25 сентября вступает в силу постановление, которым Правительство Российской Федерации установило перечень грубых нарушений лицензионных требований к деятельности по управлению многоквартирными домами. За повторное грубое нарушение у управляющей организации могут исключить из реестра несколько или все дома, находящие в управлении.
Для начала давайте посмотрим, как эволюционировал лицензионный контроль.
2014 год: Минстрой пишет закон № 255-ФЗ, которым вносит изменения в Жилищный кодекс и Закон о лицензировании: с мая 2015 года деятельность по управлению многоквартирными домами подлежит лицензированию. В тот момент Минстрой осознанно принимает решение не формировать перечень грубых нарушений, исходя из того, что любое нарушение лицензионных требований может привести к последствиям, позволяющим оценить это нарушение как грубое (это общее правило закона лицензировании № 99-ФЗ: нарушение может быть отнесено к грубым, если оно повлекло причинение вреда жизни или здоровью граждан). Именно поэтому за нарушение лицензионных требований устанавливаются высокие штрафы.
2015: реализуется написанная норма – 13% УК не проходят базовые требования, остальные начинают работать.
2016 год: первый год лицензирования показывает хорошие для Минстроя результаты – граждане по соц. опросам отмечают улучшение качества. Начинаются робкие разговоры о том, что нужно разделить нарушения на грубые и остальные и снизить ответственность за негрубые нарушения (как любят повторять в Минстрое, не надо штрафовать на 250 тысяч за перегоревшую лампочку).
2017: Минстрой даёт больше полномочий по лицензионному контролю для ГЖИ. Размер штрафов сохраняется на высоком уровне, становится проще изъять дом из реестра лицензий (до этого требовалось решение суда, теперь – решение инспекции).
2018: Минстрой формирует перечень грубых нарушений. В КоАП разрабатываются соответствующие поправки.
На данный момент ответственность за негрубые нарушения сохранилась на прежнем уровне, и мы получили ужесточение требований в виде перечня грубых нарушений. Не выглядит как реализация тренда на либерализацию контроля.
Итак, что у нас теперь относится к грубым нарушениям лицензионных требований:
1. Любое нарушение, которое повлекло причинение вреда жизни или тяжкого вреда здоровью. Тяжесть устанавливают правоохранительные органы либо суд.
2. «Непроведение» гидравлических испытаний, промывки и регулировки систем отопления и ГВС. Дьявол, как любит говорить тот, кто записывает за блогером Макрушиным, в деталях: при наличии конфликта с РСО теперь на промывках можно разорить любую УК;
3. «Незаключение» в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления договоров на обслуживание ВДГО и ВКГО (!!!), на обслуживание лифтов. Несмотря на то, что в этом пункте содержится ссылка на постановление 410 о мерах по безопасности использования внутридомового и внутриквартирного газового оборудования, сам документ авторы лицензионных требований, очевидно, читали невнимательно. Потому что все знают, что обязанность заключить договор на обслуживание ВКГО лежит на собственнике. Странно вменять это в требование к управляющей организации. Кто-то со вчерашнего дня начищает лопаты, чтобы грести;) Кроме того, не понятно, что делать с разногласиями, которые могут возникнуть при подписании договора на ВДГО, и раньше это было нормально. А теперь неочевидно.
4. «Незаключение» в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления многоквартирным домом договоров с РСО на приобретение коммунальных ресурсов на СОИ. Тот же вопрос: что делать с разногласиями.
5. Наличие признанной УК или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед РСО в две 2 среднемесячные величины обязательств по оплате, независимо от факта последующей оплаты задолженности. Я долго и терпеливо подбирала цензурные слова, чтобы объяснить вред, который повлечёт для всей отрасли это требование:
- не будет подписано ни одно соглашение о реструктуризации задолженности (потому что ты должен подписать – то есть признать – некую задолженность);
- УК-отморозок в этой ситуации не заинтересована погашать долг: проще обанкротиться, по «временному управлению» (забыли про этот подарок под ёлочку-2019?) завести дома на времянку, собрать денег, снова обанкротиться, завести дома на новую времянку, и так можно делать бесконечно долго, пока не затошнит, а кого у нас тошнит от лёгких денег?
- нормальная УК в этой ситуации беспомощна в конкуренции с «двухпериодными» УК-отморозками: понимая, что не надо отдавать РСО долги, «двухпериодки» могут голосовать себе фонд, обещая полный «фарш» почти даром: во-первых, они могут даже что-то небольшое на одном доме показать (денег-то в обороте больше), во-вторых, потом можно не исполнять – придёт новая времянка. Это не фантазия, это реальность одного крупного города в ЦФО.
- совершенно не ясно, что делать с кассовыми разрывами при начислениях за тепло населению по 1/12 (равными долями в течение года). УК должна будет отдать те деньги, которые не собрала, что в общем-то противоречит не только здравому смыслу, но и некоторым актам правительства.
- совершенно неясно, что делать, если долг накопился, например, из-за некачественной работы расчётного центра, который несколько месяцев просаживал начисления, выставлял платёжки с опозданием и т.д. Предъявлять расчётному центру упущенную выгоду в случае исключения домов из реестра? Смешно, потому что домов этим не вернуть, да и как посчитать, за какой период упущена выгода? Договоры управления, как правило, подписываются на год с автоматической пролонгацией. Рынок будет сломан. А кейс с плохо работающим навязанным РЦ, кстати, тоже из моей текущей реальности.
- совершенно не берётся в расчёт, были ли попытки РСО перейти на прямые договоры. А ведь это важно. Коллеги из РСО на экспертных обсуждениях проекта говорили о том, что это лицензионное требование поможет им стимулировать УК переходить на прямые договоры. Но другие РСО, которые не ходят на экспертные обсуждения и которых гораздо больше, прямо в глаза смеются над этим и говорят, что им удобнее работать с населением через УК. Поэтому, конечно, прежде чем говорить о грубости нарушения, необходимо было достоверно установить – имел ли место факт препятствования со стороны УК переходу на прямые договоры?
6. Отказ или уклонение от передачи (заметьте, в данном случае не «непередача») технической документации, ключей от помещений общего имущества, кодов доступа к оборудованию и т.д. Замечу, что в стране уже пять лет отсутствует технический учёт, и внести изменения в техническую документацию или восстановить паспорт в некоторых субъектах просто невозможно.
7. «Непрекращение» управления домом, если сведения исключены из реестра лицензий. Без каких либо уточнений о сроках и обстоятельствах «самоуправства». В реальности велика вероятность следующего: конкурент рисует протокол на твой дом и сам – в нарушение ЖК, конечно, но ответственности-то за это нет – приносит его в ГЖИ (по ЖК собственники должны отдать протокол действующей УК, а уже она должна отнести его в ГЖИ). Т.к. о протоколе никто не знает, его никто не оспаривает, не несёт заявления о проведении проверок и т.п. ГЖИ проверяет протокол и вносит изменения в реестр прямо с текущего момента. Письмо об этом направляется тебе Почтой России («Имеешь право всё послать» (С)) В это утро ты просыпаешься грубым нарушителем лицензионных требований. Это тоже реальный кейс.
8. Нарушение требований к работе аварийно-диспетчерской службы.
За «вред здоровью», «гидравлику», «договоры с РСО на СОИ», «долги за два периода» и «аварийку», совершённые за год дважды, по решению ГЖИ (а не суда) из реестра исключаются дома, в отношении которых совершено нарушение.
За «незаключение» договоров на обслуживание ВДГО и ВКГО, отказ от передачи тех. документации и «непрекращение» управления домом, также совершённые за год дважды – ГЖИ исключит из реестра все дома.
Ещё раз, коллеги, прямым текстом:
собственники отказались исполнять свою обязанность и подписывать договор на ВКГО – у УК из реестра изъяли все дома, лицензия аннулируется;
УК не восстановила потерянную задолго до неё техническую документацию, потому что Минстрой и ГосДума не приняли порядок технического учёта – у УК из реестра изъяли все дома, лицензия аннулируется;
УК не получила уведомление ГЖИ об обновлении реестра – тот же печальный финал.
Р – разочарование.