденс: обещал уточнить размер запланированного финансирования и ответить на этот вопрос
18. На каком основании страховая компания ВСК требует согласие банка кредитора?
За ВСК тяжело отвечать. Может, такие условия были в кредитных договорах? Законодательно таких норм не предусмотрено.
19. Почему решения суда о вступлении банкротства в силу не выдаются арбитражным судом. Это нужно для страховых компаний.
Представитель КУ: Не слышала о проблемах, проблем не возникало. Обычно копию выдают всем в канцелярии арбитражного суда в этот же день (несколько судов) с печатью суда. Единственное – будьте готовы подождать в очереди.
20. Уточните судьбу нежилых помещений. Есть положительные судебные решения о признании собственности. Как будет выглядеть процедура включения нежилых помещений в ржп? Какова судьба помещений? Вы что-то будете реализовывать?
Сейчас рассматривается закон о защите нежилых. Мы надеемся, что его примут. В случае его принятия можно будет подать нежилые помещения в РЖП даже, если не было решения суда о признании собственности и они не были включены реестр денежных требований.
Дольщики: Мы должны встать в реестр до передачи 7 дома и удовлетворения 3 очереди?
Даже передача квартир в 7м доме не помешает распространить действие закона на нежилые в О3, потому что речь в законе в текущих формулировках идет об удовлетворении денежных требований 3й очереди. Реализация квартир в 7 доме не является расчетом 3 очереди.
Комментарий автора: Передача квартир в 7м доме ожидается в любом случае только после НГ, соответственно, закон должен начать действовать раньше, если будет принят.
21. Как будет осуществляться устранение замечаний Гостройнадзора при сдаче почти готовых домов? По 7 дому это пожарные нормы проходов и количество парковочных мест. Аналогичные вопросы по 14 дому. Чтобы выполнить нормативы, нужно снести конструкции. Не повлияет и это на сроки передачи?
Домрф: Что Вы предлагаете? Решения сложные. Сдача будет по нормативам. Никто на нарушения идти не хочет.
Представитель генподрядчика: только по результатам обследования можно будет.....принять какие-то проектные решения.
Домрф: Алексей, у Вас перечень замечаний Гостройназдора. Проведите внутреннюю встречу с Вашим руководством, чтобы понять ситуацию и понять, как это может повлиять на сроки.
Представитель 7 дома озвучил проблему с окнами 7 дома. Он передаст имеющиеся документы и переписку в домрф о решении этого вопроса.
22. 18 дом в Опалихе уникален, он единственный сдается с отделкой. В ДДУ отделка разных классов без детализации. Но у нас есть буклет, в котором прописана отделка по названиям материалов и поставщиков этих материалов. Может ли домрф и застройщик принять на рассмотрение этот буклет, сохранить классы отделки и материалы, которые там прописаны?
Ниденс: Нет, к сожалению, не можем принять. Основанием для любых работ является только проектная документация и ДДУ. Если разницы между классами отделки нет, то это не пройдет госэкспертизу. Не обосновать затраты.
У нас есть информация о том, что Урбан Групп уже заключил договор с подрядчиком, который должен бы выполнять отделку в 18 доме. Если мы найдем этот договор, сможете ли Вы рассмотреть его в качестве официального документа для сохранения классов отделки?
Ниденс: Я думаю, что нет, так как третья сторона отношения к этому не имеет.
23. В 18 доме очень сильно занижена оценка. В 18 доме это 1 000 000 — 1 700 000. Чем это может грозить при голосовании?
Представитель КУ: Если они обратились в ржп за метрами, то ни на что не повлияет. Если оценка ниже, то количество голосов в собрании будет считаться по ДДУ. Если оценка выше, то количество голосов будет считаться по рыночной стоимости.
Дольщки: будут учитываться голоса тех, кто получил страховку?
Представитель КУ: нет. Страховая будет в неголосующем реестре как конкурсный кредитор.
24. Когда состоится голосование?
Представитель КУ: Ориентируемся на 4 месяца с даты закрытия реестра. По некоторым домам может быть через 3 месяца. Сроки будут доведены до Вас заранее, за 20 дней. Будет опубликована на сайте фонда, в едином федеральном реестре сведений о банкротстве и в коммерсанте. Возможно, что и индивидуально.
25. На прошлой встрече домрф была передана проектная и рабочая документация по нашему ЖК. Завершился ли анализ этой документации? Можно ли сделать какие-то выводы по анализу документации?
Ниденс: Документация была передана для анализа специалистам, она будет учтена. Отдельно по результатам анализа документации сделать выводы нельзя. Выводы и рекомендации по срокам строительства можно будет сделать только после комплексного анализа как документации, так и обследования.