Эскроу-счет обеспечивает максимальную надежность сделки. Для ее благополучного проведения банк не только резервирует средства до выполнения взаимных обязательств, но и контролирует их получение бенефициаром. Подобные счета относительно недавно стали использоваться в России и еще не столь популярны, как расчеты через банковские ячейки или аккредитив. Однако специалисты утверждают: их востребованность вскоре многократно возрастет.
Эскроу-счет: что это простыми словами?
Что такое эскроу-счет разъясняет в статье 860.7 Гражданский кодекс РФ. Согласно ей, такой счет открывается депонентом в банке для учета и блокирования денежных средств, предназначенных для передачи другому лицу – бенефициару. Однако тот сможет их получить только при возникновении определенных оснований, обусловленных заключенным договором эскроу. Его участниками являются три стороны – банковское учреждение (эскроу-агент), владелец счета и получатель зарезервированных на нем средств.
Более просто можно сказать про эскроу-счета, что это условное депонирование денег с целью передать их другому лицу, но при определенных обстоятельствах. К ним обычно относится выполнение получателем средств своих обязательств по договору. При этом он должен документально доказать банку, что обязательства исполнены, а финансовое учреждение вправе это проверить (ст. 926.3 ГК).
До того, как бенефициар совершит необходимые действия со своей стороны, право на внесенные на счет деньги принадлежит вкладчику, то есть депоненту, но после их выполнения оно переходит бенефициару. Чтобы забрать деньги, ему необязательно быть клиентом банка, где они лежат. Эскроу-счет нельзя пополнить, арестовать или закрыть в одностороннем порядке.
Банк при подобных взаиморасчетах выполняет функции агента. Он отвечает за сохранность переданных средств, и их передачу стороне-получателю, если для этого возникнут основания (ст.926.1 ГК). Если в оговоренный договором эскроу срок бенефициар не выполняет своих обязательств, забрать деньги со счета сможет только их вкладчик.
Как это работает?
Как происходит расчет через счет эскроу, можно проследить на примере купли-продажи недвижимости:
- В договоре купли-продажи стороны оговаривают, что расчет между ними осуществляется посредством эскроу-счета.
- Покупатель, к примеру, квартиры обращается в банк, где пишет заявление с просьбой открыть эскроу-счет. В нем оговаривается вносимая сумма, срок действия счета, и иные значимые условия.
- Между банком, покупателем и продавцом заключается договор. В документе прописывается, в каких случаях деньги сможет забрать каждая из сторон. Им же на банк может быть возложена обязанность проверить основания для получения денежных средств.
- Покупатель вносит на счет сумму, равную стоимости приобретаемой квартиры. После этого его обязательство перед продавцом считается исполненным (п.5 ст.926.1 ГК).
- Документы на квартиру передаются в Росреестр для перерегистрации права собственности на покупателя.
- Получив документы, свидетельствующие, что переход права собственности произошел (договор купли-продажи с отметкой, выписку из ЕГРН), продавец является в банк и получает с эскроу-счета свои деньги.
Похожая схема может применяться и в других случаях. Например, при поставке товара банк уполномочивается отдать продавцу деньги только после его отгрузки. Или, если финансируется какой-то проект, получение денежных средств исполнителем-бенефициаром становится возможным лишь по завершении всех работ и их принятия заказчиком.
Применение эскроу-счета при долевом строительстве
С июля 2019 года у застройщиков появится обязанность открывать эскроу-счета для аккумулирования денег дольщиков. Соответствующие поправки были внесены в ст. 15.4 закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 о долевом строительстве многоквартирных домов. Согласно закона № 214-ФЗ, счета эскроу строительным компаниям придется открывать до начала строительства жилых объектов. И только после сдачи домов в эксплуатацию, имея на руках подтверждающие документы, они смогут получить доступ к собранным деньгам и распоряжаться ими по собственному усмотрению.
Планируется, что средства непосредственно на возведение дома застройщикам станут одалживать банки. Использование эскроу-счетов должно оставить проблему обманутых дольщиков в прошлом.