Заранее определить условия купли-продажи квартиры и оформить договорённость письменно, означает, что стороны намерены в будущем совершить сделку с недвижимостью на ранее согласованных условиях. В предварительном договоре обязательно должны отражаться следующие сведения:
· Описание объекта сделки;
· Место нахождения объекта;
· Стоимость квартиры;
· Условия передачи недвижимости и оплаты за неё;
· Сведения о проживающих гражданах в продаваемой квартире.
В случае нарушения условий определенных в предварительном договоре, законодательством обеспечивается право любой из сторон, обратится в суд, так же как и при нарушении норм основного договора.
Заключить предварительное соглашение рекомендуется в случаях, когда покупатель не располагает достаточным количеством средств, для покупки жилья, когда поступление денег ожидается в ближайшем будущем. Это может быть получение ипотечного кредита, наследства, возвращения долга, а также желание сохранить заинтересовавшуюся квартиру, не упустить выгодного покупателя и другие.
Содержание предварительного договора
Предварительное соглашение ни чем не отличается от основного, в него вносятся все сведения о продавце и покупателе, информация о недвижимости, условия для подписания основного документа.
Порядок составления сделок с недвижимостью регламентирован Гражданским кодексом РФ. Документ должен содержать следующую информацию:
· Место и дата заключения договора;
· Все данные паспорта продавца и покупателя;
· Место проживания, регистрация участников сделки;
· Серия, номер, дата и место выдачи паспорта или удостоверения личности;
· Предмет договора, его описание и месторасположение;
· Стоимость имущества;
· За какие средства будет покупаться квартира (собственные средства, ипотечное кредитование, материнский капитал);
· Авансы (задатки) уплаченные;
· Оценочный сертификат (при ипотеке).
В содержании предварительного соглашения оговаривается срок, на который оно заключается, обязанности продавца снять с учёта всех прописанных жильцов, освободить квартиру от посторонних вещей.
Одним из важных моментов, которые необходимо включить в предварительный договор – это обязательство ставить в известность оппонента при возникновении непредвиденных условий, угрожающие выполнению данного документа.
Согласно ст.429 Гражданского кодекса РФ, все условия предварительного договора должны быть указаны и в основном.
Случается, что в квартире, выставленной на продажу, вместе с владельцем имеют право проживать и другие лица.
Если при приватизации квартиры члены семьи владельца или другие лица имели равные права на приватизацию, но отказались от них в пользу собственника, за ними остаётся право пользоваться жильём и после его продажи. В этом случае обязанностью собственника квартиры указать всех прописанных членов семьи.
Перед составлением и оформлением предварительного договора купли-продажи квартиры, рекомендуется ознакомиться с образцами их заполнения. Образец договора поможет определиться с перечнем необходимых документов, условиями сделки, сроками, а также правами и обязанностями сторон.
Гарантии предварительного договора купли-продажи
Если продавец и покупатель пришли к соглашению по вопросам стоимости квартиры и порядка её оплаты, отразили их в предварительном документе, то такая сделка гарантирует покупателю, что цена квартиры будет неизменна до заключения основного договора.
Если после заключения предварительного договора, покупатель или продавец, изменят своё решение участвовать в сделке, можно обратиться в суд. Решение суда, обяжет заключить основной договора купли – продажи квартиры.
Риски предварительного договора
Когда квартиру покупают не в строящемся жилье, а на вторичном рынке, риски при такой сделке почти отсутствуют.
Нужно помнить, пропуская срок заключения основного договора, есть опасность, что предварительный договор будет автоматически не действителен.
При получении задатка за квартиру, продавец вправе не возвращать его, если покупатель отказался от заключения основного договора.
В документе обязательно надо указать, что передаёт покупатель – аванс или задаток. Задаток, при расторжении договора остаётся у продавца, аванс же он обязан вернуть.
Определённые риски несёт в себе предварительный договор купли-продажи новой квартиры в ещё не построенном доме, к таким рискам относятся:
· Отказ застройщика передать квартиру покупателю, так как предварительный договор – это лишь намерения о сделке. Он не является основанием для регистрации прав на неё;
· Признание ничтожности сделки, так как основными условиями любого договора – подробные описание объекта сделки, чего не может быть при квартире ещё недостроенной.
· Возможность потерять вложенные деньги (аванс) – при признании застройщика банкротом, не всегда, получается, возвратить вложенные средства;
· Двойная продажа квартиры, при отсутствии прав на недвижимость у продавца, даёт возможность недобросовестному застройщику дважды продать одно и то же жильё.
Предварительный договор должен заключать только собственником квартиры, а застройщик не является таковым, что ставит под сомнение заключенные таким образом соглашения.
В строящемся многоквартирном доме, согласно российскому законодательству, заключается договор долевого участия, который гарантирует дольщику защиту его прав.
Снизить риски при покупке первичного жилья могут также жилищные сертификаты. Это ценные бумаги, которые сопровождаются финансовыми гарантиями. К таким гарантиям относится недвижимое имущество. Один жилищный сертификат равен стоимости одного квадратного метра жилья.
При составлении договоров купли – продажи как предварительных, так и основных потребуется юридическая помощь, которая станет гарантией правильно проведённой сделки.
Оспорить предварительный договор купли-продажи
Основания, для отмены договора в судебном порядке установлены Гражданским кодексом РФ. Они являются общими для оспаривания документов подобного типа. К таким основаниям относятся:
· Тяжёлая психическая болезнь одной из сторон, подтверждённая медицинскими документами;
· Введение в заблуждение покупателя при подписании договора;
· Отсутствие необходимых условий и требований для составления предварительного договора;
· Сокрытия факта недееспособности лица при подписании документов;
· Отсутствие нотариально заверенного согласия одного из супругов;
Предварительный договор купли-продажи считается незаключенным и аннулированным если:
· В договоре не указан объект сделки и его характеристики;
· Отсутствует кадастровый номер недвижимости и его стоимость.
Чтобы оспорить предварительный договор, нужно отправить второй стороне сделки письменную претензию.
Для подачи документов в суд составляется исковое заявление с подробным описанием нарушенных прав и с приложением всех копий документов.