Схемы продажи квартир изменяются по мере появления на рынке новых тенденций. Но главные подводные камни, о которых нужно знать, остаются прежними. Пожалуй, их важно знать каждому, кто имеет собственность.
Первое место в топе мошеннических схем занимают невозвращение залога, фиктивные завещания и внезапные претензии незаконных наследников. В этих схемах все более ясно и прозрачно, предлагаем рассмотреть изощренные варианты, которые тем и опасны, что к ним не привыкли ни покупатели, ни продавцы. Иногда подобные сделки заводят в тупик и риэлторов.
Например, подмена собственника его личным помощником или доверенным лицом на фоне адекватной и притягательной цены за дом или квартиру. Покупатель в этом случае найдется быстро, и личный помощник собственника, который очень занят, заболел или экстренно уехал, его не смутит. Человеческий фактор, вполне реальные ситуации, которые знакомы нам всем. На этой адекватности внезапных обстоятельств продавец прокручивает самые странные ходы. Вначале в русле тех же срочных обстоятельств может потребоваться залог до 10-15% от стоимости объекта. Дальше по паспорту владелец может совпадать с лицом, которое совершает сделку, но детали вроде несоответствия возрасту, выраженного акцента, отсутствия полного сходства могут указывать на подлог. Документами собственника могут завладеть другие люди. В целом такая ситуация реальна. А в качестве продавца, который будет выходить на сделку, найти достаточно похожего по внешним параметрам человека.
Еще один формат аферы – показ одного объекта с дальнейшей продажей другого. Квартира, которая будет выставляться на продажу, содержится в плохом состоянии, а на показы и фотодемонстрацию берется другой объект, максимально близкий по габаритам. Такая схема чаще всего практикуется в домах типовой застройки спальных районов, где один дом похож на другой, а планировки максимально близки в плане, параметрах и габаритах. Самое интересное, что будущего покупателя привозят на объект в лучших традициях детективных фильмов в темное время года или сумерки на машине и спешно провожают в кваритиру, чтобы у него не было времени выяснить номер дома и погулять по территории двора и окрестностей.
Есть и более сложные детективные развязки сюжета. Например, мошенник распространяет информацию о том, что помогает в решении любых проблем с правоохранительными органами. К нему обращаются, например, чтобы оказать содействие в возврате водительских прав, которые были изъяты решением полиции. Прецедент по этой схеме был таким: права были возвращены, в то же время мошенник подстроил ситуацию знакомства своего клиента с несовершеннолетней девушкой, с которой у него позже намечаются отношения. Девушка подает на него в суд с обвинениями, клиент обращается к мошеннику с новой проблемой. За решение такой усложненной проблемы он хочет квартиру как отступные. Заявление девушка забирает, мошенник и участница истории продают квартиру, а клиент считает себя удачно вышедшим из этой ситуации и не обращается в полицию.
Более обыденная, но не менее проблемная ситуация – собственник продаваемой квартиры, который состоит на учете в психдиспансере. Сделку с таким участником всегда можно оспорить и отменить задним числом. Сослаться могут на состояние аффекта, недееспособность или прием лекарств. Сделку можно по итогам оспорить в суде, а участник, который состоит на психиатрическом учете, как показывает практика, способен сослаться на то, что факта получения средств за квартиру не было, он этого не помнит. Менее ущербная, но не менее неприятная для покупателя объекта схема – покупка им объекта, который нуждается в ремонте. Затем продавец ссылается на свое психическое расстройство и объявляет сделку недействительной. В итоге продавец остается с отремонтированной квартирой.
Организации микрозаймов – еще одна золотая жила для прикрытия мошеннических схем. В них нередко реализуют сценарий отвлекающей дополнительной информации. В договоре мелким шрифтом может быть прописано, что один из платежей равен стоимости всей квартиры как «компенсация» за проценты и обслуживание, к примеру. При этом крупным шрифтом будут прописаны равные остальные платежи за все месяцы, что отвлечет внимание клиента. Такие договоры нередко регистрируются в Росреестре под видом ипотечных, однако, их фактическая характеристика с ипотекой никак не соотносится, ключевая цель такого договора – фактор невыполнимых условий с целью завладеть недвижимостью.