Давайте разберемся в чем их различия плюсы и минусы.
Начнем с более простого и понятного. Это конечно же банковская ячейка.
Банковская ячейка.
Что такое банковская ячейка итак всем понятно. Это небольшой ящик с особым режимом доступа расположенный в хранилище. Как они выглядят многие видели по американским боевикам
Сделка с использованием ячейки происходит следующим образом:
1. В момент подписания договора купли продажи заключаете договор на аренду банковской ячейки в определенном банке. В этом договоре будут прописаны условия доступа к ячейке и срок ее аренды. Аренду ячейки по общему правилу оплачивает покупатель
2. В присутствии обоих сторон осуществляется закладка денег. Если продавец не верит в том, что вы кладете полную сумму-он заказывает за свой счет (по общей практике) пересчет суммы денег.
3. Вы самостоятельно или через компанию-регистратор подаете документы на переход права собственности.
4. После регистрации права, продавец имеет возможность однократно посетить хранилище и забрать из него деньги, при соблюдении условий, прописанных в договоре аренды ячейки. Обычно это документы подтверждающие право перехода прав собственности (выписка из ЕГРН)
Все на этом взаиморасчеты между вами окончены. На самом деле на выемку денег лучше ехать и покупателю чтобы получить от него расписку в получении денежных средств. Ведь расчет через банковскую ячейку является наличным расчетом и документом подтверждающим это будет являться как раз расписка.
Плюсы и минусы банковской ячейки.
Плюсы
1. Как правило аренда банковской ячейки обойдется дешевле нежели использование аккредитива.
2. Продавец видит живые деньги и более охотно идет на сделку
3. Отработанный десятилетиями механизм
4. Относительно быстрый способ расчетов
Минусы
1. Необходимо носить большие суммы денег как покупателю при закладке так и продавцу при выемке. Это небезопасно.
2. Крайне редко, но все-же деньги из ячеек пропадают
3. Человеческий фактор. Часто перед закладкой денег в ячейку покупатель снимает их со своего счета именно в этом банке (особенно часто при ипотеке) и менеджер банка который должен был зарезервировать в кассе нужную сумму мог просто этого не сделать.
4. Подтверждением расчетов по сделке является расписка. А человек не робот и в дальнейшем в самый нужный момент может ее потерять
5. Если продавец поскупился на пересчет денег сотрудником банка, есть риск нарваться на фальшивые купюры
Аккредитив.
Сначала обратимся к определению аккредитива.
Аккредитив — условное денежное обязательство, принимаемое банком (банком-эмитентом) по поручению приказодателя (плательщика по аккредитиву).
Если вдумчиво вчитаться то аккредитив-это не способ расчета, а гарантия того что эти расчеты могут быть произведены, при том в безналичной форме. Многие риелторы, в силу своего скудоумия и отсутствия образования, не видят разницы и создают проблемы обоим сторонам сделки.
При расчетах в купле-продаже обычно пользуются безотзывным покрытым аккредитивом.
Безотзывной аккредитив- аккредитив, который не может быть отозван . Но не переживайте договор аккредитива заключается на определенный срок. Но в случае недобросовестного продавца деньги будут заморожены на этот срок и воспользоваться ими вы не сможете.
Покрытый аккредитив- аккредитив, при открытии которого банк-эмитент перечисляет за счёт средств плательщика или предоставленного ему кредита. То есть это означает, что на банковском счете, на который открывается аккредитив, денежные средства должны присутствовать в полном объеме на момент подписания договора купли-продажи
Сделка с использованием аккредитива происходит следующим образом:
1. Покупатель кладет всю сумму для покупки квартиры на свой банковский счет.
2. В момент подписания договора купли-продажи открывается аккредитив.
3. В течении некоторого времени банк-эмитент уведомляет продавца о том, что на него открыт аккредитив.
4. Подача документов на переход права собственности
5. Продавец идет в банк-эмитент и предоставляет документы о переходе права собственности и после этого осуществляется банковский перевод. Этот процесс называется раскрытие аккредитива
При таком виде расчетов расписка не нужна, ведь вы всегда можете получить выписку по счету из банка.
На данный момент данный вид расчетов мало распространен.
Плюсы и минусы аккредитива.
Плюсы
1. Не нужно иметь при себе большие суммы наличными
2. Исключен человеческий фактор
3. Деньги не могут исчезнуть со счета просто так
4. Гарантия полной суммы на счету и отсутствие фальшивых купюр
Минусы
1. Зачастую проведение таких расчетов обходится дороже
2. Мало кто знает как проводятся сделки с использованием аккредитива. Конкретно я столкнулся с глупым риелтором со стороны продавца, который не понимал до конца, что это такое и настраивал продавца (который в силу возраста и пыли в глазах от риелтора тоже не понимал аккредитива) против заключения сделки с нами.
3. Расчеты банковскими переводами осуществляются дольше чем через ячейку.
Итоги.
На мой взгляд аккредитив более привлекателен в сделках с недвижимостью ввиду большей безопасности расчетов.
К сожалению большинство участников рынка недвижимости не готовы к расчетам по аккредитиву по разным причинам
А какой способ купли-продажи выбрали бы вы?