Как правило, у покупателя при приобретении недвижимости встает несколько важных вопросов: как происходит сделка, к кому обратиться за проверкой документов, стоит ли доверять риелторам, чем занимается нотариус, где найти юриста, хватит ли денег на адвоката. А главное, на что обращать внимание и куда смотреть, чтобы не попасть в неблагоприятную ситуацию.
С чего обычно начинает покупатель? Конечно, он идёт в интернет и начинает изучать вопрос. Благо на тему сделок с недвижимостью написано масса статей, НО главным образом эти материалы пишут копирайтеры, которые умеют красиво доносить любую, даже не всегда проверенную, информацию. Люди же из сферы недвижимости (риелторы, юристы, нотариусы) статей не пишут, они работают по основной специальности и просто не имеют времени заниматься чем-либо другим. Чтобы покупателю добраться до сути и не попасть в неприятную ситуацию, ему, как и в любом деле, нужно довериться человеку из той области, в которой данный специалист разбирается.
Что должны проверить профессионалы рынка недвижимости?
Станиславский однажды сказал – «Театр начинается с вешалки». Профессионал должен сказать – «Проверка начинается с выписки из единого государственного реестра недвижимости».
Далее запрашивается:
- свидетельство;
- правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, акт передачи, документы об оплате) или договор дарения, либо иной документ, на основании которого у продавца возникло право собственности;
- поэтажный план и экспликация;
- паспорт собственника (все страницы);
- справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
- согласие супруга или заявление о том, что в браке не состоит (тогда потребуется справка из загса);
- справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;
- выписка о зарегистрированных лицах (если это дом или квартира);
- идеальный вариант – попросить собственника взять справку из бюро кредитных историй;
- архивная выписка из домовой книги;
- иные документы, запрашиваемые после изучения предыдущих документов.
Какие документы обычно проверяются?
По объекту:
Аресты, залоги, арендные отношения, правопритязания, управляющие воздействия, соответствие сведений об объекте, указанных в ЕГРН и кадастровой палате, и БТИ, актуальные не засвидетельствованные данные. Наличие перепланировки, назначение использования помещения. Законность проведения предыдущих сделок, цепочки приобретений/отчуждений. Наличие зарегистрированных юридических лиц по адресу объекта.
По собственнику:
Наличие в отношении него судебных разбирательств, дел о банкротстве, действительность паспорта, семейное положение, наличие исполнительных листов в отношении собственника, налоговых задолженностей, запретов на деятельность.
По самой сделке:
Правовой анализ предлагаемых к подписанию документов, в том числе договора купли-продажи, акта передачи, договоров аренды ячеек, договоров эскроу-счета, документов на аккредитив, расписок и обязательств.
Почему нужен документ из бюро кредитных историй? На это есть ряд причин. Данный документ покажет подробную кредитную историю – просрочки, долги, текущие кредиты. Изучение данного момента поможет дать представление о благонадежности продавца. В случае признания продавца банкротом, после совершения сделки, она может быть оспорена финансовым управляющим, по признакам, предусмотренным законом о банкротстве.