Имущество может находиться в собственности двух либо нескольких лиц, то есть принадлежать таким лицам на праве общей собственности.
О преимущественном праве при продаже доли в квартире.
Имущество может находиться в собственности двух либо нескольких лиц, то есть принадлежать таким лицам на праве общей собственности. (п.1 ст.244 ГК РФ). При этом имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п.2 ст.244 ГК РФ).
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п.1 ст.250 ГК).
Возникает вопрос: Что же такое преимущественное право покупки? Преимущественное право покупки означает, что продавец доли в продаваемой квартире обязан в письменной форме известить (предложить) всех остальных собственников долей о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий на которых продает ее, иными словами продавец доли обязан предложить остальным собственникам долей купить у него продаваемую долю на тех же условиях на которых продавец выставляет ее на продажу (п.2 ст.250 ГК РФ).
Важно! Извещение (предложение) о продаже доли должно быть оформлено в письменной форме.
Если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Необходимо ответить! Месячный срок можно не соблюдать в случае, если все собственники долевой собственности письменно откажутся от преимущественного права.
Исходя из изложенного сделка по продаже доли постороннему лицу может быть осуществлена по истечении месячного срока с момента извещения продавцом доли остальных участников собственности либо до истечения месячного срока, при условии, что все участники долевой собственности письменно откажутся от преимущественного права.
Последствия продажи доли на квартиру с нарушением преимущественного права покупки. В случае, если:
- продавец доли не предложит письменно остальным собственникам долей купить его долю; либо
- продаст долю на квартиру до истечения месяца; или
- кто-то из собственников долевой собственности пожелает приобрести долю, а продавец доли продаст ее постороннему покупателю; либо,
- продавец доли продаст долю на условиях отличающихся от предложенных остальным собственникам доли (что чаще всего бывает), например, продавец в письменном извещении (предложении) указывает одну цену, а продает по меньшей цене.
В любом из вышеуказанных случаев, любой из собственников доли посчитавший, что его преимущественное право нарушено вправе в течении 3
месяцев с момента как он узнал о нарушении его преимущественного права, в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Другими словами, покупатель такой доли лишится купленной доли. Необходимо отметить! Для удовлетворения судом исковых требований лица, преимущественное право которого нарушено (истец), такое лицо должно внести на депозит суда сумму денежных средств за которую продана доля. После вынесения решения о переводе на него прав и обязанностей по договору купли-продажи доли внесенная на депозит суда сумма денежных средств будет передана первоначальному покупателю, который лишился купленной доли в квартире. При этом в решении суда в таком случае, указывается на замену покупателя (третьего лица) на лицо преимущественное право которого было нарушено. Такое решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости о смени собственника. (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22; п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 4).
Что же касается возмещения остальных расходов, например, расходы на ремонт либо проценты по кредиту (взятому на покупку доли на квартиру) и другие покупателю лишившемуся купленной доли придется требовать их спродавца продавшего ему долю с нарушением преимущественного права покупки.
Важно! Трёхмесячный срок исчисляется с того времени, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ; п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; пп. «в» п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4). Исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению.
Необходимо отметить! Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок по отчуждению и приобретению долей при заключении договора в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве (ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости».
При этом правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки должны быть разъяснены нотариусом лицу, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки (п. 3 ст. 250 ГК РФ; Письмо ФНП от 31.03.2016 № 1033/03-16-3).