Если вы в ближайшей перспективе планируете купить недвижимость, не тяните. Никакой спешки и истерики нет, к выбору продавца надо подойти осмотрительно, но есть факторы, которые стоит принять во внимание.
Попробуем их изложить максимально просто, чтобы все смогли сделать выводы сами.
- Абсолютно все жилье сейчас в России (мы говорим про профессиональный строительный рынок, конечно) строится на деньги банков. Здесь точка. Львиную долю составляют заемные деньги хотя бы потому, что даже существовавшая схема с ЖСК и возможностью раскрывать аккредитивы после регистрации ДДУ все равно приводила ипотечных покупателей. А значит, в сухом остатке деньги были банковскими.
- Как там сейчас у них обстановочка? По официальным данным ЦБ (внизу будет ссылка) На 1 августа 2018 г. банки России предоставили в текущем году ипотечных кредитов на общую сумму 7 861 584 млн. руб. (7,86 трлн. руб) по средней ставке 9,6% Средний срок ипотечного кредита 15-17 лет. При этом вся масса выданных на сегодня ипотек у всех банков (с учетом предыдущих лет) - 43,6 трлн. руб. Это только за 7 месяцев. За 2017 год она составила примерно 55,7 трлн. Есть все основания полагать, в этом году будет больше. Это значит, что банки должны иметь активы на сумму, примерно вдвое больше этой. Еще одна важная цифра. У банков на руках чуть менее 700 млрд. руб. просроченных ипотек и около 1,5 трлн. руб. уже выкупленных требований по ипотечным кредитам.
- А вам-то что с этого? Все задолженности должны быть обеспечены резервами банка. То есть он должен одномоментно держать активов столько, чтобы покрыть свои долги. Он также может занять деньги у ЦБ (это называется ключевой ставкой). Соответственно, давать в долг ниже этой ставки он не может. На сейчас она составляет 7,25%. Слишком низкая ставка тоже плохо. Так как мы получаем основные доходы от экспорта и зависим от бивалютной корзины, при ее неоправданном снижении растут спекуляции с валютой, что раскачивает экономику и разгоняет инфляцию рубля. То есть, у нас нет основания полагать, что ЦБ сбросит резко ключевую ставку.
- Одновременно с этим, мало кто из застройщиков строит на свои. А с переходом на новую систему начнет строить и того меньше. Застройщики занимают деньги в тех же банках, что и вы. Самые крупные имеют открытые кредитные линии на хороших условиях и (или выпускают облигации). Чем крупнее, тем лучше условия, но все-таки не меньше 7,25%. С переходом на проектное финансирование банки будут давать деньги на один дом 2 раза: сначала застройщику, а потом вам в виде ипотеки. Конечно, эти суммы не совпадают по объемам, но все равно. Если вы ждете обещанное снижение ставки ипотеки, чтобы купить квартиру подешевле, его не произойдет. Если ЦБ снизит ключевую до 7%, банки по новым разрешениям на строительство будут выдавать кредиты застройщикам под 8% в самом лучшем случае. А значит, себестоимость метра вырастет минимум на 3-4%, потому что теперь весь цикл строительства будет под кредитом. Более того, схема “1 юрлицо - 1 разрешение” предполагает затраты на вложения в стройку, поэтому они еще подрастут. Естественно, все это “зашьется” в цену метра.
- Схему с проектным финансированием не потянут очень многие застройщики. Это значит, жилья, которого мы и так строим существенно меньше необходимого, будет вводиться еще меньше. А количество людей, которые хотят самостоятельную жилплощадь, с каждым годом все больше. Кроме этого, ЦБ уже объявил, что намерен ликвидировать самую рисковую ипотеку с первоначальным взносом в 10%. Более надежна та, где первый взнос 20%. Высока вероятность, что порог поднимут прямо со следующего финансового года.
- Ипотека получила свое развитие совсем недавно - менее 15 лет назад. Только начали закрываться основные ипотечные программы первых лет. Процент ее все время растет. Стоимость же земельного участка (а именно она закладывает основу стоимости здания) определяется от кадастровой оценки, которая служит для нужд налогообложения, аренды, выкупа. Это значит, что ни бюджет, ни собственники земли (которой в городах не так и много) не заинтересованы в ее снижении. Более того, банки, которые держат 55 с лишним триллионов рублей ипотеки должны быть уверены, что стоимость заложенного имущества не упадет, а в идеале - вырастет. А это они в самом ближайшем будущем станут продавать почти всю проблемную недвижимость. Цены на жилье росли все эти годы ВМЕСТЕ с остальным ростом цен, ипотека, как во всех остальных государствах, запустит их впереди всего.
Подводя итоги, можно предположить, если у вас в планах покупка недорогой недвижимости, оптимально обратить внимание на действующие предложения. Многие застройщики на нынешнем перенасыщенном рынке и при необходимости гасить кредиты, постараются за счет скидок и акций, продать как можно больше метров.
Ах да! На Фонд защиты прав граждан рассчитывать не стоит совсем. Во-первых, он за год стал полностью дефолтен (что, собственно, ожидаемо, потому что а) это была изначально провальная экономически затея, б) лучший способ создать неэффективных управленцев - дать кому-то халявные огромные деньги), его обязательства в 6 раз больше активов. Это плохая новость для существующих дольщиков. Во-вторых, поскольку количество застройщиков сокращается, а проблемных строек, что логично, растет, Минфин хочет поднять сборы с выживших с 1,2% до 6,7%, то есть на 5,5%. Таким образом, себестоимость стройки без всякой инфляции и роста цен на стройматериалы вырастает уже совокупно на 10%. Приплюсуйте туда еще НДС, который в стройке есть раза 3-4 от сырья, до транспортных расходов и электроэнергии.
Что почитать:
Понравилась публикация? Не забудь лайкнуть и подписаться на канал.