Что такое коммерческая недвижимость, ее виды
Коммерческая недвижимость - это любые здания или помещения, рассчитанные на приобретение выгоды.
Условно можно выделить три типа коммерческой недвижимости:
* офисные (самый большой процент рынка инвестиций сейчас);
* торговые и для сферы услуг (очень много назначений в сфере услуг - от апартаментов до вокзалов и мед.клиник);
* промышленные (основной популярностью здесь пользуются склады).
Особенности коммерческой недвижимости как инструмента инвестирования
Не массовый и сегментированный спрос на жилую недвижимость потенциальных покупателей больше в четыре-пять раз. Узкая направленность доходит до того, что эксперты рекомендуют девелоперам строить объекты под конкретных инвесторов и даже арендаторов.
Высокие чувствительность к рынку и волатильность. Чтобы “просела” жилая недвижимость, нужны очень серьезные негативные тенденции. В большинстве случаев рост цен на квартиры и дома только останавливается. А в коммерческой недвижимости цены могут среагировать на любые изменения конъюнктуры, в том числе на положение даже в пределах близлежащего квартала.
Более высокая по сравнению с жилой недвижимостью доходность и более быстрая окупаемость. При успешно выбранной стратегии и правильно определенной тактике офис будет приносить в несколько раз больше доходов, чем квартира одинаковой стоимости - за счет более высокой цены аренды.
Возможность получения длительного высокого дохода. Арендаторы коммерческой недвижимости, как правило, нацелены на длительные сроки аренды при высокой ставке. В жилой недвижимости такой отдачи можно добиться только при посуточной сдаче внаем.
Риски строительства. Покупая коммерческое помещение на этапе котлована, вы получаете наибольшую выгоду. Но и риски несете несравненно большие - строительство офисных или торговых зданий может встать в любой момент. Достроенные и уже “обжитые” помещения - намного надежнее.
Приоритет небольшим помещениям. Золотое правило инвестора - держать яйца в разных корзинах - работает и здесь. Несколько маленьких офисов в разных районах - намного более стабильное вложение, чем один крупный офис. Да и общий доход часто оказывается выше, потому что при сдаче большого помещения вы вынуждены будете снизить цену “квадрата”.
Оформление инвестора как ИП или юрлица. По нашему законодательству, если физическое лицо приобретает и сдает в аренду кому-либо коммерческое помещение, даже с заключенным договором аренды и выплатой подоходного налога это может быть расценено как незаконное предпринимательство. Хотите инвестировать плотно и долго - лучше оформиться.
Цели и возможности инвестирования
Как мы уже упомянули, наиболее распространенная цель инвестирования в коммерческую недвижимость - последующая сдача ее в аренду. С этой целью зайти на рынок можно даже с заемными средствами - то есть купив помещение в кредит. Но многие советуют в таком случае выбирать недвижимость уже с арендатором - тогда арендные платежи будут сразу частично или полностью возмещать выплаты по кредиту.
Возможно приобрести коммерческую недвижимость с целью перепродажи. Это, скорее, путь профессиональных инвесторов, поскольку вложения окупятся только при растущих ценах - а значит, нужно хорошо понимать, что происходит на рынке, и правильно прогнозировать спрос на конкретный объект. При этом чем больше период ожидания, тем больше выгоды съедают расходы на содержание помещения и налоги.
Наконец, можно вложиться в помещение как площадку для собственного бизнеса. Либо построить здание заведомо с “запасом” - на нужды своего дела и под сдачу арендаторам.
Коммерческая недвижимость - прекрасный актив. Ее можно использовать как залог при кредитовании на нужды своего бизнеса. В критической ситуации или просто по причине ненужности недвижимость всегда можно продать.
Наличие определенных свободных средств дает вам возможность в принципе не заниматься инвестированием в коммерческую недвижимость самостоятельно - а платить профессиональному инвестору, который за вас найдет объекты и сформирует инвесторский портфель. Есть и услуга обслуживания объектов - то есть арендаторы не беспокоят лично вас звонками по поводу размороженного отопления (по сути, вы назначаете управляющего).
