Прежде, чем покупать земельный участок в России, нужно избавиться от иллюзий. Их обычно бывает две. Иллюзия №1 «Это будет моя земля». Надо понимать, что институт частной собственности в нашей стране – понятие новое и постоянно подвергается серьезным изменениям. Иллюзия №2 «Мы живем в правовом государстве», - думает будущий собственник и верит, что, если он все оформит «по закону», то осуществится его иллюзия №1, и наступит счастье и благоденствие. Будущий землевладелец обычно верит в силу закона и бумаг на землю, и поэтому решается на покупку участка, не особо вникая в нюансы этого жизненно важного решения.
Этот пост не для того, чтобы вы передумали покупать землю и строить свой дом. Напротив, здесь есть то, что нужно знать начинающему землевладельцу, чтобы его проект осуществился. И это касается не только законодательства и правоприменительной практики. Но и неписанных правил игры, без которых, юридическая грамотность не будет полезна. Законы, регулирующие земельный вопрос, в России меняются так часто и кардинально, что если вы начнете вникать, то быстро откажетесь от самой идеи – жить на своей земле, а это не правильно.
Своя земля
За последние годы форма документа, удостоверяющего право на землю, менялась несколько раз: свидетельство о регистрации права собственности, выписка из ЕГРП, выписка из ЕГРН. А вместе с тем, и статус легитимности этой бумаги становится менее значимым: что может значить какая-то выписка по сравнению со свидетельством с водяными знаками?
Но все же самый важный критерий, по которому землю можно считать своей – это границы участка. Если нет точных границ, или они не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, эту территорию нельзя в полном смысле считать земельным участком. И, соответственно, нельзя быть ее владельцем. Именно с этой проблемой столкнулись многие люди, считавшие землю своей, но лишившиеся ее полностью или частично в результате рейдерских самозахватов и отчуждений в пользу государства. Выписка из похозяйственной книги и садовая книжка не спасли многих дачников от экспроприации.
Так происходило в реальности, в то время когда по закону, действовавшему до 1 января 2018 года, участки можно было оформлять в собственность без установления точных границ. И таких участков в России сегодня более 60%.
Например, в Санкт-Петербурге в 2017 году действовали 300 садоводств и огородничеств, но из них лишь около 100 оформили в собственность свои земли.
Почему граждане не оформляют свои участки? Потому что межевание (установление границ) стоит дорого. И еще потому, что есть неразрешимые проблемы с установлением границ. Например, часть дома заходит на «красную линию» или есть прирезки. Из-за нежелания усугублять ситуацию многие люди не сделали межевание и не зарегистрировали свой участок в ЕГРП.
Мало кто знает, но с 1 января 2018 года условия сильно изменились. Согласно поправкам к Земельному кодексу, точные границы участка отныне должны быть зафиксированы в кадастровом паспорте ОБЯЗАТЕЛЬНО. Купить, продать, заложить или подарить землю без точного описания границ будет попросту невозможно.
ИЖС или садовый участок?
С этого года разница между двумя формами собственности становится не принципиальной. По целому ряду фактических преимуществ, земли ИЖС и садовые участки получают почти одинаковый статус.
Дома и в том и в другом случае будут признаваться индивидуальными жилыми домами, и должны регистрироваться примерно по одной схеме. Если до 1 января 2019 года прописаться в дачном домике можно только по решению суда, который должен признать дом капитальным, пригодным для постоянного проживания, то после 1 января 2019 года прописка будет возможна при условии, если домик построен на садовом участке и зарегистрирован в ЕГРН, как индивидуальный жилой дом. Соответственно, и земельный налог, и кадастровая стоимость садового домика существенно возрастут.
Отныне большие различия будут иметь участки для садоводства и для огородничества. Садовый домик и временное хозяйственное строение для огородничества – будут иметь разный статус и разную степень законности и легитимности. В домике огородника нельзя будет прописаться даже через суд, мало того, он вообще не будет иметь статуса объекта недвижимости. А такое понятие, как «дача», «дачный дом» - должно исчезнуть. Как, впрочем, и спокойная и независимая дачная жизнь…
Владельцев участков, строящих дома, будут проверять
Получать разрешение на строительство больше не нужно никому: ни садоводам, ни владельцам земель в статусе ИЖС, которые ведут капитальное строительство. О начале и окончании строительства теперь обязательно нужно уведомлять местные администрации. И, как только вы уведомите их об этом, к вам в любое время могут прийти с проверкой.
Государственный строительный надзор явится в строящиеся дома владельцев участков, и те обязаны обеспечить доступ на свою территорию по предъявлению копии приказа и служебного удостоверения. Что такое строительный Госнадзор? Это сотрудники местных администраций, обладающие полномочиями Россельхознадзора, Росреестра, санитарно-эпидемиологического и пожарного надзора и других контролирующих инстанций.
Вышеперечисленные контролирующие инстанции и раньше имели полное право проверять кого угодно. В реальности, по большей части никто никого не проверял. Новшество заключается в том, что строительный Госнадзор, объединив все функции, отныне сможет являться ко всем, кто уведомил администрацию о начале строительства индивидуального жилого дома на своем участке.
Каким должен быть индивидуальный жилой дом по новым требованиям?
Основное требование: он не должен быть выше трех этажей, и не превышать 20 метров, включать в себя жилые и вспомогательные помещения, которые должны полностью обеспечивать потребности граждан, не разделяться на отдельные строения и т.д. Одним словом, дом должен соответствовать строительным нормам и правилам. Полный свод всех строительных норм и правил в СНиП 30-02-97 (утвержден 30 декабря 2010 г. № 8).
Если внимательно изучить СНиП, можно догадаться, что 90% существующих «дачных» строений им не соответствуют совершенно.
Например, площадь застройки должна быть более 30% от площади участка. Между зданиями на участке и соседними дачными домиками должно быть от 6 до 15 метров, в зависимости от того из каких материалов эти дома (горючих или не горючих). Не менее 8 метров до туалета и бани. Минимально допустимая высота потолков в доме не должна быть менее 2,2 метра и т.д. Мало какие дачные дома полностью соответствуют всем требованиям.
Участок могут изъять
Фактически, по новому закону, если будут выявлены нарушения, строительный Госнадзор имеет право в рекордно короткие сроки изъять у вас участок в пользу муниципалитета. Формально это будет выглядеть, как понуждение устранить недостатки, (которые вы не сможете устранить за такое короткое время), далее по процедуре участок должен быть выставлен на торги и собственнику должны выплатить какую-то сумму за вычетом издержек. Но, если желающих купить не найдется, муниципалитет имеет право перевести участок в муниципальную собственность без выплаты компенсации.
Раньше такие меры применяли лишь за нецелевое использование земли или нанесение вреда экосистеме. С 4 августа этого года по эту категорию попадают также те собственники, на чьих участках обнаружена «самовольная постройка и в установленный срок владелец участка не предпринял никаких мер, чтобы снести ее либо путем реконструкции привести ее в соответствие с требованиями закона», - так говорится в новом законе.
Чего ожидать в реальности?
Трудно представить, что будет, если новые нормы закона начнут применять в массовом порядке. Ведь более 70% дачных и иных домиков в России не соответствуют нормам и правилам. Фактически изменения в законе означают только одно: отныне государство или рейдер, облаченный государственной властью, смогут прийти в каждый дом и взять все, что сочтут нужным. Но, без паники, господа! В реальности так было и раньше, вопрос только в методах и способах отъема собственности у населения. В чем разница? Ранее, чтобы отрезать часть вашего участка и проложить дорогу или коммуникации к своему участку, рейдеру от государства требовалось «узаконивать» свои действия через суд. Отныне это не требуется. Отчуждать и изымать можно без суда, по постановлению администрации, то бишь, строительного Госнадзора.
«На всех Госнадзоров не хватит»
Эта оптимистичная мысль обычно приходит сразу вслед за полным отчаяньем. И мы возвращаемся к тому, с чего начали – к границам участка. Чтобы понять, как обеспечить безопасность своей земле, надо понимать логику захватнической позиции рейдеров от коррумпированной власти.
На что в первую очередь могут быть нацелены их интересы? На лакомые кусочки земли в черте города или природоохранных зонах, не отмеченные в кадастре ясными и четкими линиями. А также, на те территории, которые лежат на пути к их будущим или имеющимся роскошным виллам. И в том и в другом случае нарушить ваши права будет гораздо сложнее, если границы вашего участка четко определены и занесены в госреестр. Причем в любом виде, будь то земли под ИЖС или садовые участок. Важно, чтобы участок был отмежеван и зарегистрирован.
Надо понимать, что еще на этапе зарождения захватнических планов, любой человек невольно посмотрит публичную кадастровую карту , и выберет самый оптимальный способ действий без лишних головняков. А ваши четко очерченные границы участка - это и есть самый главный головняк для любых рейдерских планов.
P.S. Мы не говорим здесь о тех землевладельцах, кто строит на садовых участках и ИЖС высотные многоквартирные дома и гостиницы. Но под большое сомнение, по новому кодексу, попадают владельцы частных домов с двумя входами, а также дома-дуплексы и все виды нестандартного дачного строительства со множеством пристроек и дополнительных входов и площадей.