В договоре купли-продажи квартиры, следует предусмотреть следующие условия:
1. Дата и место заключения договора. Например: г.Москва «23» сентября 2018 года»
2. Сведения о сторонах договора (продавце и покупателе).
· Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации продавца и покупателя; в случае если, хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, указывается организационно правовая форма такого лица и наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес организации.
Важно! Зачастую договор купли-продажи квартиры заключает не собственник квартиры или не покупатель, а их представитель действующий по доверенности от имени одной из сторон договора, то в таком случае, в договоре указываются основания, по которым указанное лицо (лица) действует от их имени (реквизиты доверенности или иного документа).
В случае, когда стороной договора выступает лицо, не достигшее 14 лет или недееспособный гражданин, то от имени такого лица договор заключают родители, усыновители или опекуны.
Если стороной договора является несовершеннолетнее лицо в возрасте от 14 до 18 лет либо гражданин, ограниченный в дееспособности, то такие лица подписывают договор самостоятельно, но с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя. Кроме этого, в таких случаях необходимо получить письменное разрешение органа опеки и попечительства на заключение договору купли-продажи. Также согласите органа опеки и попечительства может понадобиться и в иных случая, о них мы поговорим в следующей публикации.
3. Обязательно нужно указать существенные условия договора.
К таким условиям относится условие о:
· предмете договора. Необходимо указать, данные позволяющие определённо точно идентифицировать объект недвижимости в нашем случае, квартиру, подлежащую передаче продавцом покупателю. К таким относятся данные о: наименование помещения, точный адрес, кадастровый номер, количество комнат, общая и жилая площади и т.д. (п.1.ст. 554 ГК РФ).
Важно! При отсутствии в договоре вышеуказанных данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.
Также в договоре рекомендуется указать иные идентифицирующие признаки квартиры: этаж, подъезд, этажность всего дома и пр. Такие данные (сведения) отображаются в выписке ЕГРН и техническом паспорте на квартиру.
Кроме этого в договоре следует отразить качественное состояние квартиры, которое лучше зафиксировать в фотоописи, наличие и состояние имущества, которое остаётся в квартире, технического оборудования и т.д.
· цене недвижимости (квартиры). Согласно п.1 ст.555 ГК РФ, условие о цене недвижимого имущества (квартиры) является также, как и предмет договора существенным условием такого вида договора.
Важно! При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным
Как правило цена продажи недвижимости (квартиры) определяется по обоюдному согласию сторон договора или на основании результатов независимой оценки такой квартиры. Цена указывается в договоре в рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В договоре разрешается указать цену квартиры за единицу площади, в таком случае, цена квартиры будет определяться исходя из её площади. Кроме этого сторонам договора рекомендуется согласовать и прописать в договоре порядок оплаты, сроки и размеры платежей.
· перечне лиц, имеющих право пользования квартирой
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ) Такими лицами могут быть:
- члены семьи продавца, проживающие вместе с ним (его супруг, их дети, родители, иные родственники, нетрудоспособные иждивенцы, и иные лица которые могут быть признаны членами семьи продавца;
- наниматели жилого помещения, постоянно проживающие с продавцом граждане;
- иные лица.
Необходимо отметить! Стороны вправе самостоятельно определить в качестве существенного условия договора любое иное условие относительно которого по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (например, состояние квартиры на момент передачи, срок передачи покупателю), для этого следует прямо указать в договоре о том, что данное условие согласовано сторонами как существенное. (п. 1 ст. 432 ГК РФ)
4. Данные (сведения) о правоустанавливающих и правоподтверждающих документах.
Рекомендуется указать реквизиты документов, подтверждающих право собственности продавца и сведения о правоустанавливающих документах на квартиру, то есть на основании чего квартира была приобретена (договор купли-продажи, решение суда, договор участия в долевом строительстве и т.п.), вид права владения продавца и реквизиты документа, подтверждающего такое право.
5. Указать права и обязанности сторон по договору. Например, об обязанности продавца передать квартиру: в определённый срок или к определенному сроку; в качественном состоянии зафиксированном в фотоописи; свободной от имущества продавца и третьих лиц и т.п.
6. Гарантии и заверения сторон договора. Например, заверения продавца о том, что квартира не продана, не подарена и не обещана в дар, не обременена подлежащими государственной регистрации правами третьих лиц, не является предметом залога в пользу третьих лиц, не сдана в наем / безвозмездное пользование третьим лицам, не является предметом досудебных споров, судебных разбирательств по искам продавца и (или) третьих лиц, не является предметом принятых и (или) заявленных мер по обеспечению исков продавца и (или) третьих лиц, не находится под запрещением (арестом) по любым основаниям, предусмотренным действующим законодательством, не обременена градостроительными ограничениями/запретами, свободна от любых обременений и прав третьих лиц или условие о том, что стороны обязуются осуществить все необходимые действия для осуществления перехода права собственности на квартиру к покупателю в регистрирующем органе не позднее 3 (трех) календарных дней с момента договора, и т.п.
7. Сведения об ограничениях (обременениях) и т.п.
Рекомендуется указать об отсутствии или наличии фактов ареста, залога и иных ограничений, обременений и т.п.
8. Условие об сроке освобождении квартиры продавцом
Рекомендуется в договоре предусмотреть срок, в течение которого продавец и члены его семьи выселятся из квартиры, вывезут имущество, снимутся с регистрационного учета по данному адресу и передадут квартиру покупателю.
9. иные условия.