Ситуации, когда одна из сторон хочет отменить или расторгнуть прошедшую сделку, нередки. Ещё чаще бывает, когда третьи лица пытаются признать договор купли-продажи недействительным.
Как бы не сложились обстоятельства, но для "отката" сделки назад есть только три пути. Разберём подробно каждый путь.
Как отменить договор купли-продажи квартиры
1. Отказ от договора
Законом предусмотрена возможность отказаться от договора, однако такое право должно быть прямо указано в договоре купли-продажи.
Следует учесть, что отказ от договора может быть реализован в одностороннем порядке, при уведомлении второй стороны об отказе.
Договор будет считаться прекращенным с момента получения второй стороной уведомления, однако договором может быть предусмотрен иной порядок отказа от него.
Я рекомендую указывать возможность для одностороннего отказа от договора, если вторая стороны нарушает свои обязательства. Например, покупатель обязан оплатить стоимость квартиры продавцу, если продавец не получает оплату за квартиру, то имеет право отказаться от договора, уведомив об этом покупателя.
Важно не путать отказ от договора с его расторжением. Так как расторгнуть договор можно либо в обоюдном порядке, либо только через суд. Что касается отказа от договора, то, если в договоре прямо предусмотреть такую возможность, сторона может отказаться от договора, просто уведомив вторую сторону об этом, обращаться в суд не требуется.
Отказ от договора регулируется статьёй 450.1 ГК РФ. Отказаться от договора можно только до момента его исполнения. Если, например, квартира оплачена и передана, то отказ реализовать не получится.
2. Расторжение договора
Как я уже писал выше, расторгнуть договора можно либо обоюдно, либо через суд.
Законом предусмотрено общее правило для расторжения договора в судебном порядке, это существенное нарушение договора второй стороной.
Однако, понятие существенного нарушения договора достаточно размытое. Например, если продавцу покупатель оплатил квартиру не полностью, а частично, то расторгнуть договор, скорее всего не получится. Суд обяжет покупателя выплачивать стоимость квартиры равными ежемесячными платежами, в процентном выражении от заработной платы.
Расторжение договора регулируется 450 статьёй ГК РФ.
Важно знать, что если договора исполнен, то расторгнуть его не удастся.
Норма о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств не работает. Так данную норму пытались применить валютные ипотечники, когда оспаривали свои валютные кредиты, после резкого скачка курса доллара и евро. Суды были проиграны.
3. Недействительность сделки
Это наверно то, чего боится каждый собственник квартиры.
Законом предусмотрено достаточно много оснований для признания сделки недействительной. Подробно о каждом основании я буду писать в своих статьях. Сейчас отмечу лишь, что последствия признания сделки недействительной, это возвращение сторонами друг другу всего полученного по сделки. Т.е. продавцу возвращается квартира, покупателю деньги. Однако, если квартира это недвижимость, и никуда она деться не может, то деньги, как правило, исчезают, и покупателю не возвращаются.
В ГК РФ недействительным сделкам посвящён целый параграф в 9 Главе, статьи с 166 по 181. Однако даже там не прописаны все основания для признания сделки недействительной.