Доброго дня коллеги. Мы продолжаем раскрывать тему готового арендного бизнеса.
- Добрый день Дмитрий Маратович спасибо, что согласились на интервью. И так начнем.
- Какие есть особенности в договорах аренды с федеральными арендаторами?
- Добрый день, коллеги. В этом вопросе я остановлюсь на такой особенности, когда при заключении договора аренды федеральный арендатор будет иметь желание возложить желание на собственника ряд технических контролирующих функций для собственного комфорта. Если вы впервые заключаете договор с федеральным арендатором, будьте внимательным и максимально пытайтесь снять контролирующие функции и передать/возложить их на арендатора. Одним словом, взяли себе домик в деревне, живите, но обслуживаете его сами.
- Количество обязанностей, которые возложит на вас федеральный арендатор, будет прямо пропорциональна стоимости вашего объекта. Соответственно, когда мы оцениваем объект покупки с арендатором, мы обращаем внимание, что необходимо делать будущему арендодателю по данному договору, за что он несет ответственность. Здесь можно возложить ответственность за любые моменты: за пожарную безопасность, за вывоз мусора, за отчетность перед управляющими компаниями, за работу с органами исполнительной власти. Как правило, эти аспекты федералы пытаются сбросить с себя и передать их арендодателю. Поэтому на эти особенности нам необходимо сразу же обратить внимание, в противном случае, их придется исполнять долгие года, пока действует договор аренды.
- Что нужно выяснить у арендатора о текущем положении дел по данному объекту?
- Во-первых, необходимо выяснить у арендатора всё ли его удовлетворяет, может быть есть какие-то технические моменты и т.д. Главное выяснить, насколько рентабельно и выгодно ему находится на данном объекте. Здесь нужно иметь в виду, что арендатор будет общаться очень осторожно, так как мы еще не стали собственниками данного объекта и быть корректным в постановке того или иного вопроса, чтобы они не пересекались с коммерческой тайной действующего договора аренды. Мы можем задать вопрос о рентабельности деятельности данного предприятия по данному объекту по соотношению арендной платы с действующим товарооборотом. Это хороший способ проанализировать, насколько рентабельно работает магазин по данному объекту.
- На что обратить внимание при изучении технического состояния объекта?
- В пример возьмем объекты, в которых располагаются уже упомянутые бренды, а именно Магнит и Пятерочка. Первая категория это встроенные/пристроенные помещения. Техническое состояние фасада, входная группа, прилегающая территория - всё это бросается в глаза в первую очередь. Также мы оцениваем состояние автопарковки, ливневой системы (дождевая канализация).
- Вторая часть вопроса. Если мы говорим об отдельно стоящих зданиях, мы оцениваем всю территорию, мы обязаны рассмотреть ее со всех сторон на 360 градусов. Стоит обратить внимание на зону погрузки, на наличие контейнеров твердых бытовых отходов. Не без внимания хотелось бы оставить техническое состояние коммуникаций. По соответствующим документам и личной проверке, мы можем понять, насколько слаженно работает система энергоснабжения, воды и канализации. Информацию по наличию сбоев, аварий мы можем получить, позвонив в управляющую компанию.
- Какая должна быть внутренняя планировка у объекта?
- Внутренняя планировка объекта, которая находится на первом этаже, в идеальном варианте должна выглядеть таким образом, что большая часть объекта внутри это свободный зал без несущих перегородок. Зал может иметь прямоугольную или квадратную форму, с отдельным пространством (комнатами) для персонала, складского и технического назначения. Внутренняя планировка имеет высокую важность для определенного вида бизнеса и всегда должен быть исследован.
- Как Вы проводите правовую экспертизу правоустанавливающих документов и договора аренды?
- Прежде всего, мы запрашиваем все документы в электронном виде, делаем предварительную проверку, обязательно заказываем выписку из Росреестра, смотрим, есть ли обременения кроме договоров аренды. Если есть кредитный договор, проверяем погашение кредита по графику. Конечно, необходимо проверить договор с арендатором, смотрим, является ли указанный продавцом срок окупаемости реальным, нет ли подводных камней в виде занижения арендной ставки, общаемся с региональными менеджерами по развитию сети относительно конкретного объекта. В итоге мы предоставляем клиенту уже полностью проверенный объект, готовый к сделке.
Ждем вас по адресу:
г. Уфа, ул. Муксимова 1/1.
Звоните: тел. +7347-2-945-946.