Какую роль играет нотариус в сделке? Что входит в обязанности государственного юриста, а в чем он не сможет вам помочь? И какие ошибки часто допускают покупатели недвижимости в Италии? Разбираемся в тонкостях итальянского законодательства вместе с экспертом по Италии компании «Второй Дом» Жанной Плетневой.
Наверняка каждый, кто когда-либо интересовался вопросом приобретения недвижимости в Италии, знает, что заключение договора купли-продажи невозможно без участия нотариуса. Иными словами, переход права собственности влечет договор, заключенный в письменной нотариальной форме и зарегистрированный в Едином Реестре прав на недвижимое имущество. Никакие соглашения сторон иного характера не ведут к переходу права собственности (есть небольшие исключения, например, решение суда).
В Италии фигура нотариуса является крайне важной. Нотариус – это представитель государственной власти, призванный соблюдать законность сделки и обеспечить права всех ее участников!
Деятельность нотариуса кроме Гражданского кодекса регулируется также Законом «О Нотариате» (Legge Notarile) и целой серией подзаконных актов.
Строго говоря, в гражданско-правовых отношениях деятельность нотариуса проявляется в трех основных направлениях:
1. Регистрация юридических лиц, а также иные действия, связанные с изменением или прекращением их деятельности;
2. Участие нотариуса в гражданско-правовых отношениях физических лиц, в том числе по вопросам семейных отношений. Например, оформление и публикация завещаний, составление брачных договоров, составление доверенностей, заверение подписей и т.д.;
3. Заключение сделок, объектом которых является недвижимое имущество и права на него.
К слову, замечу, что еще несколько лет назад регистрация прав на автомобиль также происходила при участии нотариуса, но в дальнейшем эта функция была передана специальным аккредитованным агентствам.
Часто покупатели недвижимости допускают одну ошибку, они убеждены, что участие нотариуса в заключении договора полностью гарантирует их права и интересы. Это не совсем так.
О том, как правильно купить недвижимость в Италии, читайте в статье "5 советов покупателю"
Закон устанавливает обязанность нотариуса совершать определенные проверки, но это обязательство не распространяется на все условия договора.
Давайте более детально разберемся в этом вопросе. Прежде всего, нужно учитывать, что нотариус – это юрист, который выполняет свои функции в рамках правового поля, на основании документов, предоставленных сторонами, а также данных, содержащихся в Кадастре и Едином Реестре прав собственности на недвижимое имущество.
Первой обязанностью нотариуса является установление личности участников сделки и их дееспособности, а точнее понимания совершаемых ими действий, свободы принятия решения, отсутствия давления со стороны 3-х лиц; это особенно важно, когда в сделке участвуют пожилые люди.
Вторая важная функция нотариуса это – проверка правоустанавливающей документации, ее полноты, отсутствия дефектов права собственности; проверка юридической чистоты объекта, наличие/отсутствие ипотек, требований кредиторов, прав третьих лиц или обременений иного рода.
Регистрация платежей, сбор налогов и дальнейшее их внесение в казну, а также, конечно, регистрация самого договора в Едином Реестре и внесение изменений в Кадастр.
Еще одной функцией нотариуса является проверка соответствия кадастровых данных данным Единого Реестра, в Италии часто бывают несовпадения, в таком случае продавец обязан привести в соответствие Кадастровые записи до заключения договора.
Нотариус запрашивает градостроительную документацию на объект – строительные лицензии или амнистии. И здесь, обратите на это внимание, нотариус не проверяет фактическое соответствие объекта недвижимости кадастровым планам и строительным разрешениям! Все эти данные фиксируются в договоре в форме заявления сторон. Нотариус не проводит проверку на месте, прежде всего, потому что это работа технического характера, а не юридического. Здесь покупателю рекомендуется быть очень внимательным или, что еще более правильно, обращаться за помощью к техническим специалистам. Особенно это касается сложных объектов недвижимости, которые имеют несколько строительных разрешений и амнистий, статус памятников или находятся в природоохранной зоне.
Если вы невнимательно отнесетесь к технической проверке объекта, в случае выявления нарушений, нотариус не несет за них ответственности.
Еще одно условие договора, которое составляется на основании заявлений покупателя, это использование налоговых льгот. В данном случае покупатель в процессе заключения договора заявляет о своем намерении использовать налоговые льготы, а также о наличии у него для этого необходимых предусмотренных законом характеристик. В дальнейшем контролирующие функции осуществляет налоговая инспекция, нотариус также не должен осуществлять проверку верности заявлений покупателя.
Как видите, нотариус не может нести ответственность за все условия договора, есть целый ряд аспектов, которые не входят в его компетенцию. Поскольку ответственность в дальнейшем возлагается на нового собственника, то есть покупателя, ему необходимо очень серьезно отнестись к вопросу заключения договора и процессу покупки в целом, обращаться к услугам экспертов и грамотных специалистов.
Если у вас есть вопросы по покупке недвижимости в Италии, мы ждем вас на первую бесплатную консультацию с экспертом в офисе компании или по телефону, скайпу. Записаться можно здесь http://an2dom.ru/application/
Подписывайтесь на наш канал! Получайте самую актуальную, интересную и полезную информацию по ВНЖ, гражданству, недвижимости за рубежом.