На каком этапе и в каком объеме инвестировать
Здесь никаких ограничений нет. Вы можете построить нежилое здание с нуля - и распоряжаться им по своему усмотрению. Можете купить помещение в строящемся / построенном жилом доме (под стрит-ритейл), офисном или торговом центре. А можете купить долю в уже отлаженном и работающем арендном бизнесе (или весь бизнес). Но нужно понимать, что действительно выгодный бизнес будут продавать по завышенной стоимости.
Оценка объекта
Это один из самых важных этапов предварительный подготовки. Настолько важный, что многие предпочитают обращаться к помощи профессиональных оценщиков.
Взвешивая возможность купить то или иное помещение / здание, нужно будет учесть множество факторов самого объекта, текущую и прогнозируемую обстановку на рынке.
При оценке самого объекта важны:
* расположение - статус района, конкуренция, привлекательность для арендаторов (в перспективе в том числе);
* управляющая компания;
* транспортная доступность и парковка;
* обустроенность прилегающей территории;
* проблемные соседние объекты.
Например, для торгового объекта на первом или цокольном этажах жилого дома значение имеет всё: есть ли отдельный вход с улицы; на какой линии относительно пешеходного потока находится магазин; средняя и пиковая проходимость места. Ошибки при первоначальной оценке объекта выливаются в дополнительные расходы или долгую окупаемость.
Сама коммерческая недвижимость может быть идеальной, а вот время для ее приобретения - неудачным. К примеру, сейчас страна то ли сползает я яму, то ли катит по прямой стагнации. На третий квартал 2017 года инвестиции в коммерческую недвижимость составили 31% (!) от аналогичного периода 2016 года. Кризис - это проблема, но это и благоприятная возможность - вот что значит иероглиф с этим значением в китайском языке. Выиграют инвесторы, которые вовремя уловят настоящее оживление рынка, поймают начало растущего спроса на коммерческую недвижимость. При неудачном же вложении актив грозит несколько лет быть балластом. Особенно в регионах.
Доходы минус расходы
Купить помещение, просто чтобы деньги не сгорели - неразумно. Если объект нравится, ситуация благоприятная, нужно обязательно просчитать рентабельность. Для этого уже перед покупкой вы должны иметь четкий план действий:
* на свои или заемные средства покупаете;
* какой категории арендаторов или даже конкретному арендатору сдаете;
* какой размер арендной платы планируете брать;
* расходы на содержание помещения, на налоги, на платежи по кредиту;
* расходы на профессиональных инвесторов, управляющих - при необходимости.
Благодаря точным расчетам вы сможете определить чистую прибыль, а также срок окупаемости - и взвешенно принять решение о вложении.
Риски
Еще один момент, о котором нельзя не упомянуть - оценка рисков. При инвестировании в коммерческую недвижимость могут возникать риски трех родов:
* экономические;
* юридические;
* политические.
Пример про кризис всем понятен. Общий спад деловой активности ударил и по коммерческой недвижимости. Пример более “местного” экономического риска: вы видите, что в районе объекта много свободного места и с высокой долей вероятности в ближайшие годы рядом появятся несколько конкурентов. Это повод как минимум поторговаться.
Юридические риски в России высоки. Постоянная чехарда с законами, схемами налогообложения и контроля уверенности не прибавляет. Чем реже изменения касаются вашей недвижимости и чем понятнее вам правила владения ей - тем лучше.
За примером политических рисков тоже не нужно далеко ходить - скандал с Украиной ударил по налаженным деловым международным отношениям, как и последовавшие вслед за ним санкции и контрсанкции.
Вместо итога можно дать последнюю рекомендацию: смотрите на коммерческую недвижимость глазами ее конечного пользователя - арендатора или владельца. Те же риски могут настичь вас не прямо, а через изменение рыночной ситуации, падение спроса и потерю арендаторов / покупателей.
По этой причине многие инвесторы выбирают ту сферу, в которой сами разбираются. К примеру, приобретают торговые помещения под аренду и сами ведут торговый бизнес.
Вообще, как правило, коммерческая недвижимость - инструмент опытных инвесторов. Успешное инвестирование в этой сфере требует многих знаний о рынке, постоянного мониторинга ситуации и холодной головы.