На рынок выводят все больше проектов апартаментов, и диванные аналитики уже успели вывести из этого факта “Тенденцию”. На мой взгляд, все они глубоко заблуждаются.
Никакой тенденции нет.
То, что за нее выдается — увеличение количества проектов апартаментов на рынке недвижимости, рост объема продаж в этом сегменте — на самом деле не следствие рыночных механизмов, спроса и тенденцией, а следствие административных ограничений.
Если мы пройдемся по списку новых апарт-комплексов, и зададим откровенный вопрос девелоперам этих проектов: будь возможность построить на этом участке обычный жилой дом, стали бы вы строить апартаменты? Я уверен, 99% из них ответят: “Нет, мы бы построили жилье”.
Рост объема апартаментов на рынке — это не реакция на спрос, это вынужденные действия девелопера. Реакция на нелепые ограничения, как с точки зрения градостроительной политики, так и с точки зрения социальной нагрузки, строительных норм и правил.
Кто из девелоперов, успешно занимающихся жильем, решится в здравом уме перейти на коммерческую недвижимость? Строить гостиницы?
Профессиональный девелопер (особенно в сегменте “бизнес” и выше), который дорожит своей репутацией, вписываясь в историю с апартаментами, будет стараться сделать все на высшем уровне. Привлечет профессиональную УК для управления апартаментами (или, чем черт не шутит, создаст свою). Он потратит на это деньги, даже если это снизит маржинальность проекта. А строительство отеля и последующее управление им — это всегда сложно и накладно.
Не имея возможности построить жилье (например, потому, что участок относится к общественно-деловой зоне. Или не относится, но строительство отягощено сумасшедшей соцнагрузкой, да, и все это приправлено изменениями в 214ФЗ), девелоперу ничего не остается, как реагировать на ограничения… строительством апартаментов.
Эти ограничения и есть драйвера бурного роста рынка так называемых апартаментов. Которые имеют опосредованное отношение к апартаментам классического формата.
Все это напоминает борьбу госнаркоконтроля с курительными смесями “спайс”. Сначала власти объявили вне закона определенные ингредиенты этих смесей, но производители синтетического наркотика быстро синтезировали “спайс” с новым составом. А продавцы и вовсе переименовали вещество в “соли”, “благовония”, “травяные сборы”. Тоже самое мы наблюдаем сейчас на рынке недвижимости. Застройщики переименовают свой продукт, чтобы иметь возможность его продавать.
Сегодняшние апартаменты — это спайсы на рынке жилья.
Но если борьба с курительными смесями была обоснована заботой о безопасности жизни их потребителей, то борьба с производителями жилья имеет очень шаткое обоснование на рынке жилья.