Ситуация когда вы купли квартиру за счёт кредитных средств, а потом решили продать довольна распространена. Однако не все знают как эта процедура проводится, на сколько она безопасна, и какие бывают нюансы.
То, как проводится сделка полностью зависит от банка, однако как показала практика условия можно незначительно корректировать.
Давайте разберёмся в наиболее распространенных схемах проведения сделок с заложенными квартирами.
Продажа квартиры из под залога
Способ 1
Первый и самый распространенный способ продажи такой квартиры, это перед подписанием договора купли-продажи погасить кредитную задолженность.
Каким же образом это сделать если денежных средств лишних у покупателя нет. Необходимую сумму можно взять в качестве предоплаты по договору купли-продажи с покупателя. В этом случае в договоре пишется о то, что покупатель выплатил продавцу N сумму денег, продавец подтверждает, что деньги получены.
Деньги же передаётся в кассу банка, банк списывает их в счёт погашения кредита и выдаёт справку, что кредитные обязательства исполнены. Данную справку вместе с закладной необходимо подать в Росреестр вместе с подписным договором купли-продажи.
Главный минус данной схемы. Это оплата значительной суммы до регистрации собственности. В случае если переход собственности к покупателю не регистрируется, покупатель вынужден требовать с продавца возврата ранее полученных денежных средств. Коих у продавца не будет.
В данном случае у покупателя должно быть доверие к продавцу, и квартира должна быть досконально проверена, чтобы предусмотреть возможный отказ в регистрации права собственности.
Способ 2
Сделка может проходить с последующим погашением залога.
Т.е. стороны подписывают договор купли-продажи квартиры, закладывают денежные средства я ячейку банка.
Далее договора купли-продажи вместе с согласие банка на осуществление сделки подаётся в Росреестра на регистрацию перехода права собственности. Покупатель получает собственность, но с обременением квартиры в пользу банка. После открытия ячейки и погашения кредита, банк выдаёт закладную и письмо для снятия залога. Покупатель предоставляет данное письмо в Росреестр вместе с закладной, и залог снимается.
Нюанс данной схемы, это необходимость после регистрации перехода права собственности снимать залог с квартиры. Это ложится на покупателя, он вынужден вступать в взаимоотношения с банком.
В данной ситуации следует обращать внимание на банк, в котором заложена квартира. Лучше чтобы он был крупным и надёжным.
Способ 3
Самый безопасный способ для покупателя. Его например практикует банк ВТБ.
В день сделки стороны подписывают договор купли-продажи, закладывают денежные средства в ячейку и отдают документы на регистрацию. При этом на регистрацию сразу идёт от банка письмо с просьбой погасить залог.
В результате покупатель после регистрации получает чистые документы. Т.е. право собственности на квартиру не обремененное залогом. И уже после регистрации открывается ячейка и банк совместно с продавцом изымает денежные средства и погашает кредит.
Данная схема безопасна и для продавца, и для покупателя. Однако она достаточно редка, так как не безопасна для банка.
Как вы видите продать заложенную квартиру возможно, главное согласовать схемы проведения сделки с банком и сторонами.