В середине сентября ЦБ РФ изменил ключевую ставку на 0,25 пункта в сторону повышения. Увеличение показателя было ожидаемо и активно обсуждалось в СМИ. Хотя на жизнь обычных граждан это событие практически не повлияет.
С особым вниманием решения по ключевой ставке ожидали будущие покупатели недвижимости, поскольку от этого значения зависят ставки по ипотечным кредитам. Далее выстраивается простая схема – чем дороже ипотека, тем сложнее купить квартиру – число заемщиков уменьшается. Если объекты недвижимости покупают меньше, возрастает вероятность банкротства застройщиков. Как складывается ситуация на самом деле?
Ставки по ипотеке – прогнозы экспертов
По мнению многих экспертов рынка недвижимости, повышение ключевой ставки не повлечет ажиотажного спроса на объекты. В компании «БЕСТ-Новострой» уверены, что ставка и в дальнейшем будет только увеличиваться. Об этом высказалась председатель совета директоров Ирина Доброхотова. Также она отметила, что не стоит ожидать ключевую ставку на уровне 5,5 % (как в 2013 – 2014 годах). Ирина подчеркнула, что некоторые крупные банки уже объявили о повышении ставок по ипотечным кредитам. Постепенно вслед за ними и другие коммерческие банки будут вводить аналогичные изменения. И до конца года есть предпосылки еще одного повышения ключевой ставки на 0,25 %. В этом случае ставки по ипотеке будут варьировать от 9,7 до 9,95 % годовых.
Для справки
По сводным расчетам Центробанка за 2018 год ставки по ипотечным кредитам:
январь – 9,85%, февраль – 9,75%, март – 9,64%, апрель – 9,57%, май – 9,56%, июнь – 9,48%, июль – 9,57%.
Постепенное сокращение ставки с начала года закончилось в июле.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», и генеральный директор Tekta Group Роман Сычев сходятся на мнении, что важно не просто повышение ключевой ставки, а принципиальное изменение позиции Центробанка относительно развития ипотеки. Г-жа Литинецкая пояснила, что увеличение ставок по ипотеке – это не лучший вариант для развития российского рынка жилья и строительства объектов недвижимости. Именно ипотека в последние годы была хорошим источником спроса на квартиры, поскольку уровень доходов населения плавно снижается.
Сейчас постепенно спрос будет регулироваться предложениями банков по ипотечным программам. В основном специалисты банков пересматривают ставки по кредитам на жилье. С учетом новой ключевой ставки, увеличенной на 0,25 %, примерно также изменятся ипотечные ставки. В среднем разница между этими двумя показателями составляет 2 процентных пункта. Скорее всего, в дальнейшем у банков будет сохраняться такое соотношение, если новые решения ЦБ не будут значительными.
Роман Сычев поделился личным наблюдением о том, что процесс планомерного перехода к доступной ипотеке, который продолжался в последние два года, остановлен. Эксперт считает, что со стороны Центробанка продолжится ужесточение кредитно-денежной политики, что в текущем состоянии стагнации российской экономики спровоцирует снижение потенциального спроса на жилые объекты. Для застройщиков ситуация также будет складываться нестабильно.
Мнение генерального директора риелторского агентства «Бон Тон» Наталии Кузнецовой отличается позитивным настроем и достаточно оптимистично. Она считает, что на рынке представлен хороший выбор ипотечных программ с привлекательными условиями. Незначительное повышение ставок напрямую не повлияет на изменение уровня продаж. Ипотека сохранит лидирующие позиции на рынке недвижимости, поскольку население активно пользуется кредитными средствами на приобретение жилья.
Потенциальный спрос и реакция рынка новостроек
Наталья Кузнецова также отметила, что банковский регулятор с изменением экономических условий действует довольно осторожно. Она подчеркнула, что на рынке новостроек не ожидается существенных преобразований, поскольку его благополучие во многом зависит от количества платежеспособных заемщиков.
Ирина Доброхотова в свою очередь подтверждает, что ставка по ипотечному кредиту 9,7% является выгодной в текущих реалиях. Поэтому высокий спрос на покупку жилья с привлечением ипотечных средств сохранится. Возможно, что банки будут пересматривать условия по уже одобренным ранее заявкам, и частично оформление кредитов по ипотеке не состоится. Изменение условий кредитования для потенциальных заемщиков – это риски, к ним нужно быть готовыми. При этом волны отказов от ипотеки точно не ожидается. Для доказательства Ирина приводит пример – при сумме кредита на 3 миллиона рублей увеличение ставки с 9,3% до 9,7% на срок кредитования 20 лет составит повышение ежемесячного платежа лишь на 1 тысячу рублей. Безусловно, это удорожание. Но для тех заемщиков, которые однозначно приняли решение о покупке жилья в ипотеку, оно не будет являться критичным.
В июне 2018 фонд «Общественное мнение» проводил опрос россиян по поводу их отношения к ипотечному кредитованию:
- большинство граждан не готовы воспользоваться заемными средствами даже при низкой процентной ставке – 71% респондентов в принципе не рассматривает возможность оформления кредита на жилье,
- 19% ответивших – допускают оформление жилищного займа,
- 7% граждан уже выплачивают ипотечный кредит или уже полностью погасили долг перед банком,
- 3% россиян – затруднились с ответом.
Роман Сычев поделился мнением, что на краткосрочную перспективу – до конца этого года, повышение ипотечных ставок спровоцирует ажиотажный спрос на покупку жилья в целом и в том числе на новостройки. Те клиенты, которые планировали в ближайшем будущем купить квартиру, начнут более активно действовать. Чтобы успеть оформить кредит по относительно низкой ставке – меньше 10%. Однако, эксперт выразил опасения, что новые клиенты, которых устраивала ставка по ипотеке на уровне 8,5 – 9%, при новых условиях с ее увеличением покупку жилья отложат на неопределенный срок. Для долгосрочного периода – это будет сокращение спроса на жилье. Немногие россияне готовы оформить ипотечный кредит по ставке 9 – 10%, даже имея потребность в улучшении жилищных условий.
Мария Литинецкая поддерживает мнение Романа. Она отметила, что большое количество граждан не смогут оформить «дорогую» ипотеку. К настоящему моменту у нас накопился огромный отложенный спрос – примерно 40 миллионов россиян хотели бы изменить свои жилищные условия. Среди них большинство как раз рассчитывают на ипотеку.
Мария приводит следующие данные:
- около 39% граждан хотели бы воспользоваться банковским займом на покупку жилья,
- из них только 10% готовы оформить кредит по предлагаемым сегодня ипотечным ставкам – от 9% и выше,
- и 29% потенциальных заемщиков мечтают оформить ипотечный кредит при ставке 6 – 8% годовых – сейчас таких предложений на рынке крайне мало.
Снижение ипотечных ставок предусмотрено по различным целевым и социальным программам. Иногда застройщики проводят специальные акции и субсидируют ставки по ипотеке.
Ситуация на вторичном рынке жилья
Удорожание ипотеки напрямую не повлияет на «вторичку» на рынке недвижимости. И даже наоборот, есть риск, что такие объекты будут меньше продаваться, поскольку средняя ставка по ипотеке на «вторичку» немного выше, чем на новостройки. По мнению Литинецкой, есть опасения, что может повториться ситуация как в 2015 году – когда продажи на вторичном рынке практически остановились. На тот момент были установлены довольно высокие ипотечные ставки, не хотелось бы снова вернуться к таким условиям кредитования. Мария также пояснила, что на первичном рынке объектов застройщики часто предлагают привлекательные условия в виде субсидирования ставок по ипотеке совместно с банками-партнерами. Собственники вторичного жилья не имеют возможности предлагать покупателям различные бонусы для стимулирования продажи. Таким образом, часть покупателей, ориентировавшихся на вторичный рынок, может перейти в сегмент новостроек.
Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», решительно заявила, что до Нового года не стоит делать определенных выводов. По ее мнению рано составлять долговременные прогнозы тем более на основе изменения ключевой ставки ЦБ. В краткосрочной перспективе (до конца 2018 года) значительных изменений на вторичном рынке Москвы не будет. Оптимально ожидать стабильности курса рубля, тогда возможно интерес граждан к получению ипотечных кредитов немного снизится. При этом важно наблюдать за кредитной политикой в банках.
В целом у участников рынка недвижимости пока складывается негативное мнение по изменению ключевой ставки ЦБ. Эксперты считают, что повышение ставок по ипотеке неизбежно повлияет на уровень продаж на рынке жилых объектов.
Роман Сычев подвел итог встречи мнением о том, что ограничения в кредитно-финансовой политике способны привести к серьезным проблемам в строительной отрасли. В условиях нестабильной экономики и постоянного повышения расходов крупного бизнеса необходимо искать пути для сохранения доступности кредитов, как основного источника развития долгосрочных программ. Особенно важна поддержка государства в сфере строительства жилья, поскольку покупка недвижимости для личного пользования интересует большинство российских граждан.