Верховный суд РФ (Определение ВС РФ от 10 июля 2018 г. N 14-КГ18-9) фактически установил разные критерии добросовестности для покупателя недвижимости и для залогодержателя недвижимости.
Между тем критерий добросовестности является основным при защите права собственности на недвижимость от попыток ее изъятия.
Сравним добросовестности залогодержателя и покупателя недвижимости
Добросовестность залогодержателя
По логике Верховного суда РФ если недвижимость была заложена банку по договору ипотеки не собственником недвижимости договор ипотеки продолжает действовать, а настоящий собственник должен нести обязанности залогодателя несмотря на то, что он не подписывал договор ипотеки и не получил от банка деньги.
При этом для того, чтобы банку доказать свою добросовестность фактически нужно проверить только данные государственного реестра о том, что лицо на момент подписания договора ипотеки значится в реестре в качестве собственника.
Добросовестность покупателя
Покупателю недвижимости (даже если этот покупатель физическое лицо) абсолютно недостаточно проверить данные государственного реестра. Если физическое лицо будет ссылаться лишь на то, что при покупке квартиры оно руководствовалось исключительно данными Росреестра, то с высокой степенью вероятности недвижимость у такого покупателя отнимут и передадут «настоящему» собственнику (данные о котором отсутствовали в реестре на момент заключения сделки).
Для того, чтобы у Покупателя «настоящий» собственник не отнял квартиру, ему нужно, чтобы его признали добросовестным приобретателем.
Покупателю стать добросовестным приобретателем не очень просто, например, покупателю нужно:
1. Проанализировать обстоятельства, которые сопутствовали совершению сделки и если эти обстоятельства вызывают сомнения (например, низкая цена), то покупатель не признается добросовестным и у него можно забирать недвижимость (Подробнее см. п. 9 Информационного письма от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения»).
2. Покупатель должен проверить оплату по предыдущей сделки. Если приобретатель этого не сделал, то недвижимость могут тоже забрать. (Подробнее см. п. 4 Информационного письма от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения»).
3. Покупатель должен проверить притязания третьих лиц на недвижимость (см. "Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления" утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014)
4. и.т.д.
Ничего этого банку делать не нужно, чтобы недвижимость осталась в залоге у банка, ему достаточно проверить лишь реестр. При этом не имеет значение, что сама запись в реестре не соответствует действительности, либо внесена в реестр недобросовестно.
Данный подход представляется странным, так как банк профессиональный участник рынка и соответственно по умолчанию должен обладать более значительными ресурсами для проверки юридической чистоты сделки по сравнению и физическими лицами или непрофессиональными участниками рынка.
Если банк такими ресурсами не обладает, то он как предприниматель должен нести соответствующие риски, а не перекладывать их на собственников недвижимости.
Вывод:
Теперь для того, чтобы «украсть» недвижимость нужно отдать ее в ипотеку (не обязательно банку).
Настоящий собственник не сможет снять ипотеку с недвижимости даже если суд в последующем признает, что лицо, заключившее договор ипотеки, ошибочно значилось в государственном реестра в качестве собственника.