Почему девелоперам торговых центров нужно смотреть в сторону Дубая и строить «город в городе»
Екатерина Тейдерруководитель направления девелопмента Becar Asset Management
Сочетание разных функций в одном объекте недвижимости (mix use development) — это не временный тренд, а реально работающая на Западе тенденция. До России ее волны еще не докатились. Здесь мы пока видим в основном отдельные здания ресторанов, торговых центров, офисов и жилых домов. Но в Европе сочетание всего этого под одной крышей — естественный результат строительства объектов большой площади, заполнить которые чем-то одним, например торговлей, было бы довольно сложно.
К нам этот тренд тоже придет, как все модные истории, зародившиеся когда-то в соседних странах и весях. Это неизбежно. Земля в городах дорожает, и инвесторы очень осторожно просчитывают окупаемость проектов. Именно фактором окупаемости зачастую объясняется строительство высотных зданий в формате mix use. Да — это выгодно. Такие здания легче заполнить жизнью, их проще окупить. Тем более что классическая структура объектов, реализованных по такой схеме, уже стала понятной для арендаторов и их клиентов. Обычно в таких проектах на последних этажах находятся апартаменты, в середине — отель, ниже — офисы и общественные пространства, а ближе всего к земле — торговля.
Получается такой «город в городе», где все необходимое для человека находится под рукой — жилье и работа, еда и отдых, спорт и торговля...
О торговле скажем особо. Во многих азиатских и западных проектах торговые атриумы — это смысловой центр смешанных комплексов, от которого радиусами, как круги по воде, расходятся разные функциональные зоны. Там можно комфортно провести время со всей семьей: отдохнуть, сделать покупки, поужинать в ресторане, сходить в кино, забежать на маникюр… Так что даже в век активного развития интернет-торговли поток посетителей там не иссякает, особенно в выходные дни. Дополнительный людской трафик торговле в проектах mix use обеспечивают другие функциональные зоны: кто-то забегает за покупками из офиса, кто-то по дороге домой — в свой пентхаус или гостиничный номер, кто-то по пути из спортзала. А за потоком клиентов идут и арендаторы. Все просто.
Но за клиента даже миксовым проектам приходится бороться. И в этой борьбе нет места скучным традиционным форматам. Клоны даже удачных концепций в таких зданиях работают хуже, чем что-то необычное. Побеждают яркие идеи и контрастные сочетания. Начиная от архитектуры, которая должна манить, впечатлять и вдохновлять, до необычного подбора магазинов и разных развлекательных фишек. В торговом атриуме проектов mix use, например, обычно много зелени. Бывают даже настоящие раскидистые сады с фонтанами. Это не только дань модной нынче теме зеленого строительства и дружелюбного пространства. Кроме красоты и комфорта такие зеленые зоны работают, разумеется, на экономику проектов, притягивая туда покупателей и заставляя их задержаться подольше.
Также приходится работать с ландшафтом, окружением, историей и образом объекта — всем тем, что может зацепить искушенную публику. Это и есть золотой ключ к коммерческому успеху.
Но, примеряя на себя новый формат mix use, российским инвесторам все же стоит быть осторожными. Не все то, что блестит под западным и восточным солнцем, будет так же радовать глаз и кошелек в России. Взять хотя бы современный Дубай, где миксовых проектов не меньше, чем в Европе. Там появляются поистине гигантские комплексы с огромными торговыми пространствами и отелями-небоскребами. Но это конкретное решение для конкретного спроса. Опыт Дубая с его гигантоманией не является универсальным рецептом для всех рынков. Его стоит внимательно изучить, но под запросы отечественного рынка все-таки придется переработать. Кто это сделает первым, почувствовав, что время пришло, получит шанс сорвать джекпот. Мне кажется, что час икс уже близко.