Автор материала – Станислав Шестаков
В июле вступили в силу изменения в законодательстве о долевом строительстве. Деньги дольщиков можно использовать для строительства только тех домов, в которых они приобрели квартиры. А с 1 сентября застройщики обязаны перейти на банковское сопровождение сделок. На каждое разрешение на строительство должен быть отдельный счёт, на банки возложена обязанность контролировать использование денег. Нововведения не позволят тратить средства нынешних дольщиков на завершение строительства проблемных домов — так считает законодатель. По данным минстроя, в России 880 проблемных объектов и 34 085 обманутых дольщиков. Интернет-журнал «Звезда» попросил адвоката Пермского фонда содействия ТСЖ Станислава Шестакова рассказать о плюсах и минусах этих изменений.
Правовое регулирование отношений в сфере привлечения денежных средств граждан на строительство жилья кардинально изменяется. На смену ставшей нам уже привычной схеме участия в долевом строительстве многоквартирных домов, когда граждане задолго до сдачи дома в эксплуатацию вносят свои деньги напрямую застройщику, идёт схема работы по счетам эксроу ЭксроуЭкскроу — это трёхсторонние отношения, при которых должник во исполнение своего основного обязательства передает деньги не непосредственно контрагенту, а третьему лицу (эксроу-агенту).
По договору счёта эскроу, банк открывает специальный счёт эскроу для учёта и блокирования денежных средств, полученных им от граждан до сдачи дома в эксплуатацию, и передаёт деньги застройщику только после постройки дома. Соответственно, застройщик будет строить дом уже не на деньги дольщиков, а либо на свои деньги, либо будет брать необходимые средства под процент.
Собственно говоря, примерно по такой схеме и происходит строительство жилья в западных странах, которые мы называем цивилизованными.
Такая схема наиболее надёжно защищает граждан, и необходимость перехода к ней давно назрела, поскольку граждан-дольщиков так и не смогло реально обезопасить ни введение института страхования договоров долевого участия, ни создание Фонда защиты прав участников долевого строительства, в который застройщики перечисляют установленный процент от денег, полученных с граждан.
Прежний механизм участия в долевом строительстве многоквартирных домов уходит в прошлое. И это нормально. Он, действительно, не самый идеальный, однако, на определённом историческом этапе был необходим. Когда у застройщиков отсутствовали собственные средства, необходимые для строительства многоквартирного дома, а кредиты недёшевы, он позволил более-менее насытить рынок жилья и развить строительную отрасль.
Но «мавр сделал свое дело, и мавр должен уйти». Сейчас будет работать совершенно другой механизм, основанный на договорах счёта эскроу.
Этот механизм также неидеален. Скорее всего, он приведёт к росту цен на недвижимость, поскольку застройщики будут брать необходимые для строительства средства под процент, тогда как ранее их фактически без процентов кредитовали граждане — участники долевого строительства.
На мой взгляд, эта схема также не сможет стопроцентно защитить граждан, поскольку банк, в котором открыт счёт эскроу, может элементарно «лопнуть». Однако при этом денежные средства, размещённые на счёте эскроу, открытом физическим лицом для расчётов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, подлежат страхованию в соответствии с ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ». Согласно закону, в случае банкротства банка возмещение по договору счёта эскроу выплачивается Агентством по страхованию вкладов в размере 100 % суммы, находящейся на указанном счёте, в денежной сумме до 10 млн рублей, что, на мой взгляд, более чем достаточно в подавляющем большинстве случаев.
Новая предложенная схема строительства жилья с помощью договоров счёта эскроу — это безусловный шаг вперёд, который, надеюсь, поможет наконец забыть про проблему обманутых дольщиков.