Здравствуйте дорогие читатели, прошу прощения за долгое отсутствие, нужно было время подумать стоит ли развивать этот блог дальше. И всё-таки решил продолжать и делиться с вами новым интересным опытом и знаниями.
Сегодня мне захотелось сравнить две разновидности ипотечного кредита, в США и у нас. Давайте посмотрим на жизнь рядовых американцев и как они покупают в ипотеку недвижимость, а так же на сколько это дешевле чем в России.
Ипотека в США
Ипотечный кредит в Америке выдается в среднем 4% в год и выдается она на максимальный срок до 30 лет. По закону, ежегодная переплата по кредиту на недвижимость не должна превышать ставку в 4% за год.
Сразу можно сказать, что проценты по ипотечному кредиту в США значительно меньше чем у нас, примерно в три раза. Взять ипотеку можно с 18 лет. Потолка по одобрению из-за возраста нет.
"Работаешь? В состоянии платить? Дадим!"
С первого взгляда все уже очевидно. Ипотека дешевая, сроки большие, что еще тут разбирать?. А давайте посмотрим сколько стоит в среднем недвижимость в США.
Стоимость недвижимости в США
На окраине города во многоквартирном доме, квартира стоит в среднем от 120 тысяч долларов.
В центре города такая недвижимость уже будит стоить от двухсот тысяч долларов.
Загородный дом обойдется вам минимум в 150 тысяч долларов.
Более менее достойный дом в пригороде или квартирка обойдется вам от 180 тысяч долларов.
Рассматривать нормальное комфортное жилье в центре городов и мегаполисов даже не вижу смысла, так как квартиры и дома в таких районах будут стоить в среднем 300 000 - 500 000 у.е.
Зарплаты в США
Теперь давайте рассмотрим заработные платы в США после вычета всех налогов.
Средняя ежегодная зарплата в США варьируется от 30 000 до 40 000 долларов в год. Налоговая база очень сильно разница от штата к штату и самой заработной платы.
Отчисления могут достигать до половины "грязного дохода", но в среднем с сорока тысяч придется уплатить налогов 6 229,50 долларов.
Да, в США прогрессивная налоговая база и есть послабления в зависимости от семейного статуса и количества детей.
Так же есть и минимальная планка, при которой с вас не будут брать часть налогов. Но это требует отдельной статьи "Как платят налоги в США", возможно я напишу её позже.
Так что работаем со средним показателем вне зависимости от штата и семейного статуса.
Судя из калькулятора, от сорока тысяч после выплаты налогов останется около 34.
Не забывайте, что это годовой чистый доход и американцу нужно еще на что-то кушать, заправлять автомобиль и покупать себе одежду и технику.
Это получается около 3 к долларов в месяц.
Расходы на жизнь и питание в США
В месяц американец в среднем имеет такие траты:
Автомобиль (бензин и налоги) - 500$
Коммунальные счета и мед. страховка - 300$
Интернет, связь и телевидение - 150$
Накопления на старость и форс-мажоры - 300$
Питание - 500$
Итого: 1750 $ в месяц уходит только на жизнь.
3000 - 1750 = 1250 долларов остаётся чистыми.
Платежи за ипотеку в США
У нашего среднего американца при годовом доходе в 40 000$ в месяц после выплаты всех налогов и проживания остается 1250 долларов. По нашим меркам очень приличная сумма. Но здесь не учтены затраты на проживание.
Если снимать жилье в Америке, это стоит в среднем около тысячи долларов за аренду квартиры или домика в месяц (естественно, не в центре города и не элитном районе).
Но мы же решили взять ипотеку, давайте посчитаем с ипотекой.
Сумма дома будет составлять 180$ тысяч. Налог на недвижимость + ипотечные выплаты будут составлять около 1 тысячи в месяц.
Большую сумму нам могут просто не одобрить. Если был внесен первый депозит в 30 тысяч, то платить остается около 150к.
С учётом 4% в год, если мы берем сумму в 150к на 25 лет, то в итоге должны будем отдать 300 тысяч совокупно (4% умножаем на 25 лет + тело кредита).
То есть, за дешевое жилье в США, придется расплачиваться среднему американцу около 25 лет. И это именно дешевое жилье, ни о каких "квартирах на Манхэттене" речи даже и не идет, как вам не "хотелось там жить".
Ипотека в России
Теперь давайте проанализируем нашу любимую родину, всё ли так у нас плохо?
Средняя зарплата по России на 2017 год составляет 35 369 рублей (мы работаем именно со средними величинами, имейте это ввиду!).
Подоходный налог - 13%, остальное платит работодатель. У нас уже от 35 тысяч после уплаты налогов остается около 30.5 тысяч.
Ипотека - 11% (в среднем). Может достигать и 9-13% в зависимости от разных факторов, но средний показатель по банкам %11.
Ежемесячные расходы (питание, авто, интернет, сбережения) - около 15к рублей. Это без учёта платы за аренду (если таковое есть).
Средняя стоимость кв.м по России - около 35 тысяч рублей.
Однокомнатная квартира или студия из 40 квадратов обойдется примерно в полтора миллиона рублей. Студии в новостройках примерно так и стоят (от семисот тысяч до полутора миллиона в зависимости от квадратуры и региона России).
У нас с зарплаты в 35 тысяч рублей после вычета всех налогов и ежемесячных трат остается 15 тысяч.
Считаем сроки и стоимость ипотеки в России:
Полтора миллиона, первый взнос будет 400 тысяч, остается 1100 тысяч рублей. Ставка - 11%.
11%*20 лет + тело вклада = 2,2 * 1100 + 1100 = 3 520 тысяч рублей.
3 520 / 15 тысяч рублей / 12 месяцев = 19.5 лет.
При ежемесячной выплате по 15 тысяч, такую ипотеку можно закрыть примерно за 20 лет.
Если честно, то радоваться тут нечему, переплатить 2 420 тысяч (220% чистыми от суммы ипотеки) за 20 лет это конечно очень много...
Но несть нюанс, с помощью которого можно получить налоговый вычет со стоимости покупки недвижимости в ипотеку в размере 13% от суммы сделки. То есть с 1.5 миллиона можно вернуть 195 000 рублей, которыми можно ускорить погашение кредита за недвижимость.
Вывод
Если честно, анализ я проводил "на коленках" здесь-и-сейчас. Я не пытался сказать что какая-то конкретная ипотека будет лучше другой. На деле оказалось что там, что тут дела с кредитом на недвижимость обстоят не очень радужно. И это печалит...
Оценка была взята достаточно приблизительной в силу работы со средними величинами, имейте это ввиду читая статью и желая оставить комментарий.
В той же Москве и Санкт-Петербурге цены на недвижимость в центре просто заоблачные и средней зарплаты в жизни не хватит что-бы купить такое жилье. Но на окраинах стоимость объектов примерно такая, как в среднем индексе.
Как в России, так и в США нужно что-то думать для достижения цели собственного жилья, у нас распространена схема покупки более дешевой квартиры и сдача её в наем, это помогает отбить ежемесячные платежи. Но такой вариант актуален только если вам есть где жить самому.
Или второй способ, купить дешевую квартиру с минимальной ипотекой, закрыть её лет за пять, а дальше немного подкопить на размен с доплатой. Рынок недвижимости не подвержен сильным ценовым колебаниям, а в условиях падения рубля очень выгоден для сбережения денег от обесценения.