Трудно спорить с утверждением, что перемен в своем доме хотят большинство семей. И если одни ограничиваются перестановкой мебели, другие берутся за дело более радикально, задумав перепланировку жизненного пространства.
Прежде чем взяться за изменение конфигурации своего жилья, собственнику следует знать, что такие действия должны согласовываться в обязательном порядке с соответствующими структурами, и все изменения необходимо обязательно вносить в проект. Любое неправильное вмешательство в структуру постройки способно привести к разрушению или отобразиться на прочности строения.
Как узаконить самовольную перепланировку?
Самовольная перепланировка подразумевает под собой работы по переделке комнат в квартире, которые выполнились без соответствующего разрешения компетентных органов и без сопроводительной документации.
Оформить постфактум самостоятельную переделку в квартире можно так:
- Узаконить перепланировку через суд.
- Направить обращение в органы самоуправления для получения разрешения на данные работы.
- Если приемлем второй способ, то следует собрать такие документы:
- заявление;
- ксерокопию свидетельства на право собственности;
- домовую книгу или справку о составе семьи;
- проектную документацию перепланировки;
- документы БТИ.
Если вопрос решается через суд, то план действий таков:
- Необходимо подготовить исковое заявление, в котором будет просьба о сохранении переделки или письменное обращение с просьбой обжаловать решение госструктур. Оно может находиться на рассмотрении до 3 месяцев.
- Понадобится собрать документы, такие как оплаченная квитанцию госпошлины, справка выданную в БТИ, проект перепланировки и прочую документацию, которая может стать основанием для удовлетворения иска.
- Нужно явиться на заседание суда, где будут представлены доказательства того, что сделанная перестройка помещения не повлекла за собой никаких проблем и нарушений.
- Если потребуется, нужно будет сделать экспертную оценку.
- Полученное судебное решение следует предоставить в БТИ для того, чтобы в техпаспорт внесли необходимые изменения.
Как перепланировка может помешать сделкам с жильем?
Если вы решите продать жилье с перепланировкой, без установленных согласований, то первыми о «подпольном» переустройстве узнают покупатель и риэлтор (если он привлекается к оформлению сделки). Некоторые отказываются от приобретения - чаще это случается, если купля-продажа происходит с привлечением ипотечного кредита. В большинстве случаев сделка все же совершается при условии, что продавец предоставляет скидку: ведь покупателю придется еще потратиться на узаконивание строительных фантазий бывшего хозяина. Размер скидки зависит от серьезности переустройства: чем оно сложнее, тем больше средств уйдет на легализацию перепланировки.
Дадут ли кредит на жилище переустройством?
Для желающих приобрести жилье при помощи ипотеки все чаще становятся актуальными два вопроса: 1) как получить кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой; 2) как переустроить приобретенную жилплощадь, если она находится в залоге у банка.
При оформлении ипотечного займа. процедура оценки жилья является обязательной - таким образом банк определяет размер кредита и гарантии его возврата за счет стоимости квартиры. Специалист организации-оценщика смотрит документацию БТИ, в том числе поэтажный план, а также лично посещает и осматривает квартиру. При обнаружении неузаконенной перепланировки делается соответствующая отметка в отчете оценщика. В дальнейшем возможны варианты:
- банк сокращает размер кредита, поскольку квартира с несанкционированной перепланировкой, как правило, ценится меньше;
- компания-страховщик увеличивает взносы на страхование, обязательное при ипотеке. Подобная мера объясняется тем, что права покупателя на квартиру с неузаконенными изменениями менее стабильны. Ведь Жилищный кодекс допускает в крайних случаях даже продажу такого жилья с публичных торгов;
- некоторые банки вообще отказываются выдавать кредиты на приобретение жилья с несанкционированной перепланировкой.
Какие изменения узаконить неудастся?
Приобретение жилья с некоторыми видами переустройства чревато тем, что если перепланировка засветится, вам придется за свой счет переделывать купленную квартиру, чтобы вернуть ее в прежнее состояние.
Не разрешается переустройство помещений, при котором:
- затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
- предусматривается увеличение подсобной площади помещений за счет площади жилых комнат без изменения статуса (функционального назначения) последних в установленном порядке;
- нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
- устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
- предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
- увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
В домах типовых серий не допускается:
- устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
- устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
- устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.
Стоимость перепланировки
По закону, если переделка была сделана самовольно, то сумма штрафа может достигать 300 тыс. рублей. Если владелец жилья хочет узаконить перепланировку, то стоимость этой процедуры может колебаться в зависимости от требуемых процедур.
Подготовка проекта и прочей документации в квалифицированной организации может обойтись до 5 тысяч рублей. Если данный вопрос будет урегулирован через суд, то вся процедура будет стоить от 20 тысяч рублей.
Точную сумму перепланировки жилья назвать невозможно, так как на нее влияют многие нюансы, например:
- сложность планировки жилья;
- квадратура жилплощади;
- месторасположение строения;
- способ легализации.
Если квартира находится в старом доме, то цена перепланировки будет меньше, если это новостройка, то выше.