Недвижимость с обременением — это часть обязательств, которые переходят в момент покупки квартиры, дома или другого объекта. Продать квартиру с залогом практически невозможно. Ни один нотариус даже не станет удостоверять сделку, не посмотрев данные реестра кадастра. В выписке, указана вся история. Такой случай может произойти при явном мошенничестве со стороны продавца.
Но есть условия, при которых продажа объекта возможна на вполне законных основаниях. Без наличия залога, но с другими ограничениями, которые сильно сужают покупателя как полноценного владельца недвижимости. После продажи, к продавцу практически невозможно предъявить претензии – ведь в договоре не было подобного указания. А квартира или земельный участок проданы на вполне законных основаниях.
Аренда – против воли нового покупателя
Самый распространенный случай – продается крупный объект недвижимости или сельскохозяйственный надел с ограниченной арендой. Т.е. договор заключен на срок менее года, но с постоянной пролонгацией в интересах арендатора. Договора аренды на срок менее года с автоматическим продлением на такой же срок регистрировать в кадастре не нужно. Соответственно, никаких отметок в реестре нет. Новый владелец покупает недвижимость в полной уверенности что завтра он начнет делать ремонт. Покупателю повезет, если часть арендной платы он получит «по наследству». Но чаще, такие платежи выплачиваются авансом предыдущему владельцу. Юрист может застраховать от наступления подобных рисков. Включив в синтагму договора оговорку, что в отношении недвижимости нет исполнения по другим сделкам кроме настоящей купли-продажи. В противном случае, такой обход условия будет квалифицирован как мошенничество.
Сервитут – обязательство, от которого очень трудно избавиться
Сервитут – это ограниченное право использования объекта недвижимости в общественных интересах. Например, расположена линия ЛЭП. При строительстве, ее можно было воздвигнуть только на данном участке. Снести и передвинуть ее невозможно. Подобный объект покупатель еще может заметить, а дорогу, проходящую через земельный надел не всегда. Между тем, запретить право проезда по своей территории, если дорога обозначена как сервитут будет проблематично. Информация о сервитуте указана в реестре кадастра. Юрист до подготовки сделки, должен обратить внимание покупателя. Данные о сервитуте подробно указаны в отдельном решении – которое также можно заказать в кадастровом органе.
Согласие второго супруга
Нотариус, при заверении сделки всегда требует согласие супружеских пар. Юрист дополнительно просит подтвердить это согласие подписью в договоре, если явка невозможна – отдельным документом. При заключении сделки, противная сторона может оспорить продажу недвижимости на основании того, что ей были неизвестны существенные стороны сделки. Муж действовал без ее согласия. Большая вероятность – суд может пойти ей на встречу.
Всегда привлекайте к договорам с недвижимостью юриста. Стоимость его работ, не сильно увеличивает общую цену договора. Зато вы получаете гарантии, что в один прекрасный день не заметите обременения, которые в разы снижают рыночную цену вашего земельного участка или дома.