На днях губернатор Краснодарского края распорядился ограничить высоту объектов во всей прибрежной полосе Черного и Азовского морей. А полоса эта вкусна: и широка она (300 метров), и длинна (полтысячи километров). Сколько всего там можно понатыкать! Ан нет: настоятельно рекомендовано ограничить высоту четырьмя этажами. Более того — планируется снизить и плотность застройки в этой прибрежной зоне. Всё всерьёз - Заксобрание края уже обсуждает проекты соответствующих документов.
Ограничения касаются только жилого строительства: курортную инфраструктуру планируется развивать - отели, концертные площадки, досуговые центры и т.п.
Звучит благородно. Однако спохватились поздновато – и, как оказывается, спохватываются уж в который раз; как минимум десять последних лет эта тема будоражит побережье. Ещё в 2009 году в Сочи был принят двухэтапный генплан. Первый этап – строительство объектов к Олимпиаде 2014 года; эту эпопею милосердно опустим. Второй этап задаёт развитие аж до 2032 года - и там уже давно обговорено и ограничение высоты зданий, и плотность застройки, и «красная линия», ближе которой к морю строить вообще ничего нельзя. Город в Генплане разбит на функциональные зоны, и высотность зон чётко определена. Посмотрите: всё розовенькое - это «зоны общественного назначения и курортно-гостиничные учреждения», т.е. набережные и отели. Мило же выглядит, всё для людей!
Кроме того, Сочи входит в федеральную программу «Южный морской фасад России». Так и хочется вытянуться во фрунт и красиво выпятить грудь! Эта программа ещё и ещё раз подчёркивает, что первая линия должна застраиваться очень продуманно.
2018 год. На сайте администрации Сочи одна за другой выкладываются 150-страничные стенограммы слушаний по землепользованию. Речь в основном про перевод участков в статус «функциональная зона многоэтажной жилой застройки».
Застройщики засыпают и бетонируют русла рек и строят в водоохранных зонах. Захватываются общественные прогулочные зоны. Провоцируются подтопления и полномасштабные наводнения (без них в Сочи, кажется, ни один год не обходится). Почвы далеко не на всем побережье пригодны для высотного строительства. Не забываем и про сейсмоопасность. Короче, воротят что хотят.
Губернатор возмущён - и моря-то уже не видно. Когда смотришь на реальные планы, где разное недопустимое обозначено красным, возникают ассоциации с печенью, изъеденной отнюдь не нарзаном. Местные жители митингуют.
По мнению многих сочинских строителей и архитекторов, местная администрация активно правит Генплан, хотя раньше права на это принадлежали федеральным властям. С 2004-2005 года в Сочи начался строительный бум, и застройка велась по так называемым инвестиционным договорам. Администрация передавала застройщику участок с ветхим жильем, тот расселял людей и строил на освободившемся месте высотку. Люди получали новые квартиры, администрация чувствовала некоторое облегчение, застройщик – застраивал, и это устраивало всех. До 2008 года было подписано около 400 таких инвестиционных договоров. Сейчас же мэр Сочи говорит, что таким образом «старое зонирование, предусмотренное Генпланом 1996 года, было взломано, а новое зонирование в отсутствие Генплана не определено, и лазеек для обхода правил много».
Так, стоп! Какой Генплан действует, и действует ли вообще какой-нибудь? При попытках вникнуть в тему создаётся ощущение, что в руках расползается ветхая тряпка, которую ты и хотел бы залатать, да не за что хватать. Вот лежащий в открытом доступе Генплан: долго ползаешь в поисках масштаба карты. Вот красная линия – ой нет, это газопровод... или подвесная дорога? Жилье нельзя строить ближе 300 м от моря – а сайты недвижимости заявляют о корпусах в 100-200 м от моря. Поиск данных о зонировании города, о разрешённой высотности и т.п. оказывается нетривиальной задачей.
Строительное лобби активно подминает под себя градостроительные регламенты. Конечно, строительство же - одна из относительно живых отраслей России. Цены на сочинское жильё сопоставимы с московскими, и уже несколько ключевых чиновников погорели на связях с застройщиками. Высотной застройки (не только точечной, но и довольно массовой) избежать не удаётся. Там, где явно нарушаются нормы (например, по инсоляции), – жильё возводят как апартаменты, а к ним применяются другие нормы.
Плановые проверки строек, как вы понимаете, идут по плану. А внеплановые проверки по жалобам сочинцев ограничены законом и инициируются аж через прокуратуру. Короче, в Сочи не кошмарят бизнес. А вот сочинский бизнес кого угодно закошмарит (глубоко копающих журналистов и подстрелить могут).
Что делать с уже построенными красавцами, которые заняли козырные места? Вот, любуйтесь – сочинский ЖК «Ямайка». А самое высокое здание в Краснодарском крае — сочинский «Сан-Сити», аккурат на берегу, 27 этажей, 99 метров в высоту.
Этим летом насчитывалось более 20 жилых комплексов, вообще признанных объектами самовольного строительства – и всё это многоэтажные дома, незаконные с фундамента до самого кончика антенны на крыше! Неужто сносят?? Да не очень-то. Два десятка статей про один и тот же объект, хотя он нахаловка ещё та: вместо частного 3-этажного домика быстренько сваяли несколько 12-этажек.
Напомним, есть благие намерения регулировать и плотность застройки – и тут опять наталкиваемся на правовой вакуум. Многие застройщики в Сочи реализуют свои первые объекты; среди них живуч стереотип «чем выше здания, тем больше плотность застройки». На самом деле грамотное размещение малоэтажной застройки может дать отличную, довольно высокую плотность (подробнее об этом — в следующих наших выпусках).
Понравилась публикация? Не забудь лайкнуть и подписаться на канал.
