Очень много вопросов задают специалистам в последнее время по поводу переуступки прав в новостройках. Именно не при покупке у застройщика, а у физического или юридического лица. Как это оформляется? Вот об этом и расскажем в статье.
Для начала начнём с того, что может быть кто-то не знает, что квартиру в новостройке можно купить не только у застройщика. И когда сталкиваются с так называемым договором переуступке прав попросту теряется. И не понимают, что это такое, с чем это едят и откуда берутся квартиры по переуступке прав.
На самом деле всё просто. Кто-то физическое или юридическое лицо купили квартиру или квартиры в каком-то количестве у застройщика. Эта сделка оформляется договором участия в долевом строительстве.
Это первый по сути владелец квартиры. Но владелец будет сказать не совсем правильно. Ведь права собственности у него нет. Он первый дольщик, чьи права оформлены надлежащим образом.
И вот этот самый первый дольщик решает продать свою квартиру, а точнее говоря, право участия в долевом строительстве. Почему продаёт спросят многие. Для многих этот вопрос вызывает опасения.
Что здесь может быть не так?
На самом деле всё намного проще. Например, это инвестор. Он купил какое-то количество квартир в самом начале строительства и спустя некоторое время их продаёт, чтобы получить доход. Или как вариант, это покупатель, который решил, что сможет купить квартиру, например, большей площади и, соответственно, хочет уступить свою долю в праве. А может быть человек просто понял, что ему этот вариант не подходит, например, район не тот или просто жизненные обстоятельства изменились. Вот так и появляются в продаже квартиры.
Есть ещё и второй вариант, когда квартиры продаёт физическое лицо. Например, в строительстве достаточно распространено, когда застройщик рассчитывается с каким-либо подрядчиком квартирами. И, соответственно, подрядчику квартиры не нужны, а нужны деньги. Вот и появляется юридическое лицо, которое продаёт квартиру.
Как вы уже поняли, в обоих случаях бояться совершенно нечего, то есть оснований для продажи вполне объяснимы и логичны.
Что такое переуступка прав?
Теперь более подробно, что такое переуступка прав. По сути, это замена одного дольщика на другого, то есть в договоре долевого участия передаётся право требования к застройщику о передаче квартиры после строительства.
У многих возникает вопрос о том, почему для переуступки требуется получить согласие застройщика.
Во-первых, согласие требуется только в том случае, если это условие прописано в договоре долевого участия. Кроме этого, может быть прописано то, что застройщик может наложить запрет на продажу квартир по переуступке.
Ну и, конечно же, все слышали о взимании застройщиком комиссии за оформление таких договоров.
Почему это происходит? Есть мнение, что застройщик просто зарабатывает лишние «лёгкие» деньги. Но на самом деле всё не так просто. Застройщику очень важно регулировать количество продаваемых квартир. Ведь, если их будет очень много, то предложение на конкретном объекте будет превышать спрос, а это, естественно, грозит снижением цен. Например, застройщик реализовал скажем так 50% квартир, то есть заключил договора долевого участия. А оставшиеся 50% продаёт сам.
Вполне естественно, что продажи своих квартир застройщик может легко контролировать и регулировать. Например, вы приходите к застройщику, а он говорит: - «а знаете, не так много квартир в продаже и берите сейчас то, что есть». И вы лишний раз задумаетесь о том, а может быть действительно не стоит ждать и сейчас оформить покупку. Вот таким образом застройщик может это регулировать.
А вот, чтобы не допустить массовые продажи квартир в этом же объекте теми же дольщиками по договорам переуступки как раз, в принципе, и может применяться механизм, и комиссия за оформление прав переуступке, и необходимость в некоторых случаях получать разрешение застройщика на эти действия. То есть, как вы поняли здесь не всё так просто.
Теперь о неприятностях, которые могут произойти с покупателем по переуступке. Они тоже есть. И здесь не всё так просто, как многим кажется. Потому что многие путают покупку квартиры у застройщика и покупку по переуступке прав. На самом деле это две разные вещи. Они имеют скажем так некоторые отличия.
Например, потенциальный покупатель должен убедиться в том, что его продавец (предыдущий дольщик) выполнил условия договора долевого участия. Например, полностью оплатил квартиру.
Почему может произойти так, что он оплатил не полностью? Например, в рассрочку купил, и такое может быть.
Как убедиться в том, что всё оплачено?
На самом деле просто. Во-первых, попросить документы у продавца, во-вторых, можно обратиться к самому застройщику. Даже, если полностью сумма не оплачена у застройщика можно оформить документы, и заключить договор долевого участия с переводом долга на покупателя. Такое возможно, имейте в виду.
Ещё важно знать следующее. Договор уступки прав требования заключается на бумаге, естественно, не на словах. И покупателю новому, так сказать дольщику, обязан продавец передать оригиналы документов. То есть, новому дольщику передаются документы об оплате, договор долевого участия. Это делает застройщик. Составляется передаточный акт и документы передаются на регистрацию в Росреестр.
В общем на руках нового дольщика должны быть все оригиналы документов и платежей. В крайнем случае, это может быть нотариально заверенные документы. Но вы должны быть уверены в их подлинности. И это на самом деле очень важно.
Ещё нюанс, о котором напрочь забывают покупатели квартир в новостройках. Это проверить продавца. Почему-то считается, что при покупке в новостройке, где нет еще право собственности, проблем не может быть. На самом деле это не так. Например, в числе потенциальных собственников квартиры по договору долевого участия могут быть несовершеннолетние дети. Соответственно, надо убедиться в том, что их права не будут нарушены. Надо убедиться в семейном положении продавца. Если он или она на момент подписания договора долевого участия с застройщиком состоял в браке, то соответственно, надо получить согласие супруга или супруги.
Нюансы покупки квартиры у юридических лиц
Что касается нюансов покупки квартир у юридических лиц. Они есть. Как уже говорили, обычная практика у застройщика, когда он рассчитывается с подрядчиком квартирами. То есть, заключается по сути аналогичный договор долевого участия. И при выполнении подрядчиком своих работ он получает право на эти квартиры. И, соответственно, может также их продавать по переуступке прав. Застройщику квартиры естественно не нужны, ему нужны деньги, и он это делает.
Здесь важно обратить внимание на то, полностью ли это лицо выполнило свои обязательства перед застройщиком. То есть, должны быть документы, которые подтверждают то, что всё это выполнено. Эти документы вам может предоставить продавец (юридическое лицо). И соответственно, желательно запросить информацию непосредственно у застройщика. Таким образом, вы можете избежать скажем так некоторых неприятностей.
Где выгоднее приобретать квартиры? На самом деле однозначно ответить нельзя. Потому что всё зависит от конкретного объекта. Где-то может быть будет выгоднее предложение у застройщика, где-то можно выгоднее приобрести по переуступке прав. Иначе говоря, всё зависит от самого объекта, от количества проданных квартир, от спроса на них, то есть от таких нюансов.
Надеемся, что эта информация поможет вам для того, чтобы определиться и не попасть в неприятную ситуацию.
Будьте аккуратны при сделках с недвижимостью!