Никто не запрещает владельцу квартиры сдавать ее в аренду.
Но юридическое оформление этой деятельности по сей день вызывает ряд вопросов, главным из которых является вопрос о том, должен ли владелец, сдающий недвижимость, зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?
Многое зависит от ответа на этот вопрос: как будет облагаться налогом доход, получаемый от сдачи жилья, и какую ответственность несет арендодатель.
Конечно, арендодатели не стремятся регистрироваться как предприниматели, поскольку предпринимательство налагает дополнительные обязательства и расходы.
Но налоговая служба не всегда согласна с тем, что это необязательно, и призывает к ответственности. Давайте попробуем выяснить, когда все-таки необходимо оформлять ИП.
Определение предпринимательской деятельности содержится в статье 2 ГК РФ, согласно которой
«предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от использования имущества, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке»
Согласитесь, под это определение можно отнести любую сдачу жилья на возмездной основе.
Например, бабушка сдает комнату студенту в течение шести месяцев: она самостоятельно нашла арендатора, передала ему свое имущество для использования, ежемесячно, на протяжении всего срока аренды, она получает арендную плату (то есть систематический доход).
При этом нельзя сказать, что она не рискует: никто не гарантирует, что студент не испортит квартиру, не пригласит соседей, не откажется платить и т. д.
Получается, что как ни крути, а бабушке придется идти в налоговую и регистрироваться в качестве ИП.
И возьмем другую ситуацию: гражданин целенаправленно скупает квартиры, делает в них ремонт и затем пускает в них жильцов за плату – на короткий или длительный срок.
У него есть договоры с агентствами недвижимости, которые поставляют ему клиентов, и больше никакой другой работой он не занимается. Он так же, как и бабушка, должен оформить ИП.
Выходит, что хотя характер их деятельности и соответственно, уровень доходности намного отличаются, к ним предъявляются одинаковые требования.
Учитывая это, высшие суды в свое время постановили:
Нельзя считать предпринимательской деятельность по сдаче в аренду недвижимости, если гражданин получил ее по наследству, в дар или приобрел для личных нужд, но ввиду временной ненадобности предоставил ее в пользование жильцам за плату (постановление Верховного суда от 18 ноября 2004 г. № 23).
Поэтому главным критерием для решения вопроса о регистрации арендодателя в качестве ИП является цель приобретения недвижимости: если для личных нужд (для проживания семьи, например), то временная сдача квартиры в аренду не признается предпринимательством.
Аренда нежилых помещений редко вписывается в этот признак, поэтому в таких случаях гражданам следует все же оформить ИП.
Сама налоговая служба сформулировала следующие признаки предпринимательской деятельности по сдаче жилья в аренду (письмо от 25 февраля 2013 г. N ЕД-2-3/125):
- недвижимость приобретается с целью извлечения из нее прибыли,
- собственник ведет учет сделок по сдаче в аренду (т.е. они заключаются и перезаключаются систематически),
- сделки, совершенные собственником в отдельно взятый период, взаимосвязаны между собой (например, заключен договор с агентством недвижимости, затем – с арендатором и т.п.),
- у собственника сложились устойчивые связи с контрагентами (наработана своя клиентская база).
Таким образом, опираясь на практику ФНС, можно сделать вывод, что при сдаче жилья в аренду необходимо оформить ИП, если:
- у собственника есть несколько жилых помещений, которые он постоянно сдает в возмездное пользование и получает с этого свой основной доход.
- собственник сдает помещения в аренду юридическим лицам.
За сдачу недвижимости без регистрации ИП в тех случаях, когда это обязательно, собственнику грозит доначисление НДС и штраф за незаконное предпринимательство